由“囤地”到“求生”：百强房地产企业土储全面缩表

CRIC披露的最新数据显示，截至2024年底，TOP100房地产企业土储总量收缩明显：土库总量为25.17万亿元，比去年同期减少13%；总土储建筑面积15.73亿平方米，比去年同期减少12%。

就房地产企业而言，百强房地产企业含96家房地产企业总土储值下降，减幅超过20%的房地产企业占15%。

但由于房地产企业销售减幅大于土储总量收缩速度，房地产企业仍面临着较大的存货去化压力。截至2024年底，百强房企的土储货值去化周期加权值为6.93年创历史新高。。房地产企业的去化周期在1000亿至3000亿之间，达到9.01年。

房地产企业的投资逻辑已经重构，高价值不再是优势，而小规模、健康的存货储备或保证企业稳定经营的关键。

百强总土储值同比下降13%

领先的房地产企业“瘦身”明显

百强房地产企业总土储价值和建面双降。

截至2024年底，TOP100房地产企业的总土储价值和总土储建面分别为25.17万亿元和15.73亿平方米，比去年降低了13%和12%。

自从房地产开始新一轮“去库存”以来，百强房地产企业自2020年达到峰值以来，总土储值逐年下降，与2020年高峰期相比，2024年百强房地产企业总土储值下降45.2%。

尤其原本土地储备较多的大型房地产企业，明显加强了土地储备的去化，领先的房地产企业“瘦身”明显。

CRIC数据显示，在TOP100房地产企业总土储值中，96%的房地产企业价值下降。，在这些企业中，货物价值下降超过20%的比例达到15%。

这就是说，降低总土储值已经成为一个普遍的事实。在这些事实中，超过5000亿的房地产企业数量明显减少，仅有13家。而且超过1000亿元的比例明显增加，达到38个。

在2024年土储总值排名前十的房地产企业中，货值规模大幅下降的分别是万科地产、碧桂园、招商蛇口、保利发展等等，万科地产总土储值明显下降，与去年底相比，货值下降了3400多亿元，下降了25%左右。根据年度报告，万科2024年底的存货账面价值为5190.1亿元，同样比2023年底下降了26.0%。

百强房地产企业土储货值去化周期创新

现有库存去化是一个挑战

虽然2024年100强房地产企业的土储价值和土储建设面均有所下降，但由于市场需求疲软，房地产企业的销售额迅速下降。同期，全国新建商品房销售额下降17.1%。

这种背景下，房地产企业仍然面临着较大的存货去化压力。

按照TOP100房地产企业总土储值排行榜，截至2024年底，百强房企的土储货值去化周期加权值为6.93年，创历史新高。原因在于许多出险房企的销售腰斩，导致整个去化周期迅速上升。

在这些房企中，货值规模在1000亿到3000亿之间，去化周期高达9.01年。这类房地产企业多为出险房地产企业，由于销售快速下降，导致去化周期发生较大变化。但是滨江集团就是这一规模的例外，2024年的货值规模为1701亿，排名第44位；而且相应的2024年合同销售额达到1116亿，去化周期只有1.52年。

此外，价值超过万亿元的房地产企业去化周期为8.22年，同样较高。

而且房企的货值规模在5000亿到万亿之间，去化周期最短达到5.01年。，该梯队包括华发、龙湖、越秀等房地产企业。

在当前行业深度调整的背景下，市场销售疲软，高价值不再是优势，健康的库存储备是保证企业稳定经营的关键。

与去年底相比，2024年50家典型上市公司的存货账面价值共计7.98万亿元，大幅下降15%，其中，已完成的库存账面价值占27%，达到过去五年的最高值。在目前的环境下，现有的库存逐渐成为占用房地产企业流动性的关键因素。

值得注意的是，房地产企业总存货账面价值“缩水”。

2024年，包括94%在内的50家典型上市房地产企业计提股票价格下跌，确定股票价格下跌损失1677亿元。

从历史上看，自2021年以来，典型房地产企业累计确定存货价格下跌5581亿元，2021年至2023年每年确定规模约1300亿元，而2024年存货价格下跌损失大幅增长26%。

如果未来市场长期疲软，房地产企业可能仍然会有进一步的资产减值压力。在行业发展的新阶段，库存的高质量远比大容量重要。

房地产企业总土地储备规模的减少，更多的是房地产行业“去库存”背后的深度调整和投资重构。行业迎来了新的发展模式，从“规模为王”到“产品为王”。房地产企业对土地储备的战略规划几乎一致，即新投资转为核心一二线城市，更加注重平衡投资与回款的关系，把企业现金流安全放在第一位。

对于目前的房地产来说，股票土地回购是房地产停止下跌和稳定的核心引擎。目前，大多数房地产企业已经将库存去化视为目前公司最重要的战略方向。比如保利发展和金地集团在年报中提到，要配合地方政府的收储工作，减少资金压力。

未来，房地产企业要高度重视各地“稳定房地产”的政策机会，积极配合相关政策加快自身存量去化，在城市发展中找到新的投资机会。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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