深圳知名老板沦为老赖，57亿地标抵债背后的地产悲歌

作者 | 刘一

编辑 | 张恺翀

10月15日，上市地产公司皇庭国际公告终止债务重组，这意味着原本有望“浴火重生”的皇庭国际彻底失去希望，以物抵债后已资不抵债。一位业内人士表示：“皇庭国际退市看来是板上钉钉，离破产似乎也只有一步之遥了。”身为“深圳富豪团”副主席的老板郑康豪，也从资本宠儿沦为老赖。

丢失核心资产，筹划重组失败

据公告，皇庭国际终止重组的一大原因是其深圳地标建筑被法院抵债。法院裁定，深圳皇庭广场及相关附属设施、设备，以30.53亿元交由光曜夏岚(深圳)投资有限公司抵债。

这笔债原是皇庭国际子公司融发投资，以深圳皇庭广场作为抵押，找中信信托借钱欠下的。2024年7月，中信信托将债权转给了光曜夏岚。深圳皇庭广场位于深圳CBD福田区的核心位置，是深圳的地标性商业项目之一，因地段好被称作深圳CBD的“钻石之心”。据公告，2024年底，皇庭广场价值57.498亿元。

失去皇庭广场给公司带来巨大打击。一方面，公司失去了收入“顶梁柱”。2024年，该项目贡献收入3.68亿元，占全公司的56%。以物抵债后，公司净资产约为 -19.21亿元，未来还可能面临退市。另一方面，自救的重组计划泡汤。2022年，皇庭国际尝试转让融发投资的股权来偿债，失败两次后，终于与连云港丰翰益港物业管理有限公司达成合作，约定先一起开“合伙公司”，让其掏钱还掉融发投资的债，再通过“债转股”买下融发投资。但合作细节迟迟没谈拢，如今核心资产也没了，只能终止重组。

潮汕富商，想做到李嘉诚的百分之一

皇庭国际走到这一步，老板郑康豪也不好过。企查查显示，郑康豪有5条失信被执行人信息，9条被执行人信息，合计被执行总额超50亿元。

郑康豪春风得意时，愿望是“希望能有李嘉诚的百分之一就可以”，可惜未能如愿。他跟李嘉诚一样是潮汕人，出生于1976年，取得过天津大学工商管理硕士学位。郑康豪是地产二代，父亲郑世进是恒浩地产的创始人，他毕业后进入家族企业，29岁便接手公司。2010年8月，郑康豪“打败”深圳昔日首富黄茂如，入主上市公司深国商，拿下晶岛国际购物广场项目，该项目估值一度接近80亿元，郑康豪也因此展露头角。但接手后，深国商持续2年亏损，2013年，晶岛国际购物广场改名“皇庭广场”正式营业，才扭转困境。2015年，郑康豪将深国商的股票简称改为“皇庭国际”。

借旧换新，债务压顶

业绩有所好转，但建设项目的装修、设备都需花钱，皇庭国际的债务快速累积。为此，郑康豪到处找信托、银行借钱，借新还旧，利息极高，曾向近10家金融机构累计贷款超百亿元。资金压力增大后，郑康豪进军金融领域，完成对同心基金及同心再贷款公司的收购，进入小贷、小额再贷、融资性担保等业务领域。值得一提的是，买下同心基金的股份，让郑康豪拿到了深圳市同心俱乐部的入场券。“同心俱乐部”实力强劲，商界名人包括马化腾、王传福、王卫、郭英成、姚振华、赖海民等，其中不少是“潮汕帮”大佬。据官网，郑康豪是深圳市同心俱乐部的副主席。

皇庭国际陷入麻烦时，大佬们很多自顾不暇，对郑康豪助力有限。2021年，受房地产金融政策收紧影响，贷款难以续期，皇庭国际的债务集中到期，陷入深渊，其中关键的一笔是向中信信托借款的30亿元。在房地产下行时期，皇庭国际变现困难，资产估值下跌加剧压力。尽管皇庭国际寻求转型，进军半导体，但并不成功，其功率半导体业务2023年、2024年分别实现收入1.29亿元、0.73亿元，与预期相差甚远。近5年，皇庭国际已经亏掉44.5亿元。

结语

房地产的商业模式核心是通过“拿地 - 建设 - 销售”的流程快速回笼资金，但这个周期长，需依赖高杠杆才能持续，让开发商背上高昂负债。一旦市场降温，资金危机便接踵而至。美国经济学家库兹涅兹认为，经济中存在长度为15 - 25年不等的长期波动，这种波动在建筑业中表现得特别明显，被称作“建筑业周期”。美国自1970年以来，已进入第三轮房地产周期，50多年中，开发商尚未有人能一直被记住。而中国的房地产行业起步较晚，从1997年才开始市场化运作，尚未经历过完整的周期。目前，正处于市场的筑底过程，在这一波淘洗中，无数房地产商逐渐走向暗淡，最终也将走向“消失”结局。

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