贝壳“拼AI”：拦截超1.6万套风险房源，节省成本过亿，开启增长新篇
11月10日，贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布三季度业绩公告。数据显示，第三季度贝壳总交易额（GTV）达7367.4亿元，净收入达到230.5亿元，同比增长2.1%；毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点；GAAP净利润为7.47亿元，同比下降36.1%；Non-GAAP净利润为12.86亿元，同比下降27.8%。
尽管受到房地产行业整体下滑趋势的影响，贝壳的利润水平有所下降，但在各项业务中仍能看到潜在的增长空间。特别是“一体三翼”模式在重点一、二线城市的高效运转，并向其他城市复制，为未来市场空间的增长提供了可能。同时，AI科技赋能业务和中后台，带来了更高的人效，还催生了成熟且可单独输出的轻资产产品，为贝壳在“开店”之外开辟了另一条平台拓展路径。
贝壳
01
如何挑战不可能，实现持续增长？
当前，房地产行业普遍从“追求增长”转向“关注质量与效益”，但贝壳仍具备新的增长潜力。
贝壳业绩增长的基础逻辑可分为两个层面，对应不同的时间段：
第一层面是业务布局带来的结构性增长。这一阶段始于2023年7月“一体三翼”模式的提出，二手房、新房交易业务作为基本盘，其能力向其他业务赋能，通过人、店资源的复用，带动了家装家居和房屋租赁业务的快速增长，进而实现公司业绩的总量提升。
2023年第三季度，贝壳整体营收为178.1亿元。其中，二手房业务收入63亿元，新房业务收入59亿元，家装业务收入32亿元，租赁业务收入24亿元。非房产交易服务业务收入占比约为31.4%。
到2025年第三季度，在230.5亿元的营收中，非房产交易服务业务收入占比上升到45%，成为贝壳业绩增长的重要支撑。
其中，租赁服务业务从去年的亏损转为今年三季度盈利，带动家装和租赁两块业务贡献利润占毛利的比例创历史新高，达到38%。
经过两年多的布局，贝壳凭借平台能力，从交易环节向前后端服务过程延伸，通过服务价值链的深度整合和交易服务的网络化，实现了增长目标。
如果说第一阶段的核心是提升平台内部的能力和效率，以及各业务间的协同效应，那么接下来的第二阶段，贝壳实现增长的核心逻辑将转向外部市场的结构性机会。
在三季度业绩会上，贝壳管理层表示：（未来新房业务）有几个机会，一是进一步拓展进入城市范围，扩大目标市场规模；二是市场的渠道渗透率对比发达国家有提升空间；三是通过精细化运营管理，提升对新房客户的服务能力和去化效率，以及对更高端产品的覆盖去化能力。
贝壳计划通过更轻的“B+”产品下沉到低线城市，利用流量和商业化产品工具，为低线城市的房产经纪门店和经纪人提供系统能力。
截至三季度末，贝壳的“B+”业务已在4个城市试点，2025年底计划进入超过30个城市，以市场空间的拓展带动业务业绩增长。
同时，随着重点城市转向改善型市场，贝壳的新房业务计划向改善型项目的经纪人和客源房源匹配倾斜更多资源，一方面提高能力的针对性和成交效率，另一方面提高所在城市的合作盘覆盖比例。
在家装家居业务上，贝壳接下来将重点推动二、三线城市与一线城市的能力对齐。例如，在北京、上海，贝壳二手经纪业务对家装的导流合同单量是二、三线城市平均值的两倍，将一线城市的成熟模式复制到其他城市，有望带来新的增长。
贝壳的AI能力也在推动业务增长。
贝壳是一家深度应用AI的公司。在交易业务链条中，房源端，“AI房源维护助手”帮助经纪人解决因精力有限导致的房源维护不足问题；客源端，经纪人助手“来客”从获客、选房到解疑，帮助经纪人激活客户，提升专业服务能力和房源客源匹配效率；签约环节，数字伙伴“小易”完成签约质检、签约后代办自动跟进等服务。
在租赁业务中，通过“AI + 人”协同作业，AI用于管理和运营房源，提升了资管经理的人效。贝壳公开数据显示，今年三季度，贝壳资管经理月人均在管房源超过130套，去年同期为超90套。今年前三季度，贝壳租赁月均收/出房人效分别同比提升约10%和28%。
未来，贝壳计划通过AI能力将这一数据提升50%以上，实现人均在管房源超200套，带动房源规模梯度增长，推动业绩迈上新台阶。
总结来看，贝壳未来的发展方向有两个，向外下沉市场，向内依靠AI。
02
AI能做什么？
有些企业仅将AI视为数据分析员，但在贝壳，AI是全流程运营官。
例如，在贝壳房屋租赁服务的快速增长和扭亏为盈过程中，AI发挥了重要作用。截至9月底，AI审核功能已覆盖11个城市，单均耗时20秒，提效60倍，节省超过3.3万小时工时，拦截风险房源1.6万多套。
在二手房交易业务中，今年前三季度，贝壳AI产品“好客”识别的高质量商机占平台潜在总商机的比例虽仅为个位数，但贡献了50%以上的平台成交量。
在家装家居业务中，贝壳用AI识别成交可能性高的“高分标签房源”。试点结果显示，被标记的高分标签房源仅占总家装线索委托房源量的低个位数，但贡献了超过20%的家装草签单量。
这表明，贝壳已在服务流程中运用AI进行决策，同时也证明了AI在某些环节处理问题的效率和效果更优。
特别是在包含大量服务细节和非标场景的租赁业务中，AI已从“工作助手”升级为“AI驱动运营”，成为平台体系的中枢。
以租赁服务业务为例，贝壳对AI的应用效果显著：
收房阶段，AI不仅能进行房源线索挖掘、房源评估等“管房”操作，还能“管人”。针对房源，AI会自主指导业务调整收房结构，如某区域某时间段内三卧室房子过多，AI会自动对超出限制的房源控价、禁收，同时对供给不足的房源，在沉默房源线索里回捞分析；针对人员，贝壳AI会基于区域房源线索数量、质量、供需关系、人员能力模型等因素，规划人员、区域及组织设置，1分钟内可模拟9万种方案设计，自动输出最优人员分布与运营策略。
出房环节，AI高频盘点房源库存，识别并托管有风险、低维护的房源，进行房源动态调价、精准优惠、调配流量，加速房源去化。累计去化托管房源35万套，占全部外展房源的73.5%，AI调价采纳率达90%。出房端实现AI智能托管和精准营销去化，年化节省成本过亿元。
在贝壳体系内，AI展现出更强的运营体系化能力和对房源的理解能力，以“秒级”的房源盘点速度和高频、实时分析，改变了过去依赖人工预判和历史经验的决策模式。
深度应用AI后，贝壳正挑战新的管理半径和规模极限。
贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东表示：“租赁业务AI驱动的新型运营体系，让我们看到了规模化、个性化服务过去看似分散非标的需求，使传统行业突破‘规模不经济’的可能性。”
贝壳的AI并非为了替代人，其本质是对交易、服务链条的深度重构，让人专注于个性化、有温度、需要经验和建立信任的工作，AI负责监测、分析、预测、调度，延伸人的服务能力，形成“AI + 人”协同作业的运营体系。
贝壳能够做到这一点，重要前提是对产业链有深入了解，前期做了充分准备，拆解服务链条，进行专业的角色分工，积累干净、结构化的数据，让人的能力依托于平台，使人回归“人性本身”，让数据体系扎根于场景，而非单纯从人那里获取数据，再让AI模拟人类。
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