地产“老大哥”保利面临困境
前不久，保利西安项目云谷和著因采用假“工抵房”降价销售，遭到业主集体投诉，最终被罚款8万。
其实保利也有苦衷，公开降价会引发前期业主维权，不降价房子又难卖。
依据国家统计局公布的70城房价数据，西安新房价格已连续13个月环比下跌，创下2019年以来的最长纪录。9月同比降幅扩大到5%，为6年多来最大跌幅。在35个一线城市和省会城市中，其房价坚挺度仅略好于几乎被人遗忘的呼和浩特，排在倒数第二。
鉴于市场实际情况，保利在西安的主力在售项目都有不同程度的降价促销。
例如，官方宣传销售火热的雁塔区保利・天瑞，在双11期间推出预约可享“9折优惠、赠送价值8万元全屋家电（博世 + 汉斯格雅）及3年物业费（约10万元）”的优惠套餐。
高新区保利・天珺，开盘时号称“狂卖25.8亿”的热销项目，如今交定金可享99折优惠，参加活动还能再减1个点，另外赠送车位抵扣券和家电礼包。
西安城南大学城，保利曾经的房价达到2.6万一平，现在新项目单价不到1.4万/平米。
这让前期购买保利房子的业主十分不满，他们给保利西安公司送了个“价格背刺王”的称号。
由于降价速度过快，保利西安的业主大规模维权，并“挑”出项目的诸多毛病。
其中，西安航天基地保利星河天汇是高端改善项目，前期业主以2.3万/平米左右的价格购房，临近交付时却发现，项目的外立面、保温层用材不如同区域售价便宜约2000元的保利天珺。项目宣传的铝板外立面缩水，保温层采用成本较低的EPS（聚苯乙烯泡沫板），入户大堂与宣传效果图差异巨大。
保利星河天汇400多户业主向保利发出集体声明，痛斥保利西安“摆烂式施工，正在摧毁保利最后的市场信誉！”
业主发出的《西安保利星河天汇全体业主致陕西保利公司的严正声明》
类似情况并非只在西安发生。在某书上，一位保利四川的业主发帖称：保利交房再次刷新下限，花钱验房贴出的问题标签，保利全部清理（柜子里的问题还未清理干净），却一点都未整改。
一位保利成都的业主晒出项目交付时的照片：
保利在北京的首个“天字号”项目保利天汇交付时也遭遇维权。
业主表示：小区大门像“公厕”，“整版石材外立面”减配成小块石材和真石漆，与宣传效果图相差甚远。室内存在墙面空鼓、吊顶大批沙眼、柜门门扇错位、墙体磕碰、漏水痕迹等诸多问题。
实际上，保利的问题不仅限于降价、降标。今年以来，业内常有人说“保利变了”。
一些业主和潜在业主也有同感，前几年还在推进产品升级的保利，今年明显转变导向，开始唯业绩论，加大促销和降本增效力度。
在此情况下，公司的营销、产品和工程难免出现变形。
因为，保利今年面临巨大压力。
2023年，保利发展以4246亿的全口径销售额、3863.4亿元的操盘金额、3057.1亿元的权益销售金额，全面超越碧桂园，成为新的“行业一哥”。
在很多人心中，34个月来保利作为央企的“老大哥”地位稳固。但实际上，今年下半年以来，保利正逐渐被反超。
据克而瑞统计，按操盘金额计算，1 - 10月，绿城与保利的差距仅38亿元。10月单月，绿城（226.1亿）完成对保利（193亿）的反超；
按权益金额计算，1 - 10月，中海与保利的差距只剩15.2亿元。10月单月，中海（171.2亿）完成对保利（165.9亿）的反超。
今年三季度以来，保利下滑明显。
今年1 - 10月，百强房企实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%；TOP3房企平均减少16.5%。
而保利发展同期操盘金额同比下降20.7%，比前三强平均数高4.2个百分点。
若没有翘尾行情，今年最后两个月，保利或许将被中海、绿城全面反超。这可能是保利不断降价、减配的根源。
除销售业绩弱于行业整体外，保利的财务报表也出现问题。今年第三季度，保利发展归母净利润由盈转亏，单季度亏损7.82亿元，这是财务状况恶化的信号。
前几年，保利大力“降本”。对比2025年前三季度和2023年同期财报，可发现保利的管理费用下降16.7%，研发费用下降81.1%，财务费用下降15.3%。
保利发展控股的物业公司在降低人员成本方面力度空前。
2021年底到今年上半年，保利物业在管面积从4.65亿平方米增至8.34亿平方米，增幅79.3%。但同期员工数量从44415人降至30310人，减少超1.4万人。从1个正式员工对应1.05万平米，变为1人对应2.75万平米。服务人员密度下降，引发众多业主负面评价。
在其他费用下降时，保利的销售费用却逆势增长。
产品研发费用大幅下降，营销和渠道投入增加，但保利的销售并未取得相应效果。
例如，北京朝阳的朝观天珺是今年“天系”产品重点项目，宣传炒作后，实际网签数据显示，5月23日、8月2日两个批次房源共656套，至今网签仅101套，去化率15.4%。
今年北京市场的另一个重点项目，海淀半壁店项目进度低于预期，5月20日拿地至今已过去半年，仍未进入蓄客期。
据克而瑞统计，今年1 - 10月，保利在北京的权益销售额排名降至第10，比去年同期下降6个名次。
将降本、促销做到极致的保利，仍遭遇业绩、口碑全面下滑，行业“老大”地位岌岌可危。不知公司内部是否反思过，是队伍问题还是路线问题。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com