「附赠率」不应成为楼市主旋律：跳出面积竞赛，回归居住本质

“您这房子建筑面积100平，实际交付使用面积能到140平，得房率绝对超100%。”这样的销售话术，在2025年的楼市里，于不少城市已成为常态。

如今，没有赠送面积的项目，基本无法进入市场竞争。飘窗、阳台、露台是常规操作，而当前赠送面积最多的，集中在“四代宅”上。

“四代宅”的面积赠送，成了开发商间的竞赛——你送20%，我就送30%；你送30%，我就加到40%。统计西安近三年四代宅产品的赠送率，能明显看到附赠率越来越高。到今年，实得率全超100%。

看最早开发四代宅的重庆近期项目，外挑大面积阳台、进深3米的空中花园、局部双层挑空等设计出现得越来越频繁。这些设计让住宅附赠率从过去的30%-40%，一路涨到80%甚至更高。露台面积变大，空中花园的功能也更丰富。

这场赠送面积的竞赛，表面看是产品创新，也让用户受益。房企愿意开发这类项目，量化的数字能直接体现产品力差异。地方公共预算困境，也因土地出让金增长得到缓解。

乍一看，四代宅像多方共赢的办法。有人调侃：“懂了，跟买手机、电车一样，让开发商卷起来，晚买一年，多拿10%面积。”

但问题来了：送面积何时是个头？赠送面积越大就越好吗？超高附赠率真该成行业常规吗？

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四代宅概念不是近年才有，却在这两年成主流。开发商在送面积上“卷”，也不是刚发现这能讨好购房者。这场竞赛，是特殊背景下的产物。

首先是土地市场遇冷。城市公共财政预算和土地出让金额高度相关。土地出让困难时，城市发展会受重创。全国土地市场成交规模正大幅收缩。

2025年10月，全国经营性用地成交建筑面积同比降25%，成交金额同比降33%。更严峻的是，三四线城市土地出让金连续五年下降，地区发展资金周转困难。

要鼓励开发商拿地，要么降地价，要么增土地潜在价值。前者是饮鸩止渴——降地价会让国有资产估值大降，易造成流失，还不能有效补充公共财政，阻碍教育、医疗等公共建设改善。

那如何不降低地价又增土地潜在价值？放宽计容规范、鼓励“第四代住宅”等政策松绑，成了现实突破口。

这相当于不直接降土地名义单价，通过提升住宅实用价值增强地块吸引力。落实到产品上，就是多给无产权但有使用权的赠送面积。

这一策略已见成效。在“好房子”新规红利下，2025年上半年部分城市新规项目对市场有“托举”作用。

广州5月、6月新规项目推货量占全市五成和六成，认购量占七成和九成。重庆6月四代住宅去化率普遍超75%，同期普通住宅仅约20%。市场青睐的产品提振了开发商拿地意愿。

政策松绑让项目实得率大幅提升，出现一批得房率超100%、最高达140%的户型。有了这样的核心竞争力，产品去化加快，资金回笼提速。

对购房者来说，这也是好事——同样总价，能获得比以前多得多的实际使用面积和更好的居住体验，相当于变相取消“公摊面积”。

对地方财政，好处更明显：保住土地经济流动性，为地方财政和城市公共支出提供稳定资金，保障城市发展基本盘。多方共赢下，这举措似乎该成常态，为“好房子”助力。但长期看，真没风险吗？

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如前所述，送面积解决的是产品吸引力问题，即土地使用价值提升的逻辑。但这没触及地产市场基本面核心：居民购买力与消费信心。老百姓的消费能力和意愿才是决定房地产市场的根本力量。

2025年1-8月，全国居民人均可支配收入同比增5.2%，仍低于疫情前水平。居民杠杆率维持在62%左右的高位。购买力受限，再高的得房率也难激发大规模市场需求。就像玛莎拉蒂打八折，大部分人还是买不起。

当前高附赠模式本质是无终点的“军备竞赛”。一家开发商靠40%附赠率赢得市场后，竞争对手很快会推出50%甚至更高的产品。此时，赠送面积边际效益递减，大规模送面积也难改善项目去化。

比如南京江北核心区因大量新规住宅同质化竞争、批量入市，部分楼盘去化率低于40%。武汉某项目得房率高达97-98%，售价是板块最低的13700元/平方米，开盘去化率却仅18%。成都7月主城区3个新规项目首开去化均约30-40%，远低于城市平均水平。

开发商陷入“不加码就淘汰”的困境。但这种不断升级的面积竞赛，既不符合建筑设计规范的根本目的，也难持续满足挑剔的购房者。为追求极致附赠率，部分项目设计开始牺牲基本居住舒适度。

一个突出问题是室外大露台与室内采光通风的矛盾。某中部城市四代宅项目，为最大化露台面积，严重压缩客厅和主卧采光面，导致部分房间白天需人工照明。业内测量显示，一些项目室内有效采光面积比传统户型少15-20%，违背现代健康住宅理念。

更值得担忧的是，四代宅后期维护与使用缺乏健全保障体系。

“封阳台”成许多四代宅业主入住后的首选。原本结构能否承担额外荷载？能否保证住户安全？建筑立面美观怎么保障？都是问题。更别提东部沿海城市的台风、暴雨天气——台风过后，大露台盆栽被吹落的安全事故令人担忧。多数城市尚未建立这类住宅长期维护责任和标准的明确管理规范。

对行业本身，还存在长期产品力创新失焦风险。过度聚焦“面积竞赛”抑制了住宅产品其他维度的创新——反正赠送面积够多就能吸引人购买。

户型动线合理性、空间灵活可变性、社区公区配套、建筑节能环保等更本质的创新被忽视，而这些才是影响长期居住体验的因素。

2025年上半年，某房企研发负责人坦言：“现在设计团队超70%精力用于研究如何合规增加附赠面积，而非提升居住舒适度和实用性。”产品日趋同质化，会让营销变难，后期影响项目在二手市场的流通性，阻碍城市改善迭代循环。同质化导致贬值的历史可能重演。

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问题不少，但现在没多少开发商敢主动退出这场比赛。不参与，项目可能因缺乏亮点迅速边缘化；盲目参与，会陷入成本黑洞与产品同质化困局。但市场有PLAN C：从土地差异化到产品差异化升级，转换竞争维度，跳出内卷。以下几种方式是行业可参考的实践经验：

首先，适当将商业用地改住宅，激活存量优质地块价值。过去城市核心地段优先规划商业用地，在商业地产调整周期下，通过“商转住”盘活存量资源。核心逻辑是将土地区位价值转化为居住产品核心竞争力。购房者能在核心区获得配套便利的住宅，“附赠面积”对决策的影响力就会减弱。

其次，主动出让低密低容地块，回归真实空间价值。与“垂直森林”概念不同，低容积率地块能提供真实的庭院生活体验，从根本上与高密度、高附赠的“四代住宅”形成差异化竞争。

近三年上海出让低密土地数量逐年增加，今年到10月已有7块容积率低于1.5的地块。这类地块为开发“风貌别墅”等产品提供可能，其真实花园空间实用性远超阳台、露台等“赠送”面积。这类产品价值主张清晰：以真实土地所有权和私密庭院空间替代高空“赠送面积”，吸引追求高品质生活的客群，避免陷入附赠率红海竞争。

最后，释放稀缺地块，以资源价值超越面积竞争。项目拥有无可替代的区位、配套和资源时，产品价值基点从“面积多少”转向“生活质量如何”，附赠率高低不再是购买的决定因素。

这三种路径的共同点是构建更可持续的房地产发展模式，既保证土地资源对地方财政的持续贡献，又避免因过度追求附赠面积导致居住环境透支。同时，城市发展中优势地块位置会变化，城市长期调控也有更大弹性。

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面对不断升级的面积竞赛，监管收紧已成必然。据悉，广州即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为；成都要求新规产品全赠送和半赠送面积不超建筑面积的20%。这些信号表明，靠模糊处理增加赠送空间的做法已进入倒计时。

中央城市工作会议指出，“我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段”。房地产行业正经历从“增量扩张”到“存量提质”的根本转变。

居住从来不是数字游戏，而是居住品质与生活方式的全面提升。期待市场出现真正改善生活品质的独特项目，每个项目都呈现独一无二的高品质生活。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

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