警惕！“骨折价”银行直供房，可能买的是“债权”
同样是房屋拍卖，“债权转让”和“抵债资产”是完全不同的概念。
11月19日，上海虹口区水电路的一套住宅在阿里资产平台历经约20分钟竞价后成交。112.5万元的成交价格，相比同小区、同楼层住宅，堪称“大漏”。
然而，《每日经济新闻》记者实地走访发现，实际并非如此。该拍卖标的是以该房屋为抵押物的债权，并非房产本身，后期存在“无法办理权属变更手续”等风险。
该小区附近易居房友门店中介人员表示：“实际上，这种操作不是一般人能碰的。”
图源 | 阿里资产平台
记者查询发现，近期各大拍卖平台的“银行直供房”受关注，但真正“捡漏”情况不多。一线城市多数竞拍标的无人报名，竞价成功的标的竞买者也少。其他城市部分竞拍标的因位置偏、年代久、品相差，无人出价；一些低价房源背后可能有债务或法律纠纷等风险。
尤其要留意，金融资产拍卖中，部分是“抵债资产”，部分是“债权”。比如上述虹口区水电路住宅仅为抵押物，有些挂拍标的虽缩略图注明“债权转让”，简介却罗列房屋信息，看似卖房，实则卖的不是房子。
债权转让≠买房子
11月19日上午，记者来到上海虹口区水电路201号已成交房屋。该房屋在一栋6层住宅楼内，毗邻水电路，入户门在人行道旁，噪声大。这是上世纪80年代老式公房，小区已完成外立面翻新，整体面貌较好。
小区北面有上海市体育运动学校等，东面是上音实验学校和广中路小学，生活配套完善。
上海市虹口区水电路201号房屋 | 每经记者 包晶晶 摄
记者实地测算，从小区门口步行15分钟可到上海地铁3号线和8号线的虹口足球场站及虹口龙之梦大型商业体。
即便近两年来房价下跌明显，这个“老破小”社区仍保持5.5万元/平方米的成交均价。
易居房友中介王丽丽（化名）称：“小区一楼正常价格在240万元左右，而且是近期最低的成交价。”
王丽丽介绍：“这套法拍房好几个月前就有人陆续来看了。里面有人占用，这种房子只有专门从事不良资产收购的公司才有办法处置，普通人拿在手里根本解决不了。”
上海市虹口区水电路201号房屋竞拍须知 | 阿里资产平台
记者查阅竞拍须知发现，拍卖标的（以该房屋为抵押物的债权）可能存在瑕疵或未发现的缺陷，包括“无法办理权属变更手续”等8大类风险。
竞拍须知显示，出让方稠州银行已对拍卖标的的来源、瑕疵和风险充分提示和披露；竞买人已对拍卖标的充分尽职调查，知悉并接受所有瑕疵、风险。
11月20日，记者联系出让方浙江稠州商业银行高经理，她表示：“银行卖的是‘债权’不是房子，如果有处置能力就买。逻辑上，竞买人买下债权，跟债务人沟通还钱，目前剩余债权金额约120万元。也可理解为债务人把房子抵押给竞买人，还钱还是给房子，双方协商。”
记者查阅多条以房屋为抵押标的的银行债权转让链接，发现存在各类风险。如厦门国际银行股份有限公司北京分行一则债权转让，其抵押物房屋存在“抵押物被其他法院查封，我行轮候查封，存在第二抵押权人”的风险。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“这些都不是严格意义上的‘银行直供’房。”
王玉臣提醒：“竞买人参加拍卖时务必注意，有些‘债权’看似直供房，实际是债权转让，风险更多，要查看核实清楚。”
“银行直供房”产权状况很关健
实际上，银行直接拍卖房屋产权的“直供”，产权现状也不同。
齐齐哈尔农村商业银行挂出一套8万元的房屋，面积36.12平方米，物业类型为储藏间。银行介绍称，合格竞买方参与竞价会，视同对转让标的尽职调查，知悉全部信息及可能瑕疵，由此产生的纠纷银行不承担法律责任和赔偿义务。
图源 | 阿里资产平台
这意味着，竞买成功后，竞买人需经过“不确定”等待时间。
齐齐哈尔农村商业银行联系人李先生称：“这房子产权在债务人名下，银行收款后要‘二次过户’，先从原所有人过户到银行名下，再从银行过户给竞买人。”
对于产权办理周期，李先生表示：“具体时间不太确定，第一步过户给银行时需要办理各种手续，时间比较长。但是法院判决了，可以凭判决书去办理。”
记者问及其他直供房屋情况，李先生说：“对。”
记者查阅该行5月份至今在阿里拍卖挂出的761个标的，截至11月20日，成交的只有10余套房屋。
不过，也有银行拿出更有诚意的“银行直供房”。
例如，甘肃古浪农村商业银行挂拍的甘肃武威市跃程小区4号楼2单元住宅，目前有2人报名竞拍，截至11月20日15:00，竞买人仅出价1次，为底价343900元。
记者注意到，这套房屋产权已在银行名下。
图源 | 京东资产交易平台
甘肃古浪农村商业银行牛经理称：“产权已经完成过户，现在是我们银行的。拍下来之后进行过户，我们承担卖方的税费，你们承担买方的税费。”
广东云浮农村商业银行股份有限公司拍卖标的情况表更清晰，资产来源为自有资产，标的所有人为银行。
记者了解到，该银行目前竞拍已结束，11月份成交4套房屋。最近成交的是11月18日一套100.29平方米住房，仅1位竞买人，以20.1万元底价成交。
图源 | 阿里资产平台
云浮农村商业银行何女士表示：“住宅产权是我们银行的，竞拍人跟银行签完合同，银行会提供资料让你们去办理过户。不存在债务纠纷等问题。有一些流拍的房源还会重新上架，但今年不再挂拍了，要等到明年。”
王玉臣分析，这样的银行直供房有优势。首先产权明晰，银行售卖前已通过债权剥离取得完整产权，房屋产权明确，购房后不用太担心产权问题，出现问题可向银行追责。同时，银行取得产权时也排除了一些风险。”
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