营地规模超过66万平方米！郑州能承受这么多奥莱吗？

“郑州能负担得起这么多奥莱吗？”在相关郑州奥特莱斯项目的报道下，我们总能看到类似的评论。奥特莱斯在郑州发展了十几年，陆续开了9家，其中2家关闭了门店，而杉杉奥特莱斯·中牟店则跑进了“奥莱顶流”，这让杉杉集团对郑州寄予了希望，去年在二七区设立了新的商场。

现在，高频出现的奥特莱斯，在郑州发展如何？

01

一场奥特莱斯的激烈战斗正在如火如荼地进行。

康城奥莱和麦迪逊奥莱都关闭了商店；鸿裕奥莱、世贸奥莱、天河奥莱、丰登奥特莱斯芭蕾雨相继“停工”。奥特莱斯在郑州一度很安静，直到2016年才重新激活——郑州杉杉奥特莱斯·中牟店的开业，让郑州拥有了真正的奥特莱斯。

在接下来的十年里，郑州奥特莱斯发展迅速。一方面得益于郑州杉杉奥特莱斯·中牟店的良好开端，外企看中了郑州及周边城市的消费蛋糕；另一方面，奥莱业态的高潮让郑州旧物业调整看到了新的希望。

目前，郑州共有7个奥特莱斯项目在营。，分别是郑州杉杉奥特莱斯·中牟店、郑州华盛奥特莱斯、郑州首创奥特莱斯、郑州万华奥特莱斯、郑州杉杉奥特莱斯·二七店、郑州王府井城市奥莱、郑州丹尼斯奥莱天地。总量达到66.2万㎡，0.05人均奥莱面积㎡比全国人均奥莱面积更高的人。也就是说，郑州奥莱业态从增量机会进入游戏机会，竞争加剧。

郑州奥莱的运营公司主要分为两类：

一类是如创业集团，杉杉商业，华盛专业奥莱运营商，具有专业的奥特莱斯运营经验，积累相应的品牌资源；

一类是如王府井，丹尼斯百货运营商，多元化业务并驾齐驱。

郊区奥莱和城市奥莱有两种商业模式，这两种模式在选址、品牌结构、经营策略等方面都有显著差异。

五个远郊奥莱分布在郑州主城区与周边乡镇的交叉带上。，其中，郑州首创奥莱、杉杉奥莱二七店、华盛奥莱，通过郑州的交通内循环和出城路面，向郑州主城及周边城市辐射。

在郑州郊区，杉杉奥莱和首创奥莱战略布局，发挥自己的“名品” 依托较大的土地面积、较低的租金成本、更宽敞的购物环境和停车设施，打造国内主流的综合性奥特莱斯品牌资源。它们占据了郑州东、南、西三侧，加上北新乡市王府井奥莱·平原小镇，形成了“包围郑州、虹吸周边”的趋势。

与远郊型奥莱的主动布局相比，两个城市奥莱位于郑州主城区。，然而，这是“百货公司租金高，优势损失时”的转型之举。通过百货公司的“奥莱化”来自救，但品牌水平和折扣力度不如远郊奥莱。

2015年，丹尼斯集团对丹尼斯四五天地进行了调整，腾空了原本冷清的家具业态，引入了“城市奥莱”的概念，打造了丹尼斯第一个奥莱世界。2019年，传统百货公司换鸟，城市奥莱批量排水——二七商圈的金博大与麦迪逊城市奥莱牵手，王府井百货公司金艺城店转向城市奥莱...到目前为止，原本如火如荼的城市奥莱已经降温，只剩下两个，有些项目要么退出，要么死亡。

在郑州商业聚光灯下，龙头企业占领市场，老百货转型求生，新老玩家进出。结果，奥莱的蛋糕在郑州越来越大，越来越聚集在龙头企业和龙头品牌，形成了商业领域最常见的“强者恒强”格局。

02

郑州奥莱人是怎样生活的？

冰火二重天

在郑州，奥莱玩家跃跃欲试，伴随着一些人的喜悦和悲伤。

获胜者大数据监测发现，2024年，郑州奥莱市场呈现“冰与火两重天”。一些项目表现出色，流量高，知名度稳定，成为区域商业的标杆，而另一些项目则面临困难，知名度低迷。。人流虽然不是判断奥莱高下的唯一指标，但却是见证“微度假”繁荣的晴雨伞。

▶▶郑州杉杉奥特莱斯中牟店作为郑州奥莱航海的杰作，已经到了第九年。客流和人气始终稳居郑州奥莱第一梯队，其中52%的异地客户来自开封、新乡、周口、商丘等地，以“只有河南”为契机。、“电影小镇”、等待8个景点，让“景区奥莱”带来更多的情感价值。

2024年升级定位为“花园奥莱·休旅杉杉”，新增三期高街潮牌区、美食街、美食坊，植入自然友好、儿童友好、女性友好、宠物友好等概念。同时升级了70%的店铺，聚集了100多家品牌旗舰店，跻身“30亿” 俱乐部”，组成了50个全国第一品牌，5亿元，40个非常奥莱品牌旗舰店，80个中原奥莱独家高级品牌。

▶▶也许是因为第一家店的成功，杉杉集团选择在二七区设立第二家奥特莱斯，进一步巩固和拓展郑州市场，形成“一城两店”的联动布局。郑州杉杉奥特莱斯·二七店建筑面积14万平方米，采用地形高低差，设计为双层室外街区，引进GUCCI、PRADA、豪华名品，如BURBERRY，以及CNC女装，Coccinelle(可奇奈尔)、Ladytoday等20个(粉合集团) 河南第一家店。开业第一天实现“开好局”，客流达12人次，活动期间销售额2亿元。但是过了新手期之后，流量下降到了日常水平，与其中一家店相比还有很大差距。

▶▶郑州丹尼斯奥莱天地改革初期没有达到预期。经过几年的努力，丹尼斯奥莱天地专注于“女装、运动、童装”作为折扣产品，以及CBD。、其它商业业态的丹尼斯商店构成了生态系统，提高了折扣力度，每天5-8折，节假日1-6折，逐步实现流量增长。同时，丹尼斯集团作为当地最大的零售公司，有实力协调品牌，为丹尼斯奥莱天地留下一些尾货和奥莱货，稳定其在郑州奥莱市场的一席之地。

▶▶河南新田置业首创置业联合打造奥特莱斯在郑州首创，2018年开业，建筑面积9.6万㎡，位于郑州所辖的荥阳市，采用“一站式购物” 以意大利魅力感受为核心，汇集了近200个国际国内知名品牌，被誉为郑州“性价比最高的奥特莱斯”。客流数据显示，郑州首创奥特莱斯主要辐射周边马赛镇和贾峪镇，依托洞林湖“旅游” ”资源。

未来，郑州奥莱市场将面临更多的挑战和机遇。如何优化品牌结构，提高折扣吸引力和差异化定位，将是每个项目能否持续发展的关键。

03

现在郑州奥莱

曾经有过武汉，长沙

奥特莱斯（OUTLETs）在中国的发展中，它的发展过程基本上是向上的趋势，尤其是在过去的五年里，折扣经济非常流行。顾客“能买贵的却不能买贵的”的心理变化，让全国奥莱兴起了规划建设的“热”。

据统计，2024年，全国共有12个新开设的奥特莱斯项目，总计入市规模超过205万平方米，在营奥特莱斯总数达251个，总销售额约2390亿元，其中80%以上位于一二线城市。

城市决定了奥莱项目的上限。城市能源水平越高，吸附产业、资本、人口的能力越强，经济发展水平越高。在其他约束理想化的情况下，商业项目的经营环境和效益上限越高。

位于中原腹地的郑州、河南省会，居住人口超千万，2024年全市生产总值为14532.1亿元，社会消费品零售总额为5884.6亿元。与郑州同为中部的省级城市，如长沙、武汉等，都有过奥莱大规模发展的经验，也受到了“奥莱是否过剩”的质疑。

从各大城市奥莱的股票来看，武汉、长沙、郑州都是人均奥莱面积高于平均水平的游戏机会城市。虽然这些城市的奥莱业态已经进入股票发展阶段，但仍然不怕竞争的新玩家进入市场。

例如长沙它拥有沙船(长沙)奥莱、环球奥特莱斯、时代奥特莱斯、友阿奥特莱斯购物公园、联盟奥特莱斯广场、通程奥特莱斯(华晨店)、友阿城市奥特莱斯(五一商店)、有8家友阿城市奥特莱斯(喜乐店)。

武汉它是中部唯一进入GDP前十的城市。其社会消费品零售总额为7931.87亿元，在营奥特莱斯7家，总商业面积约102.79万元。㎡，分别是黄陂百联奥特莱斯主题公园、光谷武汉首创奥特莱斯、江夏罗马春季国际奥莱镇、青山武商城奥莱斯、汉阳泛悦城市奥特莱斯等。

通过进入三个地方的奥特莱斯类型，我们可以发现头部奥莱公司的比例扩大了，城市奥莱从热到冷，竞争对手站在远郊奥莱之间。单看远郊奥莱的规模，郑州和长沙、武汉站在同一个梯队，杉杉奥特莱斯有很强的扩张势头。

然而，经过快速增长，三地奥特莱斯的生态正在从蓝海转变为火爆，市场分化加剧。一方面，郑州杉杉奥特莱斯中牟店、武汉百联奥特莱斯、长沙友阿奥特莱斯购物公园、武汉首创奥特莱斯、沙船(长沙)奥特莱斯跻身中国奥特莱斯50强；另一方面，长沙时代奥特莱斯的经营状况一般，武汉绿地城欧镇奥特莱斯几乎闲置...

奥莱未来的“人人都想分一杯羹”，入局者或将面临“赢家通吃”：奥莱头部公司将继续领先奥莱，发展集中度越来越高，规模效应也会越来越突出。即使对于头部的奥莱企业来说，目前正处于一个火热的建设期，也不能保证未来会是一条平坦的道路。

郑州奥特莱斯将面临怎样的考验？给消费者带来哪些惊喜？咱们把一切都交给未来。

本文来自微信微信官方账号“赢商网”，作者：陈晶，36氪经授权发布。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com