2026年商业地产的变革与发展趋势解析

出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

2026年，中国商业地产行业正处于历史性的转折关头。过去依靠土地增值和规模扩张的“黄金时代”已经结束，如今迎来的是以运营为核心、以价值深耕为导向的“新商业时代”。

行业的底层逻辑正在经历一场深刻且系统的重构，从开发导向转变为内容与资管驱动，从标准化复制转向个性化体验，从空间租赁转向商业生态构建。这场变革不仅关系到商业形态的革新，还涉及资产价值评估体系的重塑，标志着中国商业地产正式进入高质量发展阶段。

一、2026商业核心趋势：从“规模”到“价值”的模式转变

商业地产的底层逻辑正在发生根本性变化，五大趋势共同描绘出行业的新面貌：

告别“增量”，拥抱“存量”。近年来，全国新开商场数量持续减少，行业重心完全转向存量资产的价值挖掘。过去依靠地理位置优势收取租金的“轻松盈利”模式难以持续，取而代之的是对现有商业项目的精细化改造和不断升级。根据联商网统计，2025年全国计划开业的378家购物中心中，至少有40家是城市更新和存量改造后重新开业的项目。运营商通过建筑翻新、动线优化、品牌更换、场景重塑等方式，不断提高项目的吸引力和盈利能力，存量资产的“更新”成为行业增长的主要动力。

从“卖货”到“体验”。消费者进入商场的目的发生了本质改变——购物不再是首要任务，体验和感受成为核心需求。能够提供“松弛感”、加强社交连接、营造独特文化氛围的商业体明显更受欢迎。“公园式商业”概念迅速流行，将自然景观、开放空间与商业功能无缝融合，打造出可供漫步、放松、社交的都市绿洲。上海前滩太古里、成都REGULAR源野、南京金陵中寰JLC等项目的成功，证明了“商业即目的地”的新逻辑。

金陵中寰JLC在商业密度高的新街口另寻出路，通过Open Garden游园、屋顶花园、下沉广场等空间节点，打造出一个具有松弛感的商业体。

“非标”成为新标准。千篇一律的“盒子式”购物中心逐渐失去吸引力，结合本地文化、地形特点与客群特征打造的“非标准化”项目成为新的热门。历史建筑改造的特色街区、工业遗址转型的文化商业综合体、结合地形高差的立体商业空间等，凭借其独特性和故事性，创造出标准模板无法复制的吸引力。这种“一地一策”的定制化开发模式，正成为商业地产创新的重要方向，刚开业不久的苏州新地标万象天地很好地诠释了这种模式。

依托古城深厚的文化底蕴，苏州万象天地以“一街一巷四广场”为立体格局，重塑苏州商业的空间体验。高街+里巷，两种开放主题，城市潮流（人气旗舰与潮流品牌）+苏州街巷灵感，营造移步异景的松弛社交氛围，重新定义姑苏潮流生活方式。

社区商业强势崛起。在大型商业日益饱和的背景下，满足“最后一公里”需求的社区商业展现出强劲的增长势头。邻里中心、社区商业街、便民生活圈等形态，凭借高频、便利、贴近生活的特点，成为商业生态中不可或缺的组成部分。即时零售、社区团购等新模式进一步增强了社区商业的渗透力，使其在不确定的经济环境中展现出更强的抗风险能力。

情绪价值成为硬通货。在生活压力普遍增大的社会背景下，消费者越来越愿意为情绪满足和精神补偿付费。潮玩经济（如泡泡玛特）、演出市场、宠物友好商业、疗愈经济等业态蓬勃发展，本质上都是情绪价值的商业化体现。商业空间不再仅仅是交易场所，更是情绪调节器、精神充电站与社会连接点，能够提供情感价值的商业体将在竞争中占据明显优势。

二、商业发展新拐点：高质量、多层级、特色化发展格局形成

2026年，商业地产市场呈现出多层次、高质量并行发展的新格局。

高线品牌加速下沉与加密布局。以万象系、SKP、德基、恒隆、太古为代表的高端商业品牌，在巩固一线城市优势的同时，正加速向强二线及核心三线城市扩张。

华润万象生活继在南京密集布局后，2025-2026年将持续在江苏地级市布局，淮安、苏州开业后，盐城、连云港等项目已进入实质性推进阶段。德基广场走出南京，在徐州、扬州布局新项目，其中徐州德基因将重奢品牌引入二线城市而备受关注。这种布局策略反映了头部运营商对区域中心城市消费潜力的强烈信心。

据悉，徐州德基广场斥资80亿打造定位重奢商场，三大奢侈品集团（LVMH集团、历峰集团、开云集团）即将入驻，不少南京德基同款米其林黑珍珠餐厅集群亮相。这一淮海都市圈商业地标即将诞生，项目预计今年二季度开业。

港资企业加码内地核心城市。2026年堪称港资商业的“大年”，太古地产、新鸿基、恒隆等企业多个重要项目将集中亮相。三亚太古里、北京太古坊、前滩太古里二期、广州太古汇汇坊、杭州恒隆广场、上海恒隆广场三期等项目陆续开业或阶段性开放（广州太古汇汇坊预计2026下半年完成改造并重开），展示了港资企业对中国高端消费市场的长期看好。这些项目往往定位精准、设计精良、运营精细，将进一步提高所在城市的商业品质标准。

多元模式创新成为常态。传统商业边界不断被打破，德基、华润万象生活等头部企业纷纷尝试“购物中心+奥莱”混合模式、主题街区、文化商业等创新形态。比如扬州德基创新推出的奥莱模式，结合了高端品牌与折扣零售的特点，开辟了新的市场空间。这种多模式并举的策略，反映了运营商对细分市场的深度挖掘能力。

东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村以约10万平方米的体量，以“悠享自然美好的时尚度假地”为定位，专注于为每一位到访者提供松弛、友好而充满惊喜的日常目的地。MIXC VILLAGE入驻了超200家品牌，覆盖从重奢、潮流运动到亲子娱乐的全业态，打造不止于奥特莱斯的“精品购物+微度假+生活体验”三合一目的地。因高颜值设计，被网友们盛赞为“东莞版阿那亚”。这是华润万象首次涉足奥莱商业。

政府积极推动地标商业升级。地方政府越来越认识到优质商业项目对城市形象、消费拉动与就业促进的综合价值，通过土地供应、政策支持、国资合作等方式，积极引入头部商业品牌。徐州德基、扬州德基以及盐城、连云港的万象系列项目，均有地方政府与国资平台的深度参与。这种“政府搭台、企业唱戏”的合作模式，为商业项目落地提供了有力保障，也促进了城市商业能级的整体提升。政府在推动地方地标商业升级上成为“有形之手”。

三、商业变局：资产价值重塑，运营能力是核心

2026年商业地产最深刻的变局，在于资产价值评估体系与创造逻辑的根本性重构。行业正从“开发时代”全面进入“运营与资管时代”，价值链重心从“前端拿地建造”转移到“后端内容运营与资本退出”。这一转变具体体现在五大维度：

设计建造：从标准复制到需求定制。建筑设计不再是孤立的形态创作，而是深度适配文化、产业与消费需求的起点。商业空间强调“场景叙事”，为亲子家庭、策展爱好者、文化社群等特定客群打造沉浸式环境。建筑本身成为引流内容，空间体验成为产品的一部分。

空间场景：从功能隔离到生态融合。商业空间正从单一功能容器，转向融合工作、消费、社交、文化、旅游与娱乐的“混合生态场”。业态的跨界融合不仅提高了空间使用效率，更通过延长停留时间与增加消费触点，显著提高了单位面积产出。

消费内容：从品牌堆砌到价值主张。招商逻辑发生根本转变，从追求国际大牌数量与出租率，转向构建具有独特“价值观”的品牌组合。商业运营商更像策展人，围绕“可持续生活”、“国潮复兴”、“科技体验”等鲜明主题，精心筛选品牌并共同创造内容。租户关系从传统的甲乙方合同关系，转变为共同创造价值的合作伙伴关系。

经营模式：从租赁收入到价值分润。盈利模式超越传统的固定租金，越来越多地采用“低固定租金+营业额提成”的弹性结构，甚至通过股权投资共同孵化新兴品牌。经营重点从“收租管理”转向“价值创造”，通过数据分析、营销活动、社群运营等手段增加客流与销售，从而分享租户的成长收益。这种深度绑定机制，使运营商与品牌商形成了真正的利益共同体。

资本投退：从资产买卖到金融闭环。投资视角从博取地价升值，转为追求稳定运营现金流。公募REITs扩展到购物中心、长租公寓等商业地产领域，为存量改造项目提供了明确的退出渠道与估值标准。这一金融创新极大地激励了资本投身于长期精细化运营，真正打通了“投融管退”的完整闭环，使商业地产的金融属性与运营价值得以统一，商业的产权交易成为常态。

如英格卡与高和资本达成一项战略合作，双方将携手成立一支160亿专项不动产基金，共同持有无锡、北京和武汉的三座“荟聚”聚会体验中心。英格卡保留品牌和运营权，探索轻资产路径。

写在最后

2026年的商业变局，本质上是行业底层逻辑的系统性重构。这种重构是以人为出发点、回归人性的逻辑重构。这场变革涵盖了从开发模式到运营理念、从空间设计到内容策展、从租赁逻辑到金融创新的全方位转变。那些能够整合设计、内容、运营与金融能力的“资产管理专家”，才有可能成为未来赢家；他们不再仅仅是空间提供者，而是价值创造者、生态构建者与生活方式引领者。

这场变局也预示着中国商业地产走向成熟——从粗放扩张走向精耕细作，从依赖增量转向挖掘存量，从追求规模转向创造价值。在多重逻辑重构的背景下，唯有深刻解读人性需求、理解消费变迁、持续创新运营模式、精准把握资本脉动的企业，才能在2026年及未来的商业变局中，赢得新一轮的发展先机。商业地产的新纪元，运营价值+长期主义者，终将赢得胜利。

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