星盛商业CEO陈群生：以稳健与深耕铸就商业地产向上力量

出品/观点网

撰文/徐颖珊

站在深圳星河WORLD A座33层的落地窗前，星盛商业行政总裁陈群生指尖划过窗外的城市天际线，细致分享着项目脉络。他的视线在窗外实景与室内图纸间自如穿梭，言语里满是对项目的熟稔与热忱：“你看，这是去年入市的星河双子塔，西塔与东塔并肩而立；下方是深圳第三座星河COCO Park；往这边延伸，是规划中的二期商业项目，还配套了大型剧场……”

办公室内，展示板铺满各类图纸——《星河WORLD项目总平面图》《星河WORLD·COCO Park项目地块交通图》《COCO Park项目设计方案平面图》依次排开，线条与窗外建筑精准呼应，蓝色批注诉说着细节的打磨。这份热忱源于陈群生数十年的行业深耕：华润岁月里，他从基层成长，亲历标杆项目全周期，练就扎实运营功底；瑞安经历则拓宽了多元商业生态视野，港企与国央企的经验融入商业基因，成为执掌星盛的底气。

步子轻稳：聚焦能力圈，守牢基本盘

谈及战略调整，陈群生以“聚焦”定调，直言“别跟我说到处撒豆子”。2023年初履新后，他跳出“规模惯性”，以“战略+区域聚焦”为核心，明确发展路径：“守住能力圈，手有多长做多久的事，保证项目做一成一，绝不冒进。”这一调整让星盛从“规模巅峰”平稳过渡，应对市场变化。

战略转化为行动：星盛主动退出非核心项目，集中资源于大湾区，并择机拓展长三角。目前已开业27个项目中18个扎根大湾区，下半年将开的深圳光明星河COCO City、星河WORLD COCO Park二期仍聚焦大湾区，仅南京星河COCO City为长三角战略布局。陈群生坚持“不做出样子不插旗”，避免损害品牌口碑。

项目选择上，星盛有严格标准：城市量级、区域位置、周边配套缺一不可，只选规模与潜力兼具的城市；合作伙伴倾向国资平台及大型优质民企，双方优势互补。这与星河控股“不做500强，要做500年”的理念同频，即便行业扩张，星河始终克制。“现在地产、消费都难，但我们保持AAA信用评级，现金流平衡，这是稳健底气。”陈群生说。

内功深厚：精耕运营，坚持长期主义

深圳福田星河COCO Park是星盛长期主义的注脚。开业19周年之际，星盛斥资4亿余元升级硬件，更换空调主机、改造外立面、优化动线，连新鸿基郭主席都赞叹“民企能如此长期投入，厉害”。陈群生认为，商业核心在产品：“商场拼的是懂运营、懂服务，能打动消费者。”COCO Park定位年轻力，覆盖18-45岁客群，核心客群22-35岁，高频复购是深耕重点。

为吸引年轻客群，星盛持续注入活力：2024年引入首店150余家，福田COCO Park占41家；星空广场举办机器人挑战赛、滑板节等活动，成为社交打卡地。把握“港人北上”机遇，2023年联合香港贸发局办“港潮流”，李家超亲临；今年“港澳嘉年华”落地，开通香港永东巴士专线，成为福田唯一“即买即退”民营退税企业，港客消费占比达20%-30%，场景从休闲延伸至购物。

精细化运营中，会员体系是抓手：星盛现有600万会员，2025上半年同比增20%，活跃复购率近50%，消费占比超30%。2023年会员体系从三级升五级，积分可返利、兑停车票、当现金消费；搭建美食、徒步等线上社群，让会员从“僵尸粉”变活跃用户，实现线上线下联动。

采访补充（节选）

观点新媒体：如何看待今年消费环境？

陈群生：近两年挑战多，商家压力明显。疫情后曾帮扶商家，2023年消费稍反弹，2024年又下行，客单价下降，消费力不足。房地产波动影响信心：经济弱的群体不敢消费，有实力的因预期不确定不愿消费，中产资产缩水，刚性支出挤压消费空间，复苏难度大。

观点新媒体：战略上有哪些调整？

陈群生：星河保持AAA评级，现金流平衡，是稳健底气。2023年提出“聚焦”：战略聚焦练内功，区域聚焦以大湾区为核心，稳步拓展长三角。星河早期在长三角有布局，但坚持“不做出标杆不插旗”，避免砸品牌。

观点新媒体：品牌发展侧重点？

陈群生：看好社区型COCO Garden。城市、区域级购物中心过剩，同质化严重；社区商业有空白，需求明确。核心是“服务邻里”，引入菜市场、健康中心、养老服务、便民业态，成为“家门口配套”。目前四五个项目调改，体量控制在5万㎡以下，小而精适配需求。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com