二手房累计成交同比增6%，整体“以价换量”趋势持续

截至2025年10月，30个重点城市二手房成交面积1469万平方米，环比下降12%。

累计来看，2025年前10月，30个重点城市二手房累计成交同比仍保持6%的增长，这一数据优于新房市场，前10月，30个重点城市新房成交累计同比下跌7%。

一个涨6%，一个跌7%，可见二手房虽成交规模逐月下降，但相对更稳。

从一二手成交面积累计情况看，目前已“止跌”。2025年前10月，30个重点城市一二手成交总面积与2024年同期持平，这表明当前市场整体需求相对稳定，未出现大幅下滑，且已有部分城市开始增长。

二手房成交面积环比降12%

2025年10月，30个重点城市二手房成交面积1469万平方米，环比下降12%。

2025年至今，30个重点城市二手房成交最高点在3月份，达2218万平方米。该成交规模虽未超2024年12月，但排得上2021年至今二手房单月成交规模前三，呈现出明显的“小阳春”行情。

此后，30个重点城市二手房成交面积开始走低，2025年下半年后下跌明显。

这一方面是前期需求消化较多，另一方面是在“四代宅”等新规项目冲击下，新房市场对二手房形成了一定分流。

二手房价跌幅大于新房

从房价来看，国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，各线城市价格环比已连续多月下降。

若以2011年1月份房价为基点，无论一手房还是二手房，房价最高点都出现在2021年下半年，随后逐步下降，2023年有过一波反弹，从2023年下半年起再次进入下跌通道。

从下跌幅度看，二手房房价下跌幅度明显大于新房。

从部分重点城市来看，CRIC数据显示，广州、杭州、天津等城市二手房房价跌幅扩大，上海、南京、武汉等城市二手房房价跌幅收窄，北京二手房房价出现了上升。

实际上，二手房市场在经历“快速降价换取成交”后，当前市场高性价比“笋盘”减少，加上部分城市出台新政，买卖双方心态博弈发生变化，部分城市成交价开始止跌。如上海，我们曾对其挂牌价及成交价进行深度分析，不少区域项目二手房租售比已高于2%。（详见《阵地丨上海二手房“怪象”：挂牌价下调，成交价却止跌》）

一二手成交总面积累计同比持平

对房地产市场而言，新房和二手房市场存在联动关系，既能相互带动促进发展，也存在竞争和互补，不能割裂看待。

2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积27443万平方米，较2024年同期持平，其中新房同比下降7%、二手房同比上涨6%。

具体到城市，一线城市前10月累计同比全线上涨，涨幅最高的是深圳，达12%；二线城市明显分化，合肥、重庆、成都等城市累计同比涨幅超10%，也有大连、宁波等缩量明显的城市。

预计接下来两个月新房市场整体延续9 - 10月态势，四季度市场或比三季度略好，但全年较2024年有所下降。二手房市场延续下跌态势，全年与2024年持平或略有下降，整体一二手房规模受去年高基数影响将比2024年下降。

二手房市场整体“以价换量”趋势延续，部分城市区域的议价空间或将收窄。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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