鲁能商业管理计划REIT 济南领秀城贵和购物中心是底层资产？

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发文/龚丽欣

图源/AI生成

消费者REITs再上新！

二月二十五日，据深圳证券交易所官网消息，中金中国绿发商业资产封闭基础设施证券基金项目已正式申请。

当前，中金中国绿发商业资产REIT尚未披露相关招聘说明书，底层资产尚未明确。

但有市场消息透露，中国绿发这次可能会以济南市中区领秀城贵和购物中心为底层资产，申请REITs公募。

对于中国绿发来说，通过完善项目上市，可以为其优质商业地产开辟退出渠道，从而完成投融管退出的资本闭环。

实际上，在这次申请之前，中国绿发已经多次通过ABS发行。、CMBS、REITs等形式，可以盘活存量资产，拓宽融资渠道。

资产猜测

在今年年初的工作会议上，鲁能商业管理强调了发行公募REITs的重要性，“以公募REITs发行促进业务质量和效率的提高”。

的确，对于企业来说，发行基础设施消费REITs可以有效盘活现有资产，开辟拥有型房地产的退出路径，从而大大提高资产和资金的流动性。

2月25日，CICC中国绿色发展商业资产封闭式基础设施证券基金正式申请，原股东为山东鲁能商业管理有限公司，基金管理人为CICC基金管理有限公司。

事实上，早在2024年初，随着首批REITs的上市，越来越多的企业开始公开发行REITs，中国绿色头发就是其中之一。

一年多的策略，靴子终于落地了。

查看深圳证券交易所平台，发现CICC中国绿色发展商业资产REIT尚未披露相关招聘说明书，其底层资产和招聘规模明确。

然而，有市场猜测称，中国绿发消费REIT的底层资产被认为是济南市中区的领秀城贵和购物中心。

这个消息并非空穴来风。

半个月前，鲁能商业管理部发布招标公告，对济南领秀城贵和购物中心的项目公司进行价值评估。

当时招标信息明确，投标人需要在发行公募REITs之前，以非公开协议的形式转让项目公司的股权，在评估基准日对拟转让的项目公司进行评估，出具股权评估报告，协助国有资产监督管理委员会备案相关工作。

此外，三天前，济南市自然资源和规划局官微也透露，济南领秀城贵和购物中心将是申请REITs(房地产投资信托基金)公开发行的先行项目。

这几个细微的细节，为市场传闻提供了更多的依据。

数据显示，位于山东省济南市中区二环南路与英雄山路交叉口的济南领秀城贵和购物中心，是济南南部最大的单体商业项目，占地面积10.5万平方米，商业建筑面积约24.01万平方米。

该项目于2014年12月28日开业，开业第一天人流超过40万，销售额超过1570万元。

虽然公司没有披露2024年的营业额，但是看过去的数据发现，2021年，领秀城贵和购物中心的营业收入为1.5亿元；2023年春节期间，该购物中心的销售额同比增长30%。

很明显，这个项目已经进入了一个稳定的运营期，整体表现强劲，如营业收入、人流等。

有业内人士表示，REITs发行的定价和趋势在一定程度上决定了底层资产的资质，而济南领秀城是鲁能商业管理运营最完善的项目之一，可以作为底层资产，也可以在一定程度上帮助后续的REITs发行。

资本运作

中国绿发于商业类REITs，在国内公募REITs延伸到基础设施消费领域之前，、早就有CMBS等领域的试练。

鲁能集团-中金-济南领秀城商业中心资产支持专项计划最早于2019年6月正式发布。

根据当时的公告，上述CMBS发起了一项不超过40亿元人民币的资产支持专项计划，期限不超过12年，选择3。 3 3 三种方式，每三年设置一次开放期。

而且上述CMBS的底层资产，与本次公募REIT所属的底层资产有一定的相似之处。

据悉，CMBS的目标资产是济南领秀城商业中心项目，总建筑面积约40.78万平方米，包括中高档购物中心、希尔顿酒店、公寓、高档写字楼等，其中，写字楼建筑面积5.18万平方米，商场建筑面积24.01万平方米，酒店建筑面积9.67万平方米。

同年11月，鲁能集团再次发布商业REITs，底层资产也位于济南，是济南贵和购物中心(泉城路店)和贵和洲际酒店。

济南贵和购物中心(泉城路店)的历史可能比领秀城贵和购物中心更长。

该项目于1997年10月1日开业，2013年升级，商场面积达5.5万平方米，一直被市场视为山东奢侈品百货的“领头羊”。

此外，2020年6月3日，鲁能中金-北京美丽汇-宜宾皇冠假日酒店资产支持专项计划再次发布，CMBS规模6.53亿元，其底层资产为北京顺义新城美丽汇购物中心和宜宾皇冠假日酒店。

不管是之前发行的CMBS。、类似的REITs，或者这次试水的公募REITs，都有助于释放股票商业项目的价值。

但与CMBS等商品相比，REITs公开发行的融资金额较大，对融资资金的使用限制较少。REITs公开发行可以大大缩短商业项目的投资回报周期，促进资金回笼。

如今，随着REITs公开发行的正常状态，中国绿发也乘东风，但这次申请和发行只是第一步。随后，中国绿发的商业资产可能会通过扩大募集逐步纳入REITs范围。

商业客户发现，由于鲁能集团转移到中国绿发和广宇发展退房的影响，目前中国绿发有两种商业资产。

一是鲁能集团持有鲁能城、美汇、秀街三大商品；二是广宇发展持有的商业项目，包括济南领秀城贵和购物中心、重庆南渝星城、重庆九龙花园等。

单从广宇发展财务报告披露的数据来看，其商业地产可租赁面积达到24万平方米。如果中国绿发持有这种重资产业务，有望在后续实现扩大募集，这无疑将进一步释放流动性，盘活企业资产。同时，中金中国绿发商业资产REIT的资产背景和抗风险能力将进一步提高。

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