如何将亚洲最大火车站的枢纽流量转化为商业价值？

2023年12月，亚洲最大火车站综合交通枢纽-广州白云站通车。这个综合交通枢纽开辟了“四个第一”，正式揭开了神秘面纱：

全国首个站城融合的火车站 ，集站场、办公、商业、酒店等功能于一体；

建设量居亚洲第一 ，规模约263万㎡，枢纽及周边综合开发面积约147万万㎡；

全亚洲综合交通能力全亚洲第一 ，车站分七层建设，包括国铁、高铁、城际、地铁、客运、公交、自驾多维三维交通；

第一次接入地铁，总共规划了6条地铁线路通过。

到目前为止，广州白云站通车超过700名吞吐旅客已经超过700人(数据分析截至2024年8月中旬)，今年暑假期间，每天发送2.9名乘客，最高峰日发送3.9名乘客。

值得注意的是，广州白云站的枢纽流量已逐步转化为商业价值。

广州白云站顶盖位于广州超30万㎡广州白云站TOD粤胜广场全业态商业中心(以下简称粤胜广场)，近期持续吸引。广州首家逸衡酒店、东呈酒店集团旗下的宜程酒店是洲际酒店集团旗下，以及麦当劳，肯德基，萨莉亚，喜茶，老碗会，等待品牌入驻。

“粤港澳大湾区(广州)双碳产业总部汇聚示范区”也正式落户这里。未来，粤胜广场将汇聚节能低碳领域的龙头企业和创新型企业，打造集办公、科技创新、产品孵化、制造者空间、展览设计、金融投资、合作交流等服务于一体的产业集群示范区。

在TOD方式“站城融合”粤胜广场在整体蓝图下，不断将枢纽流量转化为商业价值，吸引知名企业、品牌入驻。

随着合作伙伴矩阵的不断壮大，粤胜广场的商业和工业拼图也不断完善，形成多向流量循环“高铁-地铁-生产-商-居-人”一体化，而不是仅仅依靠枢纽流量。

“站城融合”环环相扣。

研磨TOD商业“六边形战士”

粤胜广场为什么能把广州白云站的枢纽流量转化为商业价值？关键是这个综合体从模块规划、业态组合、空间设计等方面综合考虑长期的“站城融合”。

// 呼应“站城融合”的重要环节

粤胜广场整体数量超过30万㎡，它是一个组合，由广州白云站东北、东南、西南、西北角的四座塔楼和盖下商业组成。"总部办公-总裁公寓-轻奢酒店-商业娱乐-生态空间"全业态商业中心。

连接广州白云站枢纽功能，粤胜广场各业态模块，为产业发展、商业休闲、居住、高档居住、日常生活休闲等必要阶段提供相应的承载空间。在城市运营过程中，通过枢纽流量转化为商业价值的重要环节。

// 小而美的多样化业态组合

粤胜广场枢纽商业规模约6万㎡，四大主题区精心规划，围绕四大主题区，“全时段，一站式享受社交中心”整体定位，以多种业态组合回应不同的消费体验需求。

A区以“真享天地”为定位，规划引进优品生活馆、粤式茶馆、休闲微醺花园、美容健康等特色业态，打造质量邻里中心，具有人文社会温度。

B区将重点介绍时尚产业的年轻客户，打造24H潮流娱乐聚集地，主题餐饮，潮玩娱乐，活力社交业态，打磨广州夜经济的全新场景。

C区以“悦潮天地”为定位，今后将汇集潮流文化、美容纤体、零售、餐饮、直播等业态，建设大湾区潮流发生地。

D区有效引进优质餐饮、无国界特色美食，打造“慢享受 高质量”饮食文化体验场景。

粤胜广场枢纽业务的业态组合，既呼应了枢纽客流“来自世界各地”的属性，又以业态丰富覆盖了不同的消费需求场景，同时也考虑了工业办公客户和周边居民的需求。

市场调查数据显示，粤胜广场周边3公里范围内，已有66万人居住在办公室，根据计划，它所在的地方未来广州时尚之都园区还将吸收16万 人口。

不难看出，粤胜广场重视枢纽流量，但又跳出了“枢纽流量”的单一维度，从“枢纽客流-产业群-居住群”在客户群体结构中提炼业态规划要点，最大化增加TOD项目的辐射半径，同时兼顾社区粘性，将小型枢纽商业打磨成业态丰富全面的“六边形战士”。

// 自带松弛感基因

在落地细节上，粤胜广场也准确锁定了另一个关键点:自带与“快速交通”形成对比感的基因——松弛感。

去年年底，粤胜广场6万㎡枢纽业务已经部分开放运营。现在我们可以看到这样的场景:粤胜广场的枢纽业务在连接地铁石潭站和广州白云站的进出站区域，给乘客带来了一个“放慢脚步”的休息空间。乘客在这里享受一杯茶或一顿小吃和一顿简单的饭菜，停留的空间不再局限于车站大厅和候车室。

现在，粤胜广场D区食尚天地已经引进。麦当劳，老碗会，潮品鲜，沪上阿姨等待多个优质餐饮品牌，预计2024年第四季度开业，放松的感觉将进一步升级。

// 空间设计融入商业思维

整体空间设计，粤胜广场打造独特之处。“四首层”结构，不只是延伸外摆空间丰富，更加重要的是，为了预留足够的空间条件，引进独家首店、旗舰店，使得整个项目的商业独特性有了更大的想象空间。

很容易看出，面对“TOD在这个商业问题上，粤胜广场始终保持着“站城一体化”的解题思路，积极融入城市生活的方方面面，探索出发挥自身优势的最佳发挥点，这是这个项目不断将“枢纽流量”转化为“经济增量”的关键因素。

释放“第一店”吸引力

打通“生产-商-旅-居”闭环

“第一店吸引力”是衡量一个商业项目市场品牌价值的重要标准。洲际酒店集团旗下广州第一家逸衡酒店入驻，说明国际知名酒店集团不仅认同粤胜广场的商业价值，还看好这个TOD项目的发展前景。

据悉，广州白云站逸衡酒店位于粤胜广场西北塔4-13层，面积约2万，㎡，提供228间客房，预计2024年底开业。

这将一举填补白云站TOD商务旅居的配套空白。逸衡酒店将结合“随心所欲，解锁健康状况”的品牌理念，房间配有瑜伽垫等休闲运动设施，还将配备24小时健身活力馆，活力水站，衡食餐厅，带来“享受舒适健康生活”的入住体验，平商务与休闲选择之“衡”。

粤胜广场除广州首家逸衡酒店外，还引进了东呈酒店集团旗下的怡程酒店，带来了多样化的居住场景选择。

广州地铁资源经营发展有限公司“深度培育酒店业，推动路轨沿线TOD优质发展，提升文化旅游消费品质”粤胜广场引进逸衡酒店、怡程酒店的重要举措，也标志着粤胜广场的正式发展。通过“生产-商-旅-居”闭环。

粤胜广场位于广州白云区“一园两城三都四区”全新规划中，正是“三都”之一“广州时尚之都”，规划面积7.8平方公里，未来将推动时尚产业与时尚消费的协同发展，加快建设为大湾区国际时尚产业集群，打造时尚企业总部基地、国际潮流发布中心、亚洲购物体验中心。

加上“粤港澳大湾区(广州)双碳产业总部汇聚示范区”粤胜广场也正式选址，产业发展必然带来频繁的商业交流。粤胜广场引进了两家知名酒店，为商业交流的优质生活提供了“一站式”解决方案。同时，通过白云站到达广州的游客提供了“就近入住”的多样化选择。

可以预见，随着“生产-商业-旅游-居住”闭环的开放，稳定的工业办公和贸易客户将进一步回馈粤胜广场的四大枢纽业务，带动整个项目的商业价值释放和提升进入新的正向循环。

枢纽流量“千万”

商业价值开发才刚刚开始。

到目前为止，国内TOD已经从早期开始发展。「有站无城」逐渐演变成「城站一体」，现在已经进化到多功能复合。「城站结合」阶段。粤胜广场就是这样广州TOD「城站结合」标志性项目阶段。

在众多关于粤胜广场的讨论中，有一个值得注意的话题：这个项目的商业价值开发，才刚刚开始。

第一，广州白云站带来的枢纽流量也将翻倍，预计未来每年的客流量可能会增加。超出5000人次。

同时，广州白云站与白云机场之间的“距离”将进一步缩短。正在建设的芳白城际全长约41.1公里，南接广州地铁22号线至白鹅潭，北连广州白云站、广州火车站、白云城市中心、机场经济区、白云机场，广州白云站与白云机场的交通距离将缩短到20分钟以内。

此外，除了广州地铁8号线已开通，今后将有5条地铁线路接入广州白云站。

随着广州白云站交通网格局的不断升级，以其为核心的湾区枢纽生活圈的形成将会加速。这意味着粤胜广场的“流量”未来会有“立体全方位”的提升，这个项目的商业价值升级还有很大的想象空间。

这是广州的“轨道” 广州地铁集团也在努力将粤胜广场作为中国TOD的代表作品，是物业模式的综合开发运营商。正如广州地铁资源管理发展有限公司副总经理李沛文所说，不断提高枢纽能级，促进站城融合，创造美好生活。

本文来自微信微信官方账号“赢商网”，作者：潘伊纯，36氪经授权发布。

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