地产巨头集体踏空AI浪潮：不止是少赚了数百亿

前不久，一则消息震动了国内半导体圈：存储芯片企业长鑫科技披露，今年一季度归母净利润就达到247.6亿元，这个数字超过了科创板全部605家上市公司的净利润总和。紧接着，长鑫更新了科创板IPO招股书申报稿，补充了最新财务数据，预计今年上半年就能实现1100亿到1200亿元的营业收入。

爆炸式的业绩增长把长鑫科技的估值推到了万亿级别，背后的投资方都即将收获巨额财富，可这份红利里，偏偏没有当年提前清仓的碧桂园。

两年前，碧桂园公告清空持有的长鑫科技股权，当时套现了20亿元；而放到今天，这笔股权的价值已经超过300亿元。

混沌大学教授李善友说过一句话：“你以为你的对手是友商，其实你的对手是时代”。这句话放在房企的多元化布局上格外贴切——曾经不少地产巨头都把硬核科技，包括AI相关赛道放到了战略级位置，可最后，他们大多在AI企业崛起前就主动出手割舍了优质项目，错过的不仅是惊人的投资回报，更可能是整个人工智能时代的行业红利。

AI企业赚钱，最终能惠及地产行业吗？

如今AI和地产圈最热闹的交集，不是哪家地产巨头投中了头部AI公司，而是AI企业花钱买楼。

不久前，被称作“全球大模型第一股”的智谱AI斥资3.6亿元，整栋买下了北京中关村的钻石大厦，消息一出立刻在两个圈子同时引发热议。这栋写字楼过去十几年多次易主：2011年凯龙瑞基金花2.68亿元拿下，2014年中银集团收购时价格约4.2亿元，这次智谱AI的成交价格，其实比2014年的高点还要低一些。

虽然智谱AI明确表示买楼是自用做总部，可大模型、人形机器人、AI硬件等赛道跑出了越来越多赚钱的明星企业，还是让地产从业者生出不少期待：如果AI企业赚的钱、融的资最终流入房地产，会不会成为行业复苏的新动力？

目前北京海淀中关村街道仅5.28平方公里的区域里，已经聚集了86家人工智能企业，形成了成熟的AI创新集群。

机构瑞银给出了偏乐观的判断：其研究报告指出，历史数据显示工业企业利润和一线城市房价相关性很高，相关系数达到0.63。今年一季度国内工业企业利润同比增长15%，PPI也正式转正，其中利润增速最快的就是AI相关行业；而这些盈利增长的AI企业，总部大多集中在北京、上海、苏州、东莞，这几个城市恰好也是二手房成交量表现更亮眼的城市，二者形成了呼应。

但AI企业其实很难复制当年互联网企业“扫楼拿地”、带动地产市场的盛况。

一方面，房地产黄金时代里，互联网企业跨界布局地产大多带有投资属性；而当前多数头部AI企业仍处于亏损阶段，不管是自身财务状况还是科技企业的基因属性，买楼基本都是满足自用需求，不会像当年互联网企业那样大量拿地、整层整栋收购做投资。

另一方面，互联网行业的爆发是一次全民造富运动：头部互联网企业动辄数万员工，不少员工手握期权实现财富跃升，最终大量资金流入房地产市场。反观AI企业，就算是行业头部，员工规模也大多只有几百到上千人，能催生的购房需求和互联网时代完全不在一个量级。

更值得思考的一点是，如果AI持续升级推动生产力变革，企业未来不需要雇佣那么多员工，最终又能有多少人来消化房地产存量呢？

多个头部房企，早早卖掉了AI潜力股

其实早在行业整体陷入下行前，很多嗅觉敏锐的开发商就已经意识到，新房开发的规模总有天花板，科技赛道才能带来更大的想象空间。碧桂园、绿地等头部房企，更是直接把“地产+科技”定为转型方向，想用资本布局圆一个高科技转型梦，AI就是当时布局的核心方向之一。

可当行业债务压力来临，这些曾经被看好的科技项目，反而成了房企快速套现回血的“现金奶牛”，其中就包括不少已经在AI赛道崭露头角的潜力项目。

长鑫科技就是最典型的案例。碧桂园持有长鑫的阶段，这家企业还处于投入期，三年累计亏损超过300亿元；没人想到存储芯片很快进入上行超级周期，企业业绩直接逆转，还启动了上市进程。可惜碧桂园没能等到这一天，早就提前清仓离场。

在地产行业里，碧桂园其实是少有的真正把创投作为核心业务推进、布局眼光也相当敏锐的玩家：曾经三年内投出90多个项目，精准踩中了半导体、商业航天、AI、机器人多个风口，手里握了一大堆明星科技资产。可在行业下行周期里，它不得不在市场底部割肉抛售优质资产，没能等到项目兑现价值。

除了长鑫科技，蓝箭航天也是一例：碧桂园曾经持有11.063%的股权，最新估值超过80亿元，可2025年4月出售的时候仅卖了13.05亿元；还有智能家电品牌追觅科技，碧桂园在2024年完成清仓退出股东名单，如今追觅的估值已经大幅上涨。

另一头部房企绿地也曾经高调布局AI领域：先是入股了名气不小的深兰科技，之后一天之内连投两家杭州AI明星企业城云国际和涂鸦智能，还成为了佰才邦和瑞为技术的第二大股东。当初绿地还和深兰科技高调成立合资公司，喊出了要落地“智能建造机器人”的目标，可直到今天，这家合资公司也没有传出亮眼的落地成果。

更尴尬的是，深兰科技实控人去年就有多条限制消费令，公司还陷入欠薪风波，这家曾经被看好的AI企业前景不明，目前仍然持股的绿地不知道什么时候才能收回投资回报。

万科金额最大的一笔科技相关投资是普洛斯，这家物流巨头是万科“去地产化”布局里的核心棋子，万科花了约169亿元拿下第一大股东位置。2024年市场上一直传出万科要出售普洛斯套现的消息，万幸最终没有成交，现在普洛斯已经成了万科最值钱的核心资产；但其他被投的科技项目就没有这么好的运气了，不久前万科刚刚发布公告，拟挂牌转让环山集团全部股权。

放在十几年前，资金雄厚的房地产企业是一级市场上不容忽视的投资方，对于急需资金的AI初创企业来说，房企的资金支持格外诱人。克而瑞研究中心的数据显示，2021年TOP200房企里，有29家搭建了资本平台、设立基金参与VC/PE投资，当年对外投资项目数量同比增长了53.3%。

可到今天，AI赛道上那些炙手可热的明星项目背后，几乎已经看不到地产投资方的身影。

地产需要AI落地，可为什么推进这么难？

对于房企来说，投资AI企业不止是财务投资，更长远的目标是让AI技术落地房地产行业，找到提升运营效率、优化客户服务的新方向。

比如AI可以帮房企更精准做拿地投资决策，判断哪块地升值空间更大；也可以在销售环节帮置业顾问优化获客转化；在物业管理领域，AI能发挥的空间似乎更大，现在已经有不少智能机器人入驻小区，帮物业完成基础工作。

不可否认，庞大的房地产行业给AI提供了丰富的落地场景，可AI到底能给房地产带来多少真正的商业价值，至今还是未知数。仲量联行发布的《AI赋能商业地产：挑战、实践与未来布局》全球调研报告显示，全球企业不动产领域的AI试点普及率，已经从2023年的不足5%飙升到92%，可真正实现AI规模化价值落地的企业，仅占5%。

这个数据说明，当前AI在房地产领域的应用大多还停留在浅层的效率优化，根本没有触及核心业务的根本变革。

就拿AI参与投资决策来说，多数房企的应用还停留在让AI搜集数据、整合信息的初级阶段，最终的决策还是要依赖传统的投决模型和资深团队的经验判断。

除了地产从业者对AI技术不信任，更核心的问题是AI模型本身不够成熟，这很大程度上源于缺乏高质量的可信数据，而数据恰恰是房地产行业探索AI落地最大的瓶颈。

地产行业的数据孤岛问题格外严重：企业内部，核心数据分散在CRM、ERP、成本管控等不同业务系统里，AI模型没办法拿到完整连续的全局数据；行业层面，拿地成本、客户信息、营销策略等核心数据都涉及商业机密，没有房企愿意对外共享数据。

再看物业管理，从房企开始布局科技，很多企业就对服务机器人兴趣浓厚，如今人形机器人的火热，也给物业AI落地提供了新的想象空间。可发展了这么多年，AI机器人在物业领域的推进速度只能用“缓慢”形容。

以碧桂园服务为例，截至2025年10月，其清洁机器人“零号居民”只在全国17个项目投放了超过130台，按照计划，今年年内投放量也才刚刚突破1000台。推出几台产品、搭建几套系统做小规模示范项目很快就能完成，但要真正实现大规模商用民用，还需要很长时间的积累。

不管是AI参与投资决策、建筑设计还是物业管理，核心都绕不开一个矛盾：房地产行业的运转高度依赖人的服务，面对购房者和业主，本质是满足人的个性化需求、处理各种突发的人际问题，而AI很难在这类需要深度交互的场景里替代人发挥作用。

这也让不少人质疑，AI到底能给房地产行业创造多大的实际价值。

我们正处在AI技术突破的新时代，AI既给行业带来了无限想象，也带来了很多不确定性，没有哪个行业愿意主动错过这次时代浪潮，房地产也不例外。可当下多数房企还陷在过去高周转模式留下的债务困局里，已经没有多余的资金和精力去追赶AI时代的脚步了。

本文来自微信公众号 “道总有理”（ID：daotmt），作者：道总，36氪经授权发布。

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