海南封关在即，华润万象生活接手三亚天悦城运营

出品/独角mall

撰文/福贵

2025年12月18日，海南将正式启动封关运作。就在这一重要节点来临之际，海南商业市场传来新动态：华润万象生活近期正式入驻三亚天悦城，全面接手该项目的运营管理工作。

这座开业仅两年的海南首座轻奢购物中心，迎来了全新的运营方。

一年前，曾有商业观察爱好者发布现场照片，显示项目内客流稀少，整体氛围十分冷清。

此后，该网友多次分享项目现场情况，发现人流状况并未改善，即便在所谓的“旺时”，顾客数量依然不多。不过该网友也提到，三亚天悦城在细节打造上，在三亚人心中认可度较高。

半年前，另有网友在社交平台发文称，除免税赛道外，三亚天悦城被其个人预估为三亚排名第二的购物中心（第一为三亚大悦城），项目硬件条件不错，但首层空铺率已超过40%。

网友评论指出，项目存在招商不力、缺乏新鲜感等问题，也有观点认为其轻奢定位与三亚当地消费水平不匹配。

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海南首家轻奢商场

遭遇市场挑战？

三亚天悦城由海南本土企业庆豪地产开发，总建筑面积13.44万平方米，于2023年12月开业，是海南首个定位轻奢的商业项目。

从区位来看，项目位于三亚中央商务区月川单元，距三亚站3.5公里、三亚凤凰国际机场10公里、三亚湾3公里，具备承接本土居民与外来游客消费需求的地理优势。

开业时，项目引进了40多个首店品牌，包括Stella McCartney海南首家精品专营店、CANALI海南首店、LILY海南首店、Patrizia pepe海南首店、ITIB海南首店、PUMAKIDS海南首店、三克映画海南首店、魅KTV海南首店、三克映画·丽画餐厅海南首店、COLE HAAN三亚首店等。

同时，三清潭、清晨家、璞厨小院、大美西北家宴、克茗冰室、琼州糟粕醋、椰小鸡·椰子鸡、M Stand、霸王茶姬、Pull-Tab拉环咖啡、LINLEE手打柠檬茶等餐饮品牌，以及李宁城市标杆店、ANTA、特步、NEW Era、炫动四方、康尼岛等潮流户外与娱乐品牌也纷纷入驻，为项目初期运营奠定了基础。

据了解，项目开业时曾引发关注，开业一周内吸引了三亚50万+消费人群，客流消费提袋率达90%，高客单金卡VIP转化率超10%，餐饮区域更是排起长队。

项目开业期现场

然而，开业不到两年，三亚天悦城就出现了人气冷清、部分品牌闭店、店员多于顾客的情况。

据海南本土媒体报道，项目闭店主要集中在4、5楼，6楼的天台花园也已停运。

这一情况也引起了三亚领导班子的关注，相关领导曾前往项目考察指导。

通过大众点评查询，目前三亚天悦城显示有117家品牌（数据可能存在误差），其中餐饮41家、零售48家，与此前公布的超200家品牌数量相比，差距明显。

三亚天悦城初期基础良好，为何难以实现长效经营？

有分析认为，项目定位与市场需求存在偏差，品牌客单价较高，与三亚以大众旅游、家庭度假为主的客群消费习惯不匹配。

不过这一观点并非完全准确，近年来多个头部品牌加速布局海南，客单价同样较高但销售额表现良好，例如拉夫劳伦海南门店销售增速超过大区水平，LV在三亚国际免税城二期非免税区的门店也成为重要销售渠道。

此外，与三亚天悦城直线距离约1.5公里的三亚大悦城，2024年10月开业后迅速成为热门商场，开业九个月累计接待客流超1100万人次，销售额突破10亿元。

百度地图

三亚天悦城的现状，更多源于本土开发商缺乏大型商业体的持续运营经验。

从项目官方公众号来看，2023年12月开业后，直到2024年11月10日才发布首条消息，期间内容空白；后续推送也无固定周期，时而间隔几天、时而间隔半个月，仅最近几个月推送才趋于稳定。且内容中品牌上新与活动企划较少。

在商业精细化运营阶段，项目与消费者的互动至关重要，即便硬件条件出色，也需要主动触达消费端，而非被动等待顾客发现。

对于庆豪地产而言，有两个选择：一是维持现状等待未来机会；二是寻找专业运营商盘活项目并学习经验，为后续自主经营积累能力。显然，专业的事交给专业的人是更优选择。

华润万象生活与庆豪地产合作后，啄春泥、山缓缓、芸山季、泰铺、南渡琼楼等餐饮品牌已相继围挡进驻，这正是运营实力差异的体现。

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布局海南市场

华润展现强劲野心

华润万象生活的运营实力有目共睹，旗下项目大多表现优异。

2024年，华润万象生活实现综合收入170.43亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.07亿元，同比增长20.1%。两大主营业务中，物管收入占比63%、商管收入占比37%；毛利占比方面，物管为32%，商管达68%。

截至2024年，华润万象生活运营的122个已开购物中心，全年总零售额2150亿元，业主端租金收入262亿元，同比增长19.2%；其中50个项目零售额居当地市场第一，86个项目进入当地前三。

2025年上半年，旗下125座购物中心租金收入达104亿元，零售额1200亿元，同比增长21.1%；零售额居当地市场第一的项目有53座，进入前三的有104座，增长趋势明显。

华润在海南市场的布局同样值得关注。随着海南封关临近，华润、太古、龙湖、大悦城等头部企业纷纷布局，引入万象系、太古系、天街系等顶级产品线。

数据显示，截至2024年底，海南存量商业项目达86个，总商业体量超600万平方米；过去三年新开商业规模208万平方米，占总存量的三分之一，发展速度迅猛。

近年来旅游市场火爆，消费者出行意愿强烈，海南作为重要旅游目的地，成为头部企业布局重点。

华润已在海南布局海口万象城、N次方公园等项目，三亚万象城也在筹备中，三亚天悦城是其在海南的首个轻资产合作项目。

华润海棠湾示意图

这意味着华润已在海口、三亚两大核心城市完成布局，引入多条产品线并实现轻重资产并举。参考其在深圳、杭州等城市的多项目布局策略，未来华润有望在海南更多城市拓展，抢占市场红利。

海南商业发展态势，独角Mall将持续关注。

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