公摊面积，要退出历史舞台？

每隔几年，“取消共享面积”就会被翻出来热议。买家抱怨，开发商讲困难，监管机构表示重视。经过这个循环，他们会放声大哭，收集兵力，然后一切都会一样。每次差别还不错，都是这样的循环。

这次的起点是湖南衡阳和河北张家口。前一篇文章提出实施“套内面积定价”，后一篇文章提出“逐步取消公摊”，因此，天下苦不堪言的公摊面积，似乎又要被赶出历史舞台了。

我们可以理解，这两个城市的做法是为了解决买家的“烦恼”，积极交易，鼓励买房；我们也深有体会，买家“花钱买了一套100平米的房子，面积只有80平米”时的无聊。然而，解决这些“糟糕的体验”问题，而且绝非一次废除就完事大吉，若无关紧要，处理不当，还会出现次生问题，最终损害仍由业主承担。

对于公摊面积，我们有以下几点，希望对澄清这一问题有所帮助。

第一，不要把“套内面积定价”与“取消公摊面积”混为一谈。 对此，湖南衡阳并非先锋，2003年北京提出套内面积定价，重庆多年来一直以套内面积定价。

不同的是，内部面积的定价会高于建筑面积的定价，但总价是一样的。比如总价300万的房子，建筑面积的定价可能是3万元，内部面积的定价是每平方米33000元。

必须强调，内部面积定价只是一种不同的定价方式，并不意味着公摊面积已经飞走。重要的是要透明，让购房者看得清楚。

比如在北京，价格公示的时候，会根据建筑面积和套内面积进行公示。具体到某个楼盘，会标明按建筑面积定价的单价是多少，按套内面积定价的单价是多少。后者比前者高，但计算方法不同。因此，“套内面积计价”绝不能等同于取消公摊面积划。

北京住房和城乡建设委员会项目信息页面截图

其次，公摊面积并非“零和博弈”，并非公摊面积大，开发商将获得更多利益。 按照目前的管控规范，公摊面积一般包括“电梯、走廊、楼梯、管井、机房等)、公共空间(如大堂等)，以及墙壁等几个部分。

许多人抱怨现在买房公摊增大，套房变小，在一定程度上，开发商无法控制这一点。相当一部分是监管标准和建筑标准的变化和发展造成的。比如初期住宅楼层低，没有电梯，分摊面积自然小。之后出现了大量的高层建筑，电梯也不是只有一部，而是几部，分摊面积自然就上去了。后来低层住宅逐渐配备了电梯，自然带来了分摊面积的提升。

再比如楼梯宽度。在我国的一些城市，从人性的角度来看，急救担架的通行为条件增加了楼梯的宽度，这在紧急情况下是非常必要的，但客观来说，楼梯宽度的增加，也增加了公摊面积。

这样的例子有很多，分布在社区机房、泵房、管井等方面。更高的标准通常意味着更大的空间和更大的空间，这意味着更多的分摊面积。

还有一个典型的例子。在目前的市场上，买家更喜欢干挂石、铝扣板等立面项目，感觉美观大气，在一定程度上可以保持房地产的价值。但干挂石、铝扣板作为立面，这样可以增加墙壁的厚度，从而增加房屋的公摊面积。

开发商和购房者在这些问题上并非“零和博弈”。

三是存在合规合理的公摊面积，正是明确所有权，保护业主利益。 一般有两个标准来衡量分摊面积是否合理。一是是否符合控制规范，二是分摊面积是否为业主生活服务。最终，这两个标准将融合成一个标准。控制规范制定的初衷也是分摊面积为业主生活所用。

从这个角度来看，无论是电梯、楼梯、走廊、管径、泵房、机房，甚至是物业管理用房(物业服务水平是另一个问题，不应该混淆)，都是业主正常生活所必需的设施，它与生活质量密切相关。业主通过分摊面积支付对价，明确了这部分设施的所有权和权利。这是业主权益的保障体系。

假如只是取消公摊面积，那么，谁来投资这些设施，如何确定所有权？无论是“悬空”还是属于第三方，这些对业主生活质量有直接影响的设施所有权主体必然会与业主自身分离，形成不同主体之间的关系。不同的主体自然有不同的切身利益。一旦发生矛盾，游戏和争吵是不可避免的。既然主体是分开的，就要谈判，谈判不一定能谈出完全符合业主的结果。因此，业主仍然受到影响。

四是公摊之苦，苦在于不透明。 近年来，买家之所以抱怨，是因为买房时很难了解分摊面积的具体情况。请注意，这里有两个关键点，一个是“买房阶段”，一个是“具体情况”。

众所周知，在最终的房产证上，会注明共享面积等信息；在购房合同的配件部分，共享面积一般会有更详细的说明。但是拿到房产证后，签订合同也是在买房的最后阶段，但是在做出买房决定的阶段，购房者能了解到的关于公摊的信息非常有限。

看房阶段，关于公摊的信息收集非常笼统，一般是一个得房率指标，这种感觉非常模糊。一般来说，哪些位置是共享的，每个位置的共享面积大概有多大等详细信息。房地产不介绍，普通购房者很难问得这么详细。从全国来看，很少有制度保障。这样就造成了一种尴尬的局面：签订合同是买房的最后一个阶段，到了这个阶段，买不买的决定已经完成，购房者在做决定时，很难了解公摊的具体信息。这样就为交房后“公摊大”的“不良体验”奠定了基础。

因此，我们是否可以考虑从制度上披露或表明更具体的共享信息，而不仅仅是关于一般的入住率。在购房决策阶段，可以深入了解。如果觉得分摊大，不合理，就不会买，也不会把不确定性和差异留到后期。

五是公摊面积、套内面积均为技术因素，与房价关系不大。 因为房产总价贵，买家对价格高度敏感。所以经常觉得套内面积和分摊面积会影响房价，这其实是一种误解，因为“背着抱着沉”。

共享面积是客观存在的，不可能凭空消失。这部分设施有成本，直接为业主生活服务。因此，无论是内部面积还是建筑面积，这部分支出总会被覆盖。按内部面积计算，由于面积小，价格会更高。按建筑面积计算，由于面积大，包括共享，价格会更低。它是一个算术问题，甚至没有数学问题。所以，与房价无关。

当然，也有一些例外。目前房地产市场下滑，开发商很难“涨价”。如果一刀切转化为内部面积定价，理论上开发商很难通过直接涨价消化这部分成本。

但在实际操作过程中，新房交易基本上是全国各大城市的价格备案机制，而不是单纯的买卖双方直接约定价格。在这种机制下，如果使用内部面积进行定价，备案价格肯定会上涨。在此价格的基础上，开发商会再次打折。在设置折扣的过程中，开发商会考虑共享部分的成本消化。

所以，还是“背着抱着一边沉”。

六是公摊面积是一套复杂系统的一部分，需要考虑整体角度进行调整和改变。 中国大陆的居民区与欧美国家有很大不同。欧美大部分国家都是街区，纯封闭的社区很少，导致这些居民的大部分公共服务都是由城市公共配套设施提供和满足的。要么是财政资金支持这些服务的运营，这背后是税收，要么是政府授权特定地区(如纽约长岛等街区)的一些征税费用，然后用于提供公共服务。

我们的情况不同。大多数社区是封闭的。社区内的服务设施只为社区居民服务，需要与其所有权及相关利益机制的安排相匹配。在过去的几十年里，这种权利关系在一定程度上是通过分摊面积来匹配的。若要做出调整，必须考虑仍然要保证这种权利关系，无法破坏，无法“好心办坏事”。

如果业主权利保障体系因为公摊面积制度的调整而被破坏，处理后续冲突的成本将远远高于“公摊面积”的痛苦。

说到底，以上六点就是找出分摊面积真正的“苦”，“苦”在哪里，对症用药，解决问题，而不是“废”。公共治理一直是一个复杂的系统，很难有简单的解决办法。头疼脚痛只能适得其反。

本文来自微信微信官方账号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。

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