现在股票公积金利率下降了，将来还会继续下降吗？

今年以来，商业个人住房贷款利率大幅下降，部分城市首套房利率低至2.95%，与首套公积金贷款利率的利差仅为10BP。

文｜财经记者 唐郡

编辑｜张威

从2025年1月1日起，各地存量住房公积金个人住房贷款(以下简称“公积金抵押”)将下调25BP(基点)，包括北上广等一线城市。

经调整，5年以下(含5年)和5年以上第一套公积金贷款利率分别从2.6%和3.1%下降到2.35%和2.85%，第二套公积金贷款利率分别从3.025%和3.575%下降到2.775%和3.325%。

本次调整是中国人民银行(以下简称“央行”)和住房和城乡建设部(以下简称“住房和城乡建设部”)关于降低现有公积金贷款利率的相关政策。5月18日起发放的公积金贷款利率已参照上述标准实施。

值得注意的是，今年以来，商业个人住房贷款利率大幅下降，部分城市首套房利率低至2.95%，与首套公积金贷款利率的利差仅为10BP。

东方金诚首席宏观分析师王青告诉《财经》，计入价格因素后，实际商业抵押贷款利率(名义商业抵押贷款利率-GDP平降指数同比)仍处于较高水平。着眼于促进房地产市场停止下跌和稳定，商业抵押贷款利率仍有一定下降空间。预计2025年公积金贷款利率也将跟进商业抵押贷款利率的下调。

王青估计，2025年政策利率可能会下降50BP，同期公积金贷款利率将会下降50BP-100BP。

股票公积金利率将下降25BP

十二月三十一日，北京住房公积金管理中心宣布，自2025年1月1日起，2024年5月18日(不含)前发放的股票公积金贷款利率将下降。

公积金抵押贷款在2024年5月18日(不含)前发放的期限为一年(含一年)的，仍执行合同利率，不分段计息。

根据北京住房公积金管理中心的计算，以贷款额度为100万元，贷款期限为30年的第一套房为例。如果采用免费还款方式，利率调整后每月将少于154元；如果采用等额本息还款方式，每月将少于134.59元。

2024年5月17日，央行宣布，自2024年5月18日起，公积金贷款利率将下降25BP。同日，住房和城乡建设部发布通知，要求连接现有公积金抵押贷款政策。贷款期限超过一年的，应当从下年1月1日起按照相应的利率等级执行新的利率规定。

5月18日，北上广深四个一线城市正式宣布降低公积金贷款利率。对于股票性公积金抵押贷款，深圳宣布从7月1日起实施最新利率；北上广三城宣布自2025年1月1日起实施最新利率。

另外，根据住房和城乡建设部的要求，大部分城市的公积金贷款利率将从1月1日起下降。

公积金利率下降呼吁再次上升。

自2024年以来，央行指导批量降低个人住房贷款利率，LPR(贷款市场报价利率)大幅下调的背景下，商业个人住房贷款利率大幅下降。根据央行的数据，截至2024年第三季度末，全国个人住房贷款加权平均利率为3.31%，比2023年底的3.97%下降了66BP。

与此同时，公积金贷款利率仅在5月18日下调25BP。因此，商业抵押贷款利率与公积金贷款利率之间的利差大大降低。

2024年10月左右，广州等部分城市首套商业抵押贷款利率一度低至2.85%，引发了一轮关于公积金贷款利率是否会与商业贷款利率倒挂的讨论。10月24日，广州银行家表示，他们已经收到窗口指导，要求抵押贷款利率不低于公积金贷款利率。11月以来，广州市首套房最低利率回升至3.0%。

“从定位上看，住房公积金作为存款人之间相互帮助的资金池，依靠政策调控，长期以来以较低的利率成为购房者的热门选择。”中国银行研究院研究员刘晨告诉《财经》，商业抵押贷款利率持续下降后，与公积金抵押贷款的利差明显收窄，部分城市公积金和商业抵押贷款的首套利率极其接近，削弱了公积金抵押贷款的普惠性金融属性。

在这种背景下，许多专业人士呼吁继续降低公积金贷款利率。此前，上海金融与发展实验室聘请高级研究员任涛在接受媒体采访时表示，公积金贷款利率至少应该降低80BP。

王青认为，2025年商业抵押贷款利率将全面进入“2字头”。为了防止商业抵押贷款利率和公积金贷款利率“倒挂”，预计2025年公积金贷款利率将下降50BP-100BP。

“从以往两类贷款利率的差距来看，未来公积金贷款利率还有一定的降低空间。”刘晨补充说，但由于机制的差异，公积金抵押贷款不能简单地与商业贷款一概而论。帮助房地产停止下跌和稳定的关键可能在于处理刚刚需要买房的问题。未来，我们可以尝试通过适当增加贷款额度上限来进一步减轻刚刚需要观望的人买房的压力。

此外，由于部分城市公积金抵押贷款之前采用了“认房认贷”的住房数量认定标准，部分公积金贷款人在当地只有一套住房，但由于有商业抵押贷款记录，利率实际上是按照第二套标准执行的。

一位来自北京的公积金抵押贷款人告诉《财经》，他在2021年左右买了一套房子。当时，北京的公积金抵押贷款实行了“房屋认可和贷款认可”的标准。他被认定购买第二套房，因为他在其他地方有商业抵押贷款记录，并实行了相对较高的公积金贷款利率。股票公积金贷款利率调整后，他的公积金贷款利率将降低到3.325%。

从2023年11月1日起，北京市公积金抵押贷款调整了住房数量认定规则。本市无住房、全国无公积金抵押记录的住房，可视为首套住房，实行首套公积金贷款利率。

“目前，存量商业抵押贷款利率已按照最新的住房认定标准进行调整，存量公积金抵押贷款也应与商业抵押贷款保持一致。”上述贷款人告诉《财经》，他已经通过12345市民服务热线反映了相关需求，得到的回复是，他还没有收到相关的调整政策。

对此，《财经》致电北京市住房公积金管理中心官方客服，询问相关情况。对方回复:目前还没有两套改变现有公积金抵押贷款的政策。建议关注北京公积金微信官方账号，关注后续政策。