二手房价格调查｜京沪次新房仍在上涨，津苏汉10年新跌30%

自2024年以来，房地产市场整体持续疲软复苏。其中，二手房整体活跃度高于一手房，表现出较强的韧性。

就房价而言，一、二手房也有不同的趋势，其中二手房价格大幅下跌，城市下跌，下跌幅度较大。

为了更好地了解城市二手房的真实涨跌变化，克而瑞研究中心根据不同城市、不同房龄的二手房进行了多个城市的房价调研和对比分析。

北京、上海、天津、武汉、苏州是本文主要研究的城市。

从结果来看，上海、北京、苏州房价下跌10%-20%的住宅区占比最高，武汉、天津大部分住宅区下跌20%-30%。与此同时，北京和上海的住宅区房价创下新高的15%左右，同比上涨不到10%，表现出良好的韧性。

首先，北京作为近年来“一枝独秀”的北方城市，尤其是北京发布430新政后，进入二手房客户市场的主动性和活跃度都有所提高。

从2024年上半年北京二手房交易来看，目前北京市场活跃的二手房购买群体主导购买一居室和两居室商品的人群，总比例为75%。其次，购买三居室商品的第一批改革群体占22%。

根据北京2024年上半年成交的二手房小区房价与房龄交叉对比数据，房龄越新，房价上涨的可能性越大。

根据克而瑞研究中心的调查数据，45%的房价在5年内的典型30个项目中有所上涨，但增长率在10%以内。二是房龄6-10年和11-15年的项目，各有29%和28%的房价出现增长，涨幅在10%以内。

除此之外，随着房龄的增长，房龄超过16年的二手房价格下降幅度逐渐增加，超过20年的老旧房价下降幅度约为20%-30%。

这主要是因为，一方面北京老破小因为功能缺失，生活属性差；另一方面，老破大的总价比较高，同类新房的平替商品也比较多，所以性价比略低。

上海方面，527新政后，与新房相比，上海二手房率先完成触底反弹。6月份二手房成交面积约197.4万平方米，同比增长89%，近三年成交规模创下新高。7月份，随着新政效力的逐步释放，上海二手房市场开始降温，但年内仍保持高位。

根据2024年上海二手房小区房价与房龄交叉对比数据，5年以内的项目表现依然最好。55个典型项目中，32%的项目房价上涨，涨幅保持在10%以内。其次，6-10年和16-20年的项目中，20%的项目房价上涨。在6-10年的项目中，68%的房价下降了20%，其中10%和10%-20%的房价下降了34%。在过去的20年里，大约30%的老房子减少了20%-30%。

在项目方面，与北京类似，50年以上的老社区一般比历史高点回调2-30%，典型代表黄浦区蒙西社区、瞿溪新村、静安区金家巷西巷、北市场社区等。

相比之下，10年内次新房小区减幅较小，部分房价甚至不降反增。比如核心区黄埔中海建国里、露香园、浦东仁恒公园世纪等特色房价较历史高点上涨10%以内。

从武汉、苏州、天津来看，武汉是一个降价中心增加的城市，房价的下降随着房龄的增加而扩大。苏州和天津属于普遍降价城市，房价的涨跌与房龄关系不大，不符合房龄增加导致房价下跌的趋势。更重要的是，不同房龄的房子集中在一个降价中心。

首先是武汉。虽然武汉房价的下跌随着房龄的增长而扩大，但另一个不同于京沪城市的特点是10年内第二套新房的下跌也同样明显。

不同房龄的武汉减价中心集中在2-4成，5年内，新房超过30%的小区减少了10%-20%。；10年内，34%的次新房价格下跌20%-30%，54%的住宅价格下跌20%以上。

其次是苏州，近60%-20%的项目价格在苏州房龄6-10年下跌，吴江区阳光悦湖豪苑、海亮长桥府、南悦豪庭；吴中区的尼盛滨江城和保利居上；万科魅力花园、嘉境天成等。在相城区的减幅都在这个范围内。

房龄在30-50年以内的住宅区减少了20%以内，主要是因为这类住宅占比相对较小，主要集中在姑苏区等核心区域，如三元三村、永林新村、彩虹新村等。客户主要关注项目所属的区域和配套资源，对房龄的关注度相对较低。

从天津来看，大部分项目的降价范围集中在2-40%，其中30-50年的老房子主要在核心区下跌。，比如南开区卧龙北里、卫安南里、泊江东里、三潭西里、康里，河西区海建里、气候里、宾水北里、修业里等房价较高点跌幅均在30%以上。然而，虽然5年内只有23个新房成交量，但近一半的下降幅度在20%-30%之间，低于平均水平。

总的来说，对5个城市的样本社区的房龄和房价涨跌进行交叉分析，说明房龄越老，跌幅越大。次新房(房龄在10年以内)房价跌幅明显低于老旧社区(房龄在30年以上)，2024年上半年房价跌幅在20%以内的房龄在5年以内64%左右。对于30年以上的老旧社区，30%左右的跌幅集中在20%-30%。

当投资需求退潮时，买房行为趋于理性，强调自住特点，所以新房的受欢迎程度明显优于老房子，所以整体房价的抗跌能力明显优于老房子。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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