目前上海2019-2020年最热门的项目房价是涨还是跌？
过去，中国房地产市场经历了许多发展阶段，其中，2019-2020年被广泛认为是近年来房地产市场的高点。
2021年，虽然行业规模再创新高，但全年由强转弱。上半年，商品房销售规模一度达到近5年的新高。下半年，随着调控政策的不断收紧，整体市场开始下滑。
2019-2020年也是上海市场“打新”最热的一年，当初最热的那些项目，现在房价是涨还是跌？
因此，我们梳理了2019年和2020年上海商品房年销售面积和配额前50名的项目，取消重复项目后，共获得130个项目。将这些项目开盘时的平均成交价格与近13个月的二手房平均成交价格进行比较。同时，为了防止个别住房的波动影响整体交易，最终获得109个项目数据(以下简称“样本项目”)，取消交易数量少于10个的项目。
数据显示，近五年样本项目平均房价上涨仅为0.41%，但项目之间存在较大差距，其中涨幅最高的项目涨幅超过40%，跌幅最高的项目跌幅超过30%。
进一步分析样本项目的涨跌情况得出以下结论：
1、平均每平方米10万元以上的项目基本没有下跌，平均每平方米5万元以下的项目就是下跌的“高发区”。
2、整个城市核心位置项目更加保值，浦东和宝山项目在下跌项目中数量最多。
3、上涨超过30%的项目集中在徐汇和浦东前滩，下跌超过20%的项目大多位于金山、闵行、宝山、崇明、松江和临港。
近五年来，上海成交规模缩小
热点项目平均涨幅0.41%
根据CRIC数据，自2019年以来，经过2020年和2021年的高位，上海一二手房交易规模明显下降，其中一手房交易规模明显低于二手房交易规模。
从平均成交价格来看，一手房受供应结构影响，平均成交价格整体呈上升趋势，而二手房整体成交价格相对稳定。2024年，上海二手房平均成交价格为40877元/平方米，较2019年上涨5.72%，较2020年上涨0.69%。
与样本项目相比，2019-2020年109个热门项目的二手市场平均成交价格较开盘平均价格上涨0.41%，不如2019年至今上海二手房上涨。
109个项目中，52个项目平均成交价格上涨，57个项目下跌，分别为47.7%和52.3%，而下跌项目的比例略高于上涨项目。
虽然涨跌数量比较接近，但是不同项目之间的差距比较大。涨幅最大的项目涨幅超过40%，如云锦东方、晶耀豪宅等。跌幅最大的项目跌幅超过30%，大部分是郊区项目。
均价10万元/㎡上述项目基本上都在上升
浦东和宝山的下跌项目数量最多。
进一步分析样本项目的涨跌情况，我们发现上海市核心位置项目整体价值更高。虽然52个平均成交价格上涨的样本项目基本分布在每个区域，但所有57个下跌项目都位于非核心区域。
其中浦东、宝山数量最多，均为9个，其次为奉贤，达8个。
从涨跌分布来看，跌幅不到5%的项目占比最高，达到19%，其次是涨幅5%-10%。、项目跌幅10%-20%，项目跌幅10%-20%，均为13%。
能够看见，大部分房价上涨的样本项目都在20%以内，而大部分下跌项目都在5%以内，10-30%以内。
对于涨跌幅度明显较高的项目，其中涨幅超过30%的项目主要位于徐汇和浦东前滩，这与近几年徐汇滨江和前滩规划的利好有关，从地理位置来看，徐汇滨江沿岸与前滩相呼应，只有一江之隔，近几年这两个地区的整体房价一直比较坚挺。
与之相反，大部分跌幅明显较高的项目都位于郊区，根据样本项目，金山、闵行、宝山、崇明、松江、浦东临港等项目跌幅超过20%。
除项目位置外，均价也呈现出类似的分布特征。样本项目显示，平均成交价格10万元/元/元㎡上述项目基本上都在上涨，平均涨幅达到18%，均价7-10万元/㎡大部分区间项目涨幅较小，平均涨幅为10%，平均涨幅为5-7万元/万元。㎡上升和下降的项目数量接近，平均上升3.9%，均价5万元/㎡下列项目大部分下跌，平均下跌9.47%。
涨价的主要原因是“限价”和“倒挂”。
2026年将有一批摇号项目进入市场
从样本项目的涨跌情况可以看出，2019-2020年上海全年销售面积和配额前50名项目的特点是均价越高，涨幅越大，尤其是核心区整体表现更好，同时均价较低，位置明显低于偏远地区。
这种情况主要与上海以前的新房“限价”和“倒挂”有关。
2015年至2016年，全国房价普遍上涨。2016年底，上海市房管部门开始严格控制预售许可证的审查和新房价格。之后，获得项目预售许可证变得更加困难。
2017年7月，上海发布《关于实施商品房项目销售公证摇号排名的实施意见》。上海市待定在改善房地产市场调控期间，开盘预购和现售商品房应按公证摇号排序，按顺序购房。上海正式进入“公证摇号买房”时代。
在“限价”和“一二手倒挂”的影响下，上海新房出现了严重的“创新”现象，尤其是核心区出现了多个“线上名人”项目，也将上海二手房的交易规模和均价推向了2020年的高峰。
2021年1月，上海发布了《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的意见》(“上海十条”)。2月，上海新房彩票积分制正式实施。
2021年3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(《新沪七条》)发布，“按照优先购房政策购买的新建商品房，只有在购房合同网上签订备案5年后才能转让”。上海积分购房政策被填补。至此，如果项目认购比例超过1.3:第一，就会触发5年限售规定。
此后，上海新房市场多次集中开盘，仍有不少“高分”热盘。为了获得入选摇号的资格，“社保巨头”已经成为上海新房市场的一个独特术语。
2020年至今已有4年多的时间，进入2026年，那时触发“五年限售规定”的项目也将陆续“解禁”，届时也将有部分房源进入二手房市场。
根据2019-2020年样本项目的房价走势，目前，这些项目在二手房市场的平均成交价格大多明显低于前几年的高峰价格。一些知名热点项目的最终平均成交价格也与之前的预估平均价格相差甚远。
这种情况主要是由于上海整体市场的压力，即使平均价格是10万元/万元。㎡上述二手房，其平均成交价格高峰也在2022年，随后逐年下降。
总的来说，2019-2020年热点样本项目平均成交价格差距较大，平均成交价格越高，区域核心房价越强。这也符合上海目前高端市场的市场情况，只是需要和郊区项目的凉爽。
我们认为，未来整体市场回归市中心将成为一种趋势，郊区局部热点板块竞争将加剧，其它地区将普遍承受压力。
对2026年即将满足“五年限售规定”的项目而言，未来将面临上海新房市场日益“卷”的竞争，不同项目将拉开明显差距。
本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
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