昆明高奢商场竞争：恒隆广场成赢家？

出品/独角mall

作者/福贵

有消息称“金格百货时光店MaxMara和zegna撤店，将转场至昆明恒隆广场”。金格百货是昆明本土商业巨头，曾是昆明奢侈品市场的代表；而恒隆地产作为港资巨头，旗下的昆明恒隆广场近年来超越金格百货，成为昆明新的奢侈品消费地标。

昆明高端商业市场竞争激烈，除本土的金格百货外，恒隆地产、SKP、华润、金鹰商贸等外来巨头也纷纷布局。然而，金格百货逐渐走向没落，奢侈品牌不断撤离；金鹰商贸虽努力竞争，但未能突围；昆明SKP拿地多年，短期内暂无新动作；昆明万象城则成为大众消费场所。那么，在这场激烈的竞争中，恒隆会是最大赢家吗？

01 LV、Hermes纷纷进驻，昆明曾排全国高奢消费第12位

金格百货最早引领了昆明的奢侈品市场。1997年3月，出身金龙饭店的赵建中在白塔路云南省中医学院侧楼开了金龙百货（后为金格百货白塔店），这是昆明首个引进国际品牌的商场，填补了当时昆明高端零售的空白。（金龙饭店是云南省首家合资饭店和第一家四星级饭店。）

2004年11月1日，金龙百货在东风东路9号开设第一家分店——金格百货中心店。该店以国际顶级品牌为主，与金龙百货错位互补，引入了Burberry、zegna、江诗丹顿、PIAGET等品牌，确立了金格百货在昆明奢侈品商场的地位。

2007年，LV在金格百货中心店开设其在中国内地的第15家专卖店，开业时演员李冰冰、黄晓明到场。金格百货中心店还为迎接LV改造了外立面，拓宽了一楼经营面积。同年，金格百货汇都店试营业，商业版图进一步扩大。

2009年，金格百货与俊发合作，在北市区开设金格百货时光店，开业时一楼很多店铺待开业。但两年后，LV在此开出西南地区最大旗舰店，范冰冰亲临现场。相比2007年的专卖店，LV金格百货时光店规格更高，商品更丰富。据联商网2008年报道，LV在金格一年销售额超8000万元。众多国际品牌因此主动要求进驻金格。

后来，金格百货时光店又引入了GUCCI和Hermes等品牌，奢华氛围更浓。众多奢侈品牌的进驻提升了昆明在国内奢侈品市场的地位。据世界奢侈品协会《2010 - 2011年中国奢侈品消费城市调查报告》，昆明在全国奢侈品数量20强城市中位列第12位。

在金格百货发展的同时，外来的金鹰商贸也进入昆明市场。金鹰商贸是国内实力较强的高档百货连锁企业，2001年成立云南金鹰实业有限公司拓展昆明市场。与同期进驻昆明、直接租赁物业开店的百盛不同，金鹰商贸打算自建物业经营。2005年，金鹰商贸开工建设位于护国路和威远街交汇处的金鹰国际购物中心A座，并于2007年开业。

金鹰商贸与金格百货都有做高端商业的野心，在品牌招商上竞争激烈。据云南房网早年报道，金格百货曾强势要求部分品牌不在金鹰场内设专柜。尽管金鹰国际购物中心A座引进了与金格关系不睦的Ferragamo，后又引入Hermes、GUCCI，但在竞争中仍处于劣势。毕竟2005年昆明第一家真正意义的购物中心百大·新西南广场已开业，2007年金鹰开设百货店已落后于市场。

2011年，金鹰商贸在A座斜对角开设金鹰国际购物中心B座，引进H&M、无印良品、星巴克和苹果专卖店等品牌。但最终，金鹰商贸未能突破本土竞争，其引进的HERMES、GUCCI等国际顶级奢侈品牌，最后都转至金格百货旗下商场。2011年是金格百货和昆明高端市场的高光时刻，但也是市场变局的开端。

02 恒隆入局，与金格百货正面交锋

2011年9月，经过83轮激烈竞拍，恒隆地产以34.968亿元拿下盘龙区东风广场的KC2008 - 32 - A1、A2号地块，楼面地价8712元/平米，4163万元/亩，成为昆明新地王。10月，恒隆地产与昆明市盘龙区政府签署“恒隆广场·昆明”项目建设合作协议，拟投资120亿元。该地块与金格百货中心店相邻，这次本土的金格百货未能压制住外来的恒隆地产。

这块地此前曾两次拍卖，一次因规划调整中止交易，一次因“竞买人不足7家”流拍。恒隆拿地后，项目建设也波折不断。2012年11月28日开工，次年因明通河改道，部分项目施工暂停。2014年5月恢复施工，但2015年9月12日，昆明市规划局注销了昆明恒隆广场地下工程部分的建设工程规划许可证，项目再次陷入风波。2016年还传出恒隆地产“退出”的传言。直到2018年9月12日，商场暨办公楼封顶，2019年8月23日，昆明恒隆广场正式开业。

开业初期，昆明恒隆广场引入300多个品牌，包括GUCCI、积家、IWC、Sandro等。2020年上半年，LV、DIOR、CELINE、BALENCIAG、BVLGARI、劳力士、欧米茄等品牌进驻，品牌阵容进一步升级。开业以来，商场租金收入持续增长，2020 - 2023年分别为1.83亿元、2.69亿元、2.85亿元、3.06亿元，2024年略有下滑，仍达3亿元。出租率从2020年的91%上升到去年底的98%，在恒隆各项目中仅次于上海、无锡项目。

与金鹰商贸不同，恒隆地产在昆明逐渐站稳脚跟，成为昆明高奢市场的新代表。而金格百货多年前就开始调整业态、转移品牌资源以应对恒隆广场的竞争，但目前来看，金格百货仍难以抗衡。据小红书网友消息，金格百货时光店的MaxMara和zegna撤店转至昆明恒隆广场。金格百货打造的金骏广场，曾引进HR、DIOR、YSL等数十家高化品牌，以及OTB集团旗下Marni、Diesel、MaisonMargiela等，但去年媒体报道其大部分品牌已关闭。搜索美团信息显示，金骏广场目前仅36家品牌在营。

这仿佛是一个轮回，曾经金格百货一家独大，压制金鹰商贸；如今恒隆地产进入昆明市场，昆明恒隆广场又压制了金格百货，成为昆明高端商业的新代表。

03 SKP没动静，金格走下坡路，恒隆一家独大？

昆明商业核心区集中在东风路一带，这里有昆明恒隆广场、金骏广场、金格中心、金鹰国际购物中心、百盛购物中心、顺城购物中心、昆明百货大楼、南屏步行街等商业体。无论是本土运营商还是外来企业，都在此布局。昆明高端商业竞争从早期的金格百货，到如今的昆明恒隆广场，以及拿地六年仍无动静的昆明SKP，主要集中在这一区域。

百度地图

2020年，SKP花费1.28亿元拿下与昆明恒隆广场一街之隔的东风广场地块，内地巨头与港资巨头的正面交锋备受关注。但昆明SKP拿地时赶上3年大卫生事件，之后市场环境变化，且SKP目前主要精力在杭州SKP。今年盘龙区启动东风广场复原工程，昆明SKP开工建设时间将延后。即便SKP对顶级品牌有强大号召力，但错过最佳发展时机，也难以抢占市场。

百度全景图，东风广场一角目测为停车场

关键是昆明的消费市场难以支撑多家重奢商场。一方面，早年昆明是西南重要经济中心，高端消费集中，但2019年昆明首次进入新一线城市后又退出，2023年重回后再次掉出，反映出昆明经济发展动力不足。另一方面，近10多年来，成都对西南地区的虹吸效应明显，奢侈品牌更关注成都市场，不少顶级品牌在成都开设多家分店。昆明去年的社零总额只有成都的三分之一。

从品牌布局来看，金格百货没落之后，大多品牌只在昆明恒隆广场开设一家门店，Tiffany&Co.和LOEWE去年还退出了昆明市场。在这种情况下，昆明SKP短期内难有动作。未来，昆明高奢商场会只剩下昆明恒隆广场一家吗？

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