中央文件首先提到2个“不能”，什么信号？

宅基地，越来越重要。

日前发布的中央一号文件强调“2个不可以：城镇居民不得到农村购买农房、宅基地，不得退休干部到农村占地建房。

第一个“不能”这是一贯的政策，持续了几十年，每隔几年就会强调一次。

第二个“不能”这是一个新的说法，针对某些地方所谓的“特殊资格权”、现实中，村民们决定等等，变相将宅基地分配给返乡退休干部。

这意味着宅基地仍然不能上市交易，城镇居民在农村建别墅和大型住宅的口子也没有放开，退休干部的购房和返乡养老之路也被堵死了。

严格控制城市到农村建房，发出哪些信号？

01

宅基地，越来越“有价值”。

相对而言，“价值”并不意味着宅基地可以赚钱，而是城市户口认可度越来越低，宅基地兜底的价值越来越突出。

目前，户籍门槛正在淡化，“零门槛落户”已经成为常态，城市户口早已不再是可望而不可及的。

目前，我国90%以上的城市已经取消了落户限制，只有少数以一线城市为代表的超大特大城市成为例外。

换句话说，城乡二元时代早已成为过去式，城市户口早已超出了农村的预期。教育、养老、医疗等公共福利附着在其上，处于平衡状态。

与此同时，乡村宅基地越来越稀缺，随之而来的是相对价值。

几年前，国家层面颁布了规定，明确了三大原则：

一个家庭只能拥有一个宅基地；

入城落户，不能以放弃宅基地为前提；

城市户籍儿女，可以继承家乡的房屋。

一户一宅，限制了宅基地的扩张空间，而近几年各地对宅基地的审核越来越严格，其稀缺性日益突出。

与此同时，政策解决了顾虑：入城落户或入城入学，不必再强制放弃宅基地，“老家一套房，城里一套房”已经成为常态。

按照政策，农民可以进城落户。付费放弃宅基地。这儿的“有偿”是以所谓的奖赏为基础的，有的地方只有5万元，有的地方是8万元。

问题来了，放弃宅基地5万元，到底值不值得？

毕竟，即便孩子已经登记为城镇户籍，仍然可以继承家乡的房子。

早在2020年，自然资源部等7部委就明确表示，农民宅基地使用权可由城镇户籍子女依法继承并办理房地产登记。

需要指出的是，城镇户籍儿童，只能继承房屋及其下的宅基地使用权，不能单独继承宅基地。

换言之，房屋是前提，一旦成为危房或塌陷，宅基地很有可能被收回。

所以，及时修理和维护家乡的房子，不要让它丢弃。

当然，并非所有地区的宅基地都是稀缺的。离大城市越近，尤其是城中村，宅基地的收入就越高。

02

为什么城镇居民不能到农村建房？

在决策的话语中，宅基地被视为农民的基本居住保障，是一种兜底的政策安排。

它的重要性不在于它能产生多少经济效益，而在于它能提供一个后路。

未来城市就业机会一旦减少，农村宅基地和承揽耕地，仍然是很多人最后的支持。

就此而言，宅基地、责任田被视为农民的“养老金”，并非没有道理。

它弥补了农民在重工业时代城市“剪刀差”背后的巨大牺牲和贡献。

许多人担心的是，城镇居民一旦放开到农村购买宅基地，，“圈地运动”不可避免的是，土地兼并和垄断现象将再次增长。

事实上，并非所有农村宅基地都具有较高的经济效益。

偏远乡村的宅基地闲置甚至荒芜的不在少数，所谓“资本下乡的掠夺性发展”多少有些危言耸听。

只有城中村或郊区的宅基地，才有资格上“牌桌”。

最初的大拆迁，后来的城中村大规模改造，再到流行了几十年的小产权热，都是如此。

与所谓的“圈地”相比，真正的影响是，城市房价一旦放开交易，必然会受到冲击。

城市房价之所以居高不下，在于土地市场的一级垄断。相关方可以通过限制土地供应来维持稀缺性，进而提高价格，获得更多的土地出售收入，将房价保持在较高水平。

宅基地一旦可以自由交易，即使只是放开。“小产权房上市”城市商品房市场将迎来持续的天量供应。

在供求逆转的情况下，价格自然难以维持。这个时代的房价上涨或者有讨论的空间，但是在“止跌回稳”显然，关键时期是不可能的。

要知道，在一些一二线城市，商品房在城市中所占的比例不到一半，而且大部分都是“城中村”自建房，这些房子不能挂牌交易。

因此，无论是为农民提供自下而上的保障，还是遏制“圈地”风险，还是防止对房价的影响，城镇居民都不会在短时间内轻易放开在农村购买宅基地的洞。

03

土地政策，越来越严格。

农村土地不同于城市土地，分为宅基地、集体建设用地、耕地。不同的性质，不同的政策约束，完全不同的经济效益。

其中，耕地最为严格，广为人知的说法是“18亿亩耕地红线”。

从粮食安全的角度来看，在未来的大国博弈中，“安全备份”的思考只会日益增多。

即使是超大特大城市，最新发布的国土空间规划，设置了各省的耕地红线和永久农田面积。

按照2035总规，沈阳、合肥的耕地数量超过700万亩，成都的耕地数量不低于454万亩，武汉、郑州的耕地数量也超过300万亩，

即使城市化率是100%还有32,000亩深圳，而且以农业为定位，县区众多的哈尔滨，超过3000万亩。

与之对比，集体建设用地上市是必然趋势，有望与城市土地享受“同地同权”待遇。

早在10年或20年前，集体建设用地就被允许用于工业用途。最初的乡镇企业，后来的乡镇工业园区和村级工业园区都在这里。

近年来，集体建设用地进入市场的范围开始扩大。一些城市已经在试点建设经济适用房、租赁住房和商场，但仍然不能用于房地产开发。

宅基地仍然是最严格的限制，即使是否可以抵押贷款也仍在试点，谈论更广泛的转让交易。

几年前，中国推进了宅基地“三权分置”的研究，但目前还没有定论。所谓“三权分置”，是指所有权、资格权、使用权的分离。

如果认为宅基地和房屋是农民的资产，自然应该赋予一定的资产处置权，即租赁、运营和抵押权，但目前的政策仍然悬而未决。

归根结底，随着城市化进程的迅速推进，在过去的10年里，我国已有数亿农民进城，大批新生代农民工已落户城市，闲置的宅基地并非孤立。

如何盘活闲置的宅基地，赋予农民更多的资产处置权，如何促进城乡元素的双向流动，绝对不能在短期内解决。

政策不会轻易改变，一定要守好自己一亩地，守好越来越稀缺的宅基地。