徐汇，是上海最强的城市吗？

大家都知道去年是上海旧改大年，但是今年这股拆迁飓风不但没有停止，还意味着越刮越猛。

2025年后，上海各区公布了2025年征地拆迁补偿支出预算(不含崇明、金山)，总额超过1402亿元。已成为近三年来的最高水平。

在接下来的两三年里，我和大家讨论过“两旧一村”的目标。上海已经到了重要节点期。换句话说，从今年开始，上海的旧改已经到了一个新的阶段。

一般情况下，有一个区的存在感特别强。是的，仍然是。徐汇。

去年，徐汇作为一个大的拆迁户，冲到了上海的前列，今年更加夸张，直接领先全市。两个数据尤其显眼：

第一个，430亿。

这是徐汇今年给出的征地拆迁预算，即将赶上黄浦、虹口、杨浦三区的总和。上海一年才1400多亿，一个徐汇占三分之一。

其次，今年拿出的是2倍预算。

这一年的预算超过了233亿，今年的预算直接增加了近一倍。与2023年相比，这是4倍。

这么多的预算，这么大的动作，决心和欲望同时摆在台面上，看起来，徐汇要把黄浦大哥挤下顶峰，自己当榜一。

但是，为什么今年的徐汇比去年还要猛？现在7个城市，徐汇又能真正成为那个最强大的地区吗？

除了这轮拆迁的高调，从这个城市新贵身上挖出来的答案，真的让我觉得。震惊的。

01

开启城区最大力度的徐汇拆迁

就整个中心城市而言，目前其它城市都是零星旧改。

比如黄浦越拆越细，近两年最大的一个老西门旧改项目，占地也只有10万。㎡。对旧改大户的虹口，由于老棚户区密集加上多方压力，也一直以零星旧改为主。

相比之下，徐汇也没有这样的顾忌——这个区域非常新，空间充足，势头旺盛。

因此大家可以看到，这两年徐汇的拆迁动作有一个明显的特点，那就是大手笔。

不仅是城区最大规模。现在徐汇2025年的土地储备计划还没有出台，但是顺手统计出来的就是这样。多。

二月份还没结束，已有九个村庄明确上菜吃饭。

参考去年的103张图片，很明显今年会是什么样的大量土地。尤其是今年的第一个旧改项目，张家弄区已经是中心地段的百年老巷子了。左手霞飞苑，北方两步到Iapm环贸。地段天赋直接满了，拆迁评估价也达到了84397元/人民币。㎡，补偿和奖励的实际叠加范围在10-15万/㎡不等。

在如此高的奖励下，张家弄区1月下旬成功签约，拆迁成功启动。

上海体育馆旁边的天钥新村。第六阶段直接拆除原建筑。按照计划，原来的9栋老建筑将变成3栋高层建筑和1栋多层电梯房，地下车库将被覆盖。老小区停车难就不用担心了。

此外，还有日晖六村、枫林新村、东安五村、襄阳南路452弄。...同时也在加速，包括今年徐汇在内的水宝路和龙吴路沿线的收储工作提上日程。

预计今年将有更多的拆迁项目逐步出现。

除数量众多外，徐汇拆迁工作还有一个明显的特点，喜欢片区式拆迁改造，很多单个项目的规模都不小。

东安一二村去年拆了6000多个就先不提了，就说今年，2个月内有2个上千个旧改项目。

江南新村在东安旁边，涉及1187张居住证，以及1185张张家弄区。 证， 617388年征收面积㎡。

再加上天钥新村、日晖六村等，仅4个项目加起来，就已超过3000户。

信息源公开信息，仅供参考。

单看大家可能没有什么概念。我拿虹口来对比一下，2025年虹口计划的14个零星旧改地块，加起来有3000多户。

请注意，全年共有14个项目。而且徐汇目前的规模，还不到2个月，4个项目。

如此看来，徐汇是否大手笔就很清楚了。所以开头430亿的预算，还有相当大的发挥空间。

02

这一大笔也为徐汇未来的一手豪宅格局奠定了基础

这里有一个惊人的数字，至少有3000套豪宅。换言之，在接下来的两三年里，徐汇很有可能稳居城市豪宅圈的首位。

2025年的拆迁计划仍在为新房市场做储备。因此，有两个市场趋势，十分明显：

首先，徐汇将成为城市豪宅。供给量最多的区域。

我随手统计了一下，未来全区已有超过10个顶流项目将成为豪宅预备军。

特别是徐汇滨江段，肉眼可见标点非常密集。同时也是未来富人关注的核心区域。

1月底，流量最大的东安新村正式发布了规划方案。根据徐汇市规资局的公示，未来的地位是国际滨水综合体:东安健康科技城。

里面有三个纯宅地，加起来大约是38.82万。㎡全新的住宅空间，就在黄色部分。

这一规模将为市场带来多少供应？

我粗略算了一下，平均主力大平层150。㎡来算一下，也差不多有2500套房集中出现。如果有中小套数的限制，实际供应不会低于3000套。

周边还有徐汇滨江绿城项目，这次估计不少于270套。㎡纯大平层入市。

此外，江南新村和日晖六村也准备拆迁，将再增加一波供应。换言之，仅这一区域，就已有超过3000套豪宅启动。

图片源网络，仅供参考

其次，现在的徐汇已经很合适了。专业的地王户。

最典型的就是东安一二村，周围都是狼环虎伺。他们都不容易。周边1公里是徐汇滨江绿城。去年全国价格地王拿地价超过13万/㎡。2公里是陈嘉龙华地块，全国第二价格地王，楼板价格12.6万/㎡。

什么概念？中国前两大高价值土地都集中在徐汇，包括总价维度。附近香港启元的土地收购总价为300亿元，也是当年的全国地王。而东安一二村，很有可能会成为超越这三个高峰的人。

现在东安一二村的拆迁费用已经接近500亿。毫无疑问下一个全国地王，并且是历史上最高的。

这几位顶级王者，都是徐汇一区集齐，可见土地。 土地价值含金量。

徐汇也有大规模开发的关键土地，这是其他城市根本没有的。包括张家弄区，出生在“梧桐区”，也是衡量外观的显著保护区。

根据上海市规划馆的模型和网爆效果图，很有可能是高层建筑。 外观别墅的组合。那是豪宅里的豪宅啊，按照去年的外观别墅市场来看，基本上是亿级起步。

因此，除了包揽地王之外，徐汇未来的房价也有可能突破天花板，直接carry上海房市。

03

不仅如此，徐汇的其他方面实际上也是城市地区最强的。

你们会发现，这里永远是城市变化最快、最明显的地方。

以最典型的城市基础设施为例。去年年底，上海南站升级为高铁站，预计日均客流量达到5人。由此，徐汇正式进入高铁时代。

不要低估这次高铁升级。如今，徐汇已经是一个拥有非常枢纽的城市地区。这也是领先其他城市的一大优势，机场联系线更加强大。

现在从地图上看，景洪路站位于徐汇区与闵行区的交汇处，出行非常方便。

按照南站支线的规划方案，今后与机场联络线的三林站开通也并非不可能，到时候，徐汇将是下一个高度。

再者就是产业迭代速度，速度，难以想象。

之前和大家分享过一个“千亿”的话题，就是上海国资发起的三大先导产业基金。

出乎意料的是，这条千亿跑道，徐汇一个区占据了600亿，这只基金的背后，就是徐汇举全区投资的人工智能产业。

现在全区人工智能企业已超过1000家，产值超过千亿。

今天的徐汇，在产城融合的道路上已遥遥领先。

泾河泾宝刀未老，西岸蓄势待发。因特网龙头公司有阿里巴巴、网易，要真金白银，要流量人气也从来不缺。

虽然实力在这里，但徐汇的投资态度还是比较接近的。今年，他将支付50亿元专项资金来优化商业环境。只能说不仅要卷，还要知道如何卷对地方。

除硬实力外，徐汇软实力而且相当可以拿出手来。

例如，滨江带过去只是用来散步的。现在西岸梦中心出现了，徐汇滨江的商业旗帜也是如此。

再加上西岸独特的艺术氛围，已经成为年轻人的周末圣地。新生意不断涌现，但旧生意并没有被放弃，尤其是老商圈徐家汇的太平洋百货和600家。

在上周的2025重点项目白皮书中，已经可以看到他们未来的新面貌。而且速度很快，三月份马上就要开工了。

这些都是徐汇一直以来的城市特色，新老之间会有很好的平衡。

历史街区有古典气氛，也有年轻有活力的潮流生活。即使是老菜市场也可以时尚到联合Prada，兼顾生活和小资产阶级。难怪从1月份开始。GUCCI、BOTTEGA 像VENETA这样的奢侈品牌，将陆续撤出静安和黄浦，迁入徐汇。

说明徐汇的消费能力确实已经跻身全市前列。

如此系统地看待，今天的徐汇正在进行一次住宅、商业、工业、交通、市政工作。全维升级，“华丽变身”这个词，放在徐汇身上也许再好不过了。

04

已悄然成为“城区一哥”的徐汇？

这一问题背后，答案已不难猜测。归根结底，在全方位的更新速度下，必须有一定的自信支撑。

去年，徐汇GDP总值城区第一。

根据官方数据，徐汇生产总值3931.2亿元，居中心城市第一。即使是财政收入增长率也是全市第一，同比增长12.37%，是全市唯一增长两位数的区域。

近年来，我看了徐汇的GDP状况，发现现在的一哥地位，来之不易。

徐汇GDP在2017年全市排名第七，城市排名第四。

八年过去了，现在的徐汇已经稳居全市第三，位居全市第一。

虽然只是前进了三个位置，但对打的却是黄浦、静安这样的大师级别的强者，而且还得到了很简单的结果。

还包含了另一个最直观的层次，房价。

我从后台拉了两组数据，对比非常明显。2019年后的五年里，只有黄浦滨江和徐汇滨江在上海滨江上涨了60%以上。

在黄浦滨江之后，徐汇滨江5年上涨62%，仅次于其他滨江段的65%。

更加夸张的是，近两年上海滨江二手房价格陆续下跌。但是，与之前的高点相比，去年只有一个徐汇滨江是正值。

资料来源：兔博士

资料是最直观的，徐汇滨江明亮的资产保值特征已无法隐藏。

这个数据的背后，就是徐汇多年积累下来的实力和自信，也是市场和大家公认的未来。

徐汇，王座之上，终于迎来了自己的黄金时代。

本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。

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