上海的豪宅价格正在慢慢抬头。

我不能接受现在这个时候告诉我房价涨了，尤其是看到零点的涨幅，或者是因为不同楼层不同朝向导致的两套价格差异，然后告诉我涨幅。

但最近在一些豪宅盘的成交趋势中，确实出现了价格上涨的意思。

第一个出现的例子是陆家嘴豪宅世茂滨江花园的流量板块。仅2024年，链家就卖出了36套，即使是2022-2023年，也卖出了23套。估计这个流量几年都卖不出去的豪宅市场最好的一件事就是用它来看豪宅的价格。

以129平H的世茂滨江公寓为例， 129平的H房型只存在于2栋、3栋、8栋。从去年到今年，世茂滨江有两套129平的H房型，都位于28-35楼区间，都是二线看江。 ，与此同时，车位、装修等附加值也趋同。

这套房子的成交价格是去年9月3日的1450万。

而且今年一月份同样的户型，同样的江景，成交价格1478万。

在此之前，即使此时此刻豪宅的出货节奏也是这套踩上套同房型成交价格下跌的例子。

所以从1450万到1475万意味着什么？

第一个例子就是这样还是一种现象？

01

市场调整越多，这样的点状案例就越多。

据说豪宅的价格比刚需的价格更难。上海豪宅最大的特点是非标准。一些可以进入1500万的房子是围合的，一些是湖景和江景。朝向和楼层都是变量，朝向是西南，楼层是40层以上还是以下，都会影响价格。

因此，尽可能的检查就是同一栋楼的上下层或景观资源基本相同的同一户型的对比。

这类例子不多，但有，而且价格走势与世茂滨江完全一样。

嘉园三期翠湖天地128平中楼层的两个房间。去年11月成交价格2458万，今年2月成交价格2482万。这个房间不是最受欢迎的房间类型，因为东北角缺角影响了方正，但即便如此，价格也能看出来。

仁恒河滨花园152-162平面积段比较火爆。

最近163平房型已经成交，但是价格比以前高了。一套9楼163平房型于去年12月12号楼成交， 成交价格为1630万元(非链家成交)。今年2月25日，同一栋12号楼在楼上又卖了一套14楼，但成交价格已经达到了1710万元(还没有升级到网上签约)。

同样是163平的横厅公寓，同样的开发商原装修，甚至是同一栋楼，但是价格已经相差80万。

上述交易记录，下图为163平房型参考，并非今年交易的163平房型。

交易前发生了更有趣的变化。

仁恒河滨花园两室价格，16栋和17栋在1000万左右，今年两室尚未成交。然而，上周，由于房东的心理价格是1000万元，16栋两居室公寓的谈判现场客户达到了980万元。

同样的情绪也发生在152平小四房，去年5月152平小四房的成交价格是1500万。（ 9号1502， 靠天山路 面向东南)。现在有1700万客户同房型，房主不愿意卖。

参照152平在挂同房型，非成交房源

有一套两居室的房主，980万挂牌，但是这两天要撤牌再租一次。

他和自己的中介 说先不卖，后面的市场可能会好一些。

参照84平在挂同房型，非成交房源

东方悦耀在前滩目标是51平房型，可观察。

一套18楼的51平，今年1月2日成交，697万。 交易。三月五日二号楼又成交了一套，就是楼下17楼，727万成交。

两个学区都没用过，也没有车库。由于开发商的统一装修，装修水平相当。我们可以看到价格在几乎相同条件下略有抬头。

参照51平在挂同房型，非成交房源

前滩的中粮前滩海景一号也是。

去年11月，92平上套成交价格为1430万元。目前同房型还没有最新成交，但是同房型的客户出价1450万，业主不愿意卖。

参照92平在挂同房型，非成交房源

这样的例子也许并非所有豪宅成交的现状，但是这样的案例也不胜枚举。

02

我咨询了陆家嘴、徐汇滨江、前滩等等板块状况。

豪宅交易频率低，更多的豪宅交易看不到价格变化，但根本没有交易。因此，除了上述点状案例的逐一检查，还可以看到板块之间的包装检查。

因为同一板块的不同房型在同一时间段内会出现的交易实际上是有规律可循的。

比如仁恒河滨花园在三居室是同一个板块的稀缺产品，但总价超过2000万的四居室不是。因为超过2000万，可以选择徐汇滨江、老静安等。

另外，前滩每年三月的小户型因为学区的关系会卖得比较火爆。

因此，我们可以观察一个小区所有成交房屋的平均成交价格，以年度层面打包。均值的改变。

例如徐汇滨江板块，该板块最值得观察的两个样本是百汇园和尚海湾豪庭。

到目前为止，2025年百汇园二期共卖出7套，平均价格为15.36万/平方米，而2024年百汇园二期的平均成交价格为15.05万/平方米。

以下是链家2024年百汇园二期全部交易记录，交易价格为实际交易价格，清除2024年9月30日总价65万的交易案例。

到目前为止，尚海湾豪庭已经进行了一期和三期的交易，均价为16.08万/平方米。

2024年尚海湾豪庭一期和三期共成交12套，平均成交价格为14.08万/平。

2024年平均成交价格参照2024年尚海湾豪庭一期&三期全部成交记录。

前滩板块这也是此时此刻特别值得一看的方向。

核心区最后一个规划板块据说有泡沫，但这恰恰给了前滩一个敏感的标签，位于市场舆论漩涡的前滩，其涨跌也被视为豪宅市场的风向标。

目前，海滩上只有14个可交易的社区，像01部分这样的两套很少。东方悦耀的51平房型算一套。此外，类似的情况发生在东方惠礼和江月名庭。

上下楼前后没有东方悦耀的完全对比，但在同价位客户可以选择的对比目标中，最新一套的成交价格踩上一套可以对比户型的成交价格。 往上升。

2024年交易均价参照2024年中粮前滩海景壹号全部交易记录。

前滩的链家小哥告诉我一个房东的心态:面积一样，楼层一样，但不在同一栋楼里。卖了一套之后，下一套要稍微贵一点点，然后剩下的贵一点的房子也去化了，表现在数据上就是成交价格上涨。

同样的态度也会发生一些相似的事情。陆家嘴板块。

陆家嘴的豪宅中介与我分享了上边世茂滨江花园的市场细节，2号楼29楼H型公寓 124平，去年11月底，1430万成交，后面挂出的同房型在同一栋楼的26楼，挂牌价格1490万，底价不方便透露，但底价却稳稳地踩在了1430万以上。

本月有1430万客户，房主不签字，一分不许。

业主给中介的原话是：不要以低于前套的价格出售。

本人找兔博士拉全市典型的豪宅板块，发现陆家嘴、新世界、老西门等板块的价格都在上涨。

资料来源：兔博士

这个数据只能作为参考，因为豪宅成交量小，受单个案例的影响很大。

与此同时，我获得了高总价段成交价格的变化。

资料来源：兔博士

似乎点状病例在这里才找到了一个普遍存在的现象级，只是这个问题还没有被更多人知道。

03

怎么会这样呢？

在过去的一年里，我把这个问题交给了经过几轮谈判的豪宅市场的中介。

它们给出的第一反应是价格有点说不出话来。去年年底，1490万的同房型挂牌可以全面提到1430万的交易，现在同房型1490万的挂牌只能提到1450万。

逼迫房主只是一句：先这样吧，真的不行就转租。

这些房主大多已经做好了更换工作，不急着通过买卖变现来完成更换。

同时，虽然他对未来的市场趋势不确定，但确定目前的价格肯定不划算，有些甚至不足以覆盖当时购买时的代理费、税费和利息成本。因此，转租成为缓兵之计。

在谈不上的同时，房东的心态也发生了变化，无论是顾客还是房主在买卖前都会参照上套同户型的成交价格。

顾客的态度还没有改变，就是踩着上套成交价下跌。但是房东的心态是低于上一套成交价格就不卖。

最典型的例子就是上面世茂滨江花园的124平H房主。上一套的成交价格是去年11月的1430万。一些客户支付了1430万元。业主不愿意，因为他的理想价格是踩上一套的成交价格上涨的。踩上一套的成交价格上涨还是下跌，也成为此刻市场心态变化的分界点。

最终不得不说，能够仰望这一行业的房子大多是有信心的。

这种自信来自于稀缺。

比如你是世茂滨江花园124平米的最佳景观资源公寓，或者你是仁恒河滨江花园总价1600万左右的三居室公寓，或者你是前滩40-50平米的小公寓，否则抬头的价格与你无关。

最典型的例子就是仁恒河滨花园。152-162平方米是仁恒河滨花园最受欢迎的区域。前面提到的仁恒河滨的价格主要是两室80多平方米，三室152-162平方米，而总价超过2000万平方米的183平方米稍微费力一点。

比如最近仁恒河滨花园三期上市的一套183平的次顶楼，上市价格2080万。按价格来说是高性价比，但是很少有人看。主要是因为2000多万价格段的可选目标开始走向古北、徐汇滨江、静安老钱。

正是这一板块内或小区内的稀缺房型才能在这一走量市场上博一声价格。

04

即使在春节前后两个月，市场也已经高位运行了五个月，成交量超过15000件。

链家每天19,000人的看房人数打破了它至今的记录，全市每天网签1400套也打破了近三年的成交记录。

即使是不买房不卖房的人也听说过量突破，但价格呢？

而且此时关注豪宅价格的原因，其本身的价格波动并不是全部理解的原因。

本质上无非两点：

• 第一，豪华商品也因其顶级的产品实力而成为这一市场抗跌和领涨的一部分。
• 第二，有时豪宅背后不只是需求，而是聪明的地方。

而且这也可能是当前市场的成交量之上最值得注意的部分。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：巧克丽丽，36氪经授权发布。

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