60亿生态商业区扩大，深圳商业管理以“深圳之脉”打破地下商业局面

在商业地产跑道陷入存量博弈的时候，深商管却用一组逆势增长的数据，开启了商业破局之道。首日客流突破18万花展顶流，与深铁联合枢纽商业新品类、国际IP集群微度假目的地同步推进，三大王牌项目同步推进，以"生态 "组合拳强劲搅拌行业格局。

从“生态流量捕手”到“城市空间导演”，深商业管理正在使用“生态资源” 内容运营 很好的IP“三维破壁，为商业房地产后半段提供破解同质化的高级样本：当空间变成价值放大器时，每一寸土地都可以生长出新的消费叙述。。

笔架山花展点燃“自然消费力”

作为“2025大湾区花展”百万株花海点爆笔架山公园，第一个周末，客流超过34人，深业上城生态商圈迎来了亮点。商场花展首日销售额同比增长59%(不含汽车零售)。，公园以“自然感觉-商业消费”价值闭环验证 商业化的硬核变现力。

“地下商业想象”深圳之脉重构

与深铁集团合作的黄木岗枢纽项目——深圳之脉正式启动招商，作为地铁换乘枢纽，该项目以“文化策展”为基础。 体育运动 休闲社交 社区运营“重构地下商业DNA，重新定义枢纽商业内涵。

“微度假方程式”在湾中上城解锁

看大湾区2小时经济圈，深商业管理在大湾区第二个“上城”展示国际IP集群杀手锏:沉浸式公园捆绑主题餐厅和IP酒店，打造“48小时微度假”黄金公式，剑指年流量上千万的跑道。

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进一步扩大60亿生态商圈

“POD TOD”双重加持

深圳上城生态商圈作为深圳福田CBD的延伸区，位于两个“公园顶流”之间(莲花山花园和笔架山公园年人流量均位于深圳TOP5)，近年来人气飙升，备受关注。如今，由于新项目——深圳之脉的计划和深圳体育中心的出现，这座城市的新力量商业区正迎来一个新的扩张机会。

十年筑基，60亿商圈标杆效应显著

深业集团作为福田区重点打造的特色商业区之一，在此深耕十余年。它以“莲花山、笔架山”两个顶流公园为生态底座，带来高档写字楼、购物中心、街区、星级酒店等多元化的空间商业内容体验。深度探索“公园” 商业化的发展模式，构建了一个充满活力的“公园生态商业区”。

数据显示，深圳上城2024年销售额达60亿元，年人流量达4600人，同比2023年均呈双位数增长。并且连续第二年入选华南商业年度主流榜单，成长为深圳商业的新名片。

没有政府的大力支持，商圈的建设是不可或缺的。除开放公园空中走廊外，仍在政策层面大力支持公园商业发展。笔架山公园作为深圳“公园运营改革与维护一体化改革试点”，在运营管理中鼓励社会化运营模式，结合2025年初《深圳经济特区公园规章》新规发布，催化公园新的商业范式:通过企业与政府的深度联动，将传统的“孤军奋战”转化为“生态共荣”，将商业价值与社会价值紧密结合，打造城市公园经济升级样本。

"POD TOD"，帮助商圈扩大

今年，随着深圳首家城市免税店的入驻和黄木岗枢纽商业——深圳之脉的启动，百万㎡公园生态、叠加免税经济和枢纽商业的多重化学变化，深圳上城生态商圈也将扩大，从“单核驱动”到“双引擎”联动的进化将开启。

所以，黄木岗枢纽商业-深圳之脉的加入，为什么会成为商业区扩张发展的机遇？

第一，项目的加入，将进一步加强商圈“TOD特色”，以“冬瓜岭站(深业上城) “三条地铁线路覆盖”的黄木岗站(深圳之脉)双地铁站，形成“三条地铁线路” “5主干路”超级路网，商圈辐射知名度将进一步提升。

二是依托笔架山公园生态串联，物品两个商业体形成联动运营，将进一步扩大商圈的知名度。

商业区物理空间扩大：“深圳之脉”作为深圳地铁7号线和14号线的换乘站点枢纽，位于笔架山公园的东麓。由于笔架山公园和深圳工业城市都是由深圳工业经营的，深圳商业管理可以通过与深圳铁路合作的项目，打通笔架山物品的两麓业务，扩大商业区的物理空间，实现地下商业体与路面生态商业区的串联，形成“可访问、有趣、可滞留”的区域内容联动运营。

重塑客户群体结构：深圳之脉还紧邻深圳市第二人民医院、深圳市体育中心等关键市政设施和深圳市顶流学区“百花区”，属于城市刚需公共服务的超级流量插件。特别是深圳市体育中心是深圳市第一个国际A类比赛专业足球场。黄木岗地铁枢纽流量(日均5人以上)叠加，准确覆盖家庭客户和体育消费者，为其商业差异化竞争奠定基石。

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“枢纽 体育 超级链接公园

深圳脉搏破局地下商业

深业集团今年1月正式发布“3 x“商业战略，宣布今后重点打造城市商业旗舰品牌“深业上城UpperHills”、社区级商业品牌“深业收集UpperVille”和非标商业三大产品线。据笔者了解，深圳之脉作为地铁枢纽业务，将是继深圳妇儿大厦和笔架山公园之后，深圳商业管理的又一个非标交易项目。

在规划方面，深圳之脉希望打破传统地下商业“封闭压抑”的固有印象，以“绿色”为基础。 枢纽 以“城园站体”为核心，构建“城园站体”超级链接。

场景创新：打破地下空间的束缚

设计之初，深圳地铁充分借鉴了日本涩谷“站城一体化发展”的理念，邀请日本著名设计部门“日建设计”主导黄木岗枢纽站的空间规划设计，创新性地打破展厅设计中地下空间的局限性，如将太阳光引入平台层，创造“舒适快捷的步行空间”，增加绿色植物规划，让乘客感受到从树叶中倾泻而下的阳光。创造“绿荫下的车站”的公共休闲感等等。

生态环境保护与自然融合：通过多个下沉式广场加强生态环保设计，营造出充满呼吸感的“地下绿色走廊”，融合自然采光、绿色植物墙壁、循环水景等生态元素，营造出“绿荫下车站”的氛围。结合道路绿轴与福田河水系串联的中心公园、笔架山公园等。，形成“城市园林一体化”的漫步体系，形成“地面生态” 双循环的地下活力。

超链整合多样化场景：作为三线交汇(7/14/24号线)的轨道交通枢纽，项目17个出入口与深圳市体育中心等关键地标互联，周边1.5公里内，形成“15分钟生活圈”的超级节点。在公共空间中，选择绿色植物零售店、自然艺术展等植物主题装饰，将环保理念转化为可感知的消费场景。

业态重构:准确匹配客户需求

从位置来看，目前整个黄木岗周边还没有完善的优质商业。深圳之脉的出现，正好填补了区域内“家居优质商业”的消费空白。

调查数据显示，除地铁客户外，项目周边地区还有丰富的消费者，包括华富村等周边社区的中产阶级和参观公园的客户；华富中学、深圳实验学校等名校学生；深圳网球中心、深圳体育中心观众、运动爱好者、明星支持者等。形成“社区家庭” 年轻潮流 以运动经济为核心，辐射医疗、政务、科教等垂直客户。市第二人民医院、市政设计大厦/福田区税务局，构建“全年、全天、全维”客户生态模式。

基于周边客户的画像和黄木岗枢纽项目独特的空间基础，深圳之脉对提供多元化商业内容有着强大的信心。它分为三个主题区:

东区活力场：紧邻市体育中心，布局体育零售、活力茶饮、潮玩体验，引进体育科技馆、电竞体验店等创新业态；

西生活舱：聚焦医疗支持需求，结合便捷的餐饮、健康保健和生活服务，打造“温暖供应站”，为就诊人群打造“温暖供应站”；

南区治愈所：为CBD白领提供经络调理、轻食健身等优质服务，成为“城市第三空间”。

操作破局：激活空间流量价值

以今年3月8日妇女节为例，深圳之脉发起了针对女员工的“绽放她的力量，闪耀女神节”活动，上演了钢琴弹奏、走秀、桑巴、运动等一系列闪光活动，向参与者传达了项目倡导的绿色、活力、人文的商业理念。这是项目团队“空间内容运营”的尝试之一。

与传统商业不同，深圳之脉希望在运营上强调“非标商业”战略，强调社区互动和整个场景体验。如果结合地铁枢纽人流快速通过的特点，未来内容将保持新鲜度，空间将转化为城市文化输出的新媒体，加强“年轻力量”的标签，以闪光店、主题月活动(如环保艺术季、科技运动周)。

从今年5月1日起，深圳将实施新版《深圳特区公园管理条例》，鼓励市场主体积极参与/探索新的公园消费模式。深圳之脉也可以利用深圳公园的新政策，用“地面自然治愈” “双循环方式，联动深业上城建设公园商业24小时消费模式”，产生地下活力。

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探索“乐园 新的商业模式

亚洲首个国际IP公园集群业务已经到来。

作为粤港澳大湾区珠江口黄金内湾西岸深业集团规划的战略项目，湾中上城于3月28日召开品牌发布会，正式宣布其核心业态——亚洲首个国际IP室内主题娱乐综合体“神秘世界”进入建设的最后冲刺。

该项目位于马鞍岛核心区，位于深中大桥西岸登陆区，距离深圳前海仅30分钟车程。凭借“一桥一港三轨四快线”的立体交通网络，未来可以在一小时内覆盖珠三角五大国际机场和港口，成为承接大湾区东西岸6000万人口微度假需求的核心枢纽。

当前，湾中上城已完成主体结构封顶，核心业态“神秘世界”进入主题场景深化施工阶段。这个耗资3亿元打造的20000元。㎡幻想空间与美泰、儿童之宝、沃贝三大国际IP集团达成战略合作，汇聚芭比娃娃、变形金刚、小猪佩奇等10多个世界顶级IP资源，整体规划了3大室内主题公园、IP主题酒店、2大主题餐厅、零售店相结合的业态，预计2025年7月正式开业，提供“两天一夜”沉浸式度假体验。

目前10万㎡上城水街的商业投资如火如荼，吸引了六位厨师、九位厨师。°江南，清晖小苑，泸溪河，TEAMOMENT、春山煮叶，斯凯奇，九木杂物社，OPPO、爱上花溪B&B、汉仁宫等60多个品牌签约并打算入驻，部分是中山首家门店，形成“国际IP” 本地品牌体验差异化商业矩阵。

作为深商业管理，湾中上城 “文化旅游”方式的第一个异地复制项目，意味着集团从城市商业运营商向文化旅游产业整合者的战略升级。依托深圳深圳上城年销售额60亿元的经营经验，深圳商业管理委员会为湾中上城打造了“主题公园引流、水街商业转型”的闭环生态，以国际运营策略、深度文化IP赋能、创新场景营销为基础。可预见，该项目将为大湾区探索“产城人文旅游”协同发展提供新的样本。

当传统业务陷入坪效内卷时，深度业务管理探索通过重组城市基因(公园、枢纽、公共服务)将公共资源转化为可持续消费动能。从企业发展的角度来看，深商管在“公园” 在成功的商业模式基础上，重构城市商业逻辑，推动城市商业从“单点商业”向“全域生态”转变。这种“空间价值放大器”的交易思维，在商业房地产的后半段，也许是解决同质化困境的关键。

本文来自“赢商网”，作者：罗嘉欣，36氪经授权发布。

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