北京国际贸易“老破小”只卖了190万。

这是 一个性价比为王的时代。 军队的外套取代了加拿大鹅变成了 90 后来的新宠； 而且他们买了爆军大衣，又把目光投向了京沪。 "老破小"。

如果说老破小的缺点，可以列出一长串——紧张的停车位，下水道里的虫子，凌乱的走廊环境，不舒适的公寓结构...但是只有一个优势，90后才能一个接一个的“上车”，便宜。

曾经火热的顶级学区“老破小”已经成为过去，但现在，总价低的CBD“老破小”已经成为热门商品。与10多万元/平方米的学区相比，没有学区的加持，即使在北京国际贸易周边地区，房子的单价也只有4万元/平方米。

伴随着房地产市场的变化，大量总价在300万元甚至200万元以内的关键城市老破小开始进入市场。

胡小丹(化名)的梦想是在上海老城区拥有一套房。现在，这个梦想已经成为现实。今年8月，胡小丹在上海徐汇区以286万元的总价买了一套60平米左右的房子。她告诉作者，她完全被价格吸引，几年前“完全不可想象”。

极低的价格，是胡小丹的目标。

根据中指研究院向《棱镜》作者提供的统计数据，今年第二季度，上海二手房总价300万以下同比增长90.7%，占全市总成交量的40.6%。而且去年同期这个价位段的成交额只有27.4%。

过去被万般嫌弃的“老破小”，为什么现在成了“抢手货”？

北京国际贸易区，远处是CBD，近处是一些“老破小”的房子。作者拍摄

买“老破小”的年轻人

在北京国贸附近工作的周鑫(化名)是一名白领，今年七月，她终于拿下了自己的房子。

她把看房的心路历程介绍给了《棱镜》的作者。起初，周鑫希望在郊区买一套“远大新”。电梯房、社区绿化良好、社区开放是她的选择标准。她最初的预算是500万元左右，其中首付是250万元。周鑫说，她以前从来没有想过“老小”。

所谓“老破小”，是指建成时间长、社区和房屋设施陈旧、居住空间小的房屋。以北京为例，金台路和呼家楼区聚集了大量“老破小”的房子，20年、30年的房子随处可见。该地区已成为热门的物业区之一，因为它靠近国际贸易CBD商务区。

由于结构老化、社区环境差等问题，“老破小”一直受到批评。在各种短视频平台的“购房指南”中，城市地区的“老破小”往往被列为买房“红黑榜”中的“黑榜”，尤其是老城区没有核心学位的“老破小”。但随着楼市的变化，“老破小”总价低的优势凸显出来。

经朋友劝说，周鑫改变了以前的想法，决定把预算降到250万以下，全款开始一套“老破小”。周鑫说:“我不想以后给自己这么大的还款压力。即使贷款利率下降，她仍然放弃了在郊区借钱买大房子的想法。

据北京市金台路区中介店主管介绍，现在有三类人买老小，一类是像周鑫这样减少预算，选择“退而求其次”的买家，另一类是刚需要“上车”的人，以前买不起房，现在随着价格和贷款政策的调整。此外，还有投资者看好当前“老小”的租金回报率。

该店经理表示，90后甚至95后现在都是“老破小”的主要消费者。

周鑫最终在北京金台路区签下了一套总价190万元的两室一厅，距离国际贸易CBD只有15分钟的地铁路程。像她这样的买家不在少数。

“与五环外的一些店铺相比，我们店铺的营业额确实可以。现在店铺一个月能卖四五套左右的房子，两年前差不多就是这个水平。”上述中介店主管对作者说。

以该地区更具代表性的“红庙北里”为例。根据科控股有限公司的数据，今年1月至8月，该地区累计成交量为34套，平均月成交量为4.25套。其中，交易最多的月份是3月份，共有9套交易。

相比之下，该小区2022年共成交36套，月均成交3套；2023年共成交44套，月均成交3.6套，均低于今年前8个月的月平均成交量。

“红庙北里”成立于1950年，总户数为4458户。目前小区上市总数为85套，去年上市高峰期最多100套以上。由于楼龄较老，小区目前总成交价格在300万元以内，约4万元/平方米。

这不是个案。根据中国指数研究院向作者提供的报告，今年第二季度，北京和上海300万以下房屋成交量大幅增长。其中，今年第二季度北京市二手房成交量同比增长51.1%，上海市二季度二手房成交量同比增长90.7%。

从不同价位段的交易比例来看，低总价的住宅在过去的交易比例中并不是主流，其中2023年第二季度，北京300万以下的二手房交易量仅占全市总交易量的21.8%。今年第二季度，这个数字增加到了30.8%。

中指研究院报告对这一现象说明：“单身人士购房需求进一步释放，性价比较高的‘老破小’房源关注度越来越高。

然而，这并不能代表整个房地产市场的走势。一位不愿透露姓名的房地产分析师告诉作者，虽然总价低的“老破小”备受关注，但这并不能得到一线城市房地产市场复苏的观点。

据中指数据显示，2024年1-7月，重点15个城市的二手房成交额为59万件，同比下降2.8%。

事实上，除总价300万以内的住宅成交量增加外，其它各价位段的住宅成交量均呈下降趋势。

以上海为例，今年第二季度，总价300-500万元的房屋累计销售额为1.69万件，比2023年第一季度的1.93万件下降12.44%。；与2023年第一季度的9310套相比，总价500-800万的住宅累计销售额为8275套，下降了11.12%。

每一个价格排名在800万元以上，情况也大致如此。

价钱又回到了九年前

近来，北京、上海的老破小都展现出了不同寻常的活力。但是，不可否认的是，这种活力是靠低价获得的。

在北京团结湖地区，陈俊伟(化名)是一家中介公司的经纪人，团结湖地区距离北京国贸CBD只有两站地铁。

今年是陈俊伟在该地区从事中介工作的第十年。2015年，一位80后在互联网厂商工作，在该地区购买了一套60平米的两居室公寓，总价约200万元，帮助陈俊伟开始了他人生的第一笔订单。

一周前，陈俊伟迎来了他最近的一位客户。买家也在一家大型互联网公司工作。类似的公寓类型和面积的成交价格仍然是200万元。然而，在过去的九年里，该地区的二手住宅类型和面积相同，房价已经上涨到近400万元。

中原地产研究院首席研究员张大伟对《棱镜》作者分析道:“价格下跌到位是近期很多‘老破小’房屋交易活动增加的主要原因。

今年4月，上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房交易的报告显示，二手房价格泡沫已经基本消除。本报告选择了“一线城市旧破二手房价格”来衡量二手房价格泡沫。

上述报告显示，2018年底，二手房价格开始上涨，2018年第四季度为39454元/平方米，2021年第一季度为62284元/平方米，这也是二手房价格的历史最高点，价格泡沫扩大了58%。

2023年上半年，二手房挂牌数量猛增，供需压力迫使价格泡沫持续萎缩，到今年第一季度，泡沫仅为5%。

陈俊伟对作者说：“就我所在的区域而言，实际成交价格已回到2015年的水平。

中原地产研究所首席研究员张大伟分析说，在一线城市，“老破小”占据了高质量的地位，性价比十分合适。

陈俊伟说：“经过近期的交易，位置好，格局好，总价在200万元以下的二手房已经消化得差不多了。

虽然成交量可喜，但陈俊伟作为房地产经纪人并不高兴。他抱怨说，虽然总成交量略有增加，但房价下跌也意味着中介成本下降，所以经纪人的表现还是比不上几年前。

租金回报超过3%

伴随着租金回报的上升，房屋的投资属性又回到了一些购房者的视野。

“老房子和小房子”的价格下跌，使得这类房子的租金回报率上升。“现在买老房子和小房子的租金回报率普遍达到3%，这在一线城市已经很多年没有了。”陈俊伟说。

北京某中介公司大望路区门店负责人告诉《棱镜》作者，在他接触的客户中，大约有30%的客户是以投资为目的的。

王琦(化名)看中了京沪“老破小”的投资回报率。几个月前，她以198万元的价格在北京大望路区买了一套面积不到60平方米的两居室和一居室。

这是一个繁华的商业区，距离富人喜爱的北京SKP商场只有两公里。这个地区也有大量的旧社区。王琦1991年出生，说她的房子比她父母大。

她给棱镜作者算了一笔账。如果简单改造一下，把两居室改成三居室，每月租金可以收回8000元左右。即使直接委托给中介公司整体租金，月租金也在6000元以上。按月租金6000元计算，该房屋年租金收入7.2万元，租金回报率达到3.6%。

王琦曾经是一名“存款特种部队”。去年，她跨省前往四川，选择了一家市级银行五年定期存款，年利率为3.95%。她只能存50万。

如今，超过3%的投资回报率已经成为一种“奢侈”。继国有银行和股份制银行降低存款利率后，来自世界各地的民营银行也纷纷宣布降低存款利率。目前，大量民营银行的3年和5年定期存款利率已进入“2字头”，1年和2年定期存款利率已进入“1字头”。

相比之下，在一线城市的核心区域全额投资一套低总价、高收益的房地产，成为“存款特种兵”的新选择。

中指研究院向作者提供的一份报告中得出的结论是：“核心区总价低，小户型二手房价格已经具有吸引力。

但一位房地产行业人士提醒，投资收益率直接以租金收入计算，往往不考虑旧房的折旧和重新装修的成本。此外，这类房屋未来的出售存在不确定性，需要谨慎对待。

本文来自微信公众号“棱镜”，作者：岳家琛，36氪经授权发布。

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