没有人去购物中心？南京德基重塑245亿登顶！

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发文/方湖

编辑/娜娜

头图/南京德基广场

2024年是中国经济和商业消费的“艰难岁月”。人们常说，商场的业绩是反映经济和消费的晴雨表。今天我们来看看去年国内高端商场的销售情况。

近日，恒隆地产发布了2024年财务报告，数据显示，全年商场收入下降3%，高端商场收入下降4%。根据太古地产2024年发布的相关公告，2024年北京三里屯太古里销售额下降0.2%，广州太古汇销售额下降10.7%，成都太古里销售额下降14%。；仅上海前滩太古里销售额小幅上升，上海兴业太古汇销售额下降13.9%。

据业内人士透露，2024年北京SKP的销售额可能会下降到220亿元，比2023年的创纪录下降17%。然而，南京德基广场在2023年239亿元的基础上略有增长，预计2024年将达到245亿元。此后不久，南京玄武官方证实了这一消息。也就是说，南京德基将取代北京SKP登上全国店王的宝座。

回到南京的奢侈品市场，由于新鸿基IFC的开业，德基垄断高豪华商场的单极局面已经过渡到德基和IFC之间的竞争，高奢侈品销售必然会形成分流。根据有关消息，2024年南京IFC的销售额约为30亿。南京德基广场在经济消费双下降、全国高奢消费市场下滑、南京IFC开业的不利形势下，以245亿元登顶并不容易。这篇文章将从多个维度拆解德基广场的“逆周期”增长逻辑。

消费辐射：引导高净值人群，创造“强磁场”效应

德基广场的成功首先源于其精确的客户定位——以南京为核心，辐射苏皖高净值人群，尤其是苏北、皖南。

德基所在的商圈地理位置优势自然：位于南京新街口核心商圈，地铁1、2号线交界处，覆盖南京都市圈及周边地区1小时经济圈，便捷的交通网络为高端消费者提供了接触路径。

高级奢侈品牌聚集，消费方向明确：德基以奢侈品为核心业态，聚集Hermès、LV、Chanel、超过200个国际一线品牌，如GUCCI，其中40%以上是江苏首家或旗舰店，形成了对高收入人群的“虹吸效应”。

3.客户粘性运营:消费力通过高端会员制(如黑卡VIP服务、个人导购、专属活动)转化为长期忠诚度，年消费超过100万的用户占15%。

品牌升级：创造“强磁场”效应-品牌调整概况

1、品牌顶配

在2023年，德基广场通过品牌升级和首店引进，继续强化其高端定位，以奢侈品品牌矩阵强大著称。

顶级豪华旗舰店：爱马仕（Hermès）、GUCCI、DIOR、Prada、Burberry、LOEWE、SAINT LAURENT等品牌均升级为两层旗舰店，空间设计与南京文化元素相结合(例如，受爱马仕店内雨花石的启发，GUCCI采用南京云锦装饰)。

珠宝腕表：包括Harryy在内的全球十大高奢珠宝腕表品牌 Winston、Graff、Cartier、Van Cleef & Arpels、Bvlgari、Tiffany&Co.等等，完成“全满贯”布局。德基广场进一步增加了Piaget、高端珠宝手表品牌IWC，丰富了产品线。

奢侈品牌：在布局规划下，德基广场增加了Balenciaga、著名品牌的旗舰店，如Valentino。Balenciaga的设计理念充满了先锋和时尚感，其服装版型和色彩搭配始终引领时尚；Valentino的经典红色元素和精巧的裁剪工艺，代表着高贵典雅的时尚风格。它们的进入大大增强了品牌组合的多样性和强大的吸引力。

高档美妆：德基广场大力引进La广场 Mer、La Prairie等高端护肤品牌。PRADADADADA在2023年增加了24家全国或以上首家门店。 Beauty、Maison 小众高档美妆品牌，如Margiela香氛，以及CARITA、THE 护肤品牌，如GINZA。

2、首店策略

秉承积极发展战略，德基广场不断引进全国乃至全球首家门店，这一战略巩固提升了德基广场的品牌知名度和市场竞争力。

德基广场成功引进了PRADADADA等多个品牌的全国首家门店。 Beauty、Maison Margiela香味等。PRADA Beauty是PRADA在美容领域的延伸，它将PRADA的时尚美学与美容创新完美结合，推出独特的香水和彩妆系列，吸引顾客；Maison Margiela香氛以其独特的概念店和具有艺术感的香氛产品而闻名，其全国第一家进入德基广场的店铺无疑为消费者带来了全新的香氛体验。

德基广场还成功引进了亚洲首家CARITA珠宝店，THE 江苏首店GINZA等。CARITA首次进入德基广场，带来来自法国的美容美发专业技术和高端护理理念，为消费者带来国际化的美容感受；THE GINZA来自日本，以其完美、纯净、高效的护肤理念而闻名。德基广场在江苏首家门店落户，无疑提升了德基广场在全球奢侈品市场的重要地位。

作为江苏的“第一大店”，南京德基广场于2024年引进了11个首店品牌。Valentinoon等这些首店品牌的落地。 世界上第一家色彩精品店Beauty，FILA第六代形象店全国第一家，DESCENTE儿童全国第一家，Berluti在江苏第一家男士全品类珠宝店等等，配合定位促进消费。

3、餐饮升级

此前，德基重零售，餐饮一度备受诟病。在IFC的“鲶鱼影响”下，德基终于下定决心升级餐饮品牌组合，继续引入米其林、黑珍珠餐厅等高端餐饮矩阵，将德基广场的餐饮业务提升到了前所未有的高度。

2023年推出鸿0871臻选云南菜(黑珍珠&米其林餐厅品牌)、宴会福建荟馆(江苏首店)、柿合源新京菜(米其林指南当选餐厅)、云川菜(黑珍珠餐厅)、正店(师傅做小点)、蟹道力二多食(江苏首店)、当时新疆(米其林指南餐具奖)、山缓缓等一批高线品牌，包括米其林、黑珍珠餐厅。这些高端餐饮的引入，让德基最初的时尚餐饮定位通过上一段楼梯，餐饮品牌终于可以向奢侈品零售品牌学习，德基美食楼层也跃升到南京的“城市客厅”。

第三，城市商圈：利用新街口的趋势，构建“地标商业”生态

德基广场和新街口商圈之间有一种非常特殊和密切的共生关系。这种共生关系就像一个坚实的基石，是德基广场在商业竞争中站稳脚跟，展现强大竞争力的重要支柱。

1、历史积淀助力：新街被称为“中国第一商业区”，这绝不是徒劳的。它有着深厚而悠久的历史底蕴，多年积累的商业魅力和口碑吸引着来自世界各地的商业交流者和消费者。在漫长的发展过程中，新街口地区逐渐成为当地乃至全国知名的商业核心区域。现在，这里的平均日流量超过50人。如此巨大的人流就像汹涌澎湃的商业洪流。

德基广场敏锐地捕捉到了这个商业区的成熟所蕴含的巨大商业潜力，巧妙地与新街口商业区站在同一条轨道上，分享流量带来的红利。德基广场就像一艘巨轮，在流量河流中起航，在水流的帮助下破浪。

2、情景升级：为了进一步增强自身吸引力，德基广场积极大规模更新和改造商场场景。其中，德基艺术博物馆等艺术展览的设置为整个商场增添了浓厚的文化艺术氛围，吸引了众多艺术爱好者前来观看。

“上千万厕所”这个看似奇怪却在网上走红的打卡空间，也成为德基广场场景升级的一大亮点。这些厕所的内部装修非常豪华，天花板上华丽的吊灯洒下柔和的光线，反射在光滑如镜的大理石地板上。精致的水槽、先进的浴室设施等细节都展现出奢华和品质，成为游客打卡拍照、分享社交平台的独特场景。

商业区联动影响：德基广场积极与周边金鹰、中央商场等合作竞争。这种关系不是简单的同质化竞争，而是一种非常明智的错位竞争策略。德基广场以高端消费为主，吸引着追求高品质生活和高端消费体验的群体，因为其奢侈品牌聚集、高端服务为优势。金鹰商场更注重大众消费，节假日推出各种营销活动，可以满足普通消费者对商品性价比的需求，无论是日用品还是流行服装。在文化体验方面，中央商场更加突出，商场可能会不时举办各种文艺活动、民间展览等。

通过构建“高端消费-大众消费-文化体验”的多层次商业生态，每个商场相辅相成，大大增强了商圈的整体吸引力，使整个商圈能够满足不同层次、不同偏好的消费者需求。

商业竞争：多元化突破，构建“环城河”

如今，随着电子商务的蓬勃发展和同质化竞争的日益激烈，各种商业机构面临着前所未有的巨大压力。然而，德基可以通过三种策略逐步巩固在长三角的王者地位。

1、高举高打，通过第一家店的策略，继续巩固头部领先水平。德基不仅占据了苏皖奢侈品商场的领先地位，还包括了更多的奢侈品牌，并通过第一家店的引入，不断扩大高线品牌阵营，开拓自己的地位。

2、提升高端餐饮矩阵，升级米其林黑珍珠，弥补德基餐饮的不足。德基对高端餐饮布局有着精心的规划。在众多现有高端餐饮的基础上，米其林和黑珍珠餐厅不断优化升级。

3、消费内容和品牌年轻化。随着年轻消费者逐渐成为消费市场的主力军，德基正在敏锐地捕捉这一趋势。在交易内容方面，德基积极引入符合年轻人口味和消费习惯的内容。例如，举办各种与流行文化相关的展览，如动画主题展览、时尚玩具展览等。还会定期举办音乐现场表演、街舞比赛等受年轻人欢迎的活动。

提高客流和销售的核心措施五、

通过多维商业创新和品牌升级战略，南京德基广场巩固了其高端市场地位，吸引了客流。

文化与商业相结合，打造“德基文化区”，通过艺术展览、跨境活动等线上名人打卡点设计，吸引高净值个人，结合社交媒体传播，提升话题度。

场景空间设计：改善商场动线布局，增加互动体验空间，增强消费者的停留时间和回购意愿。

夜间经济和全时间消费，探索24小时商业模式，增加消费时间，结合夜间文化活动(如灯光秀、主题市场)吸引年轻客户，促进夜间消费增长。

虽然在公开报道中没有详细提到数字化和会员运营，但根据行业趋势推断，德基可能会通过优化会员系统、线上线下一体化营销(如小程序预约、积分兑换)来提高用户粘性。

在春节、除夕等节点推出节日活动和营销创新，如2024年除夕单日客流达29.5人，销售额同比增长55.7%。2025年春节期间的非物质文化遗产活动将进一步促进客流和销售。

写在最后

德基广场245亿的销售额不是偶然的，而是长期深化项目定位、首店投资、精细化运营、购物体验的结果。在实体商业的“黑暗时刻”，德基通过实践证明，购物中心仍然可以是城市商业的“黄金引擎”，坚持自己的定位，准确捕捉消费需求，创新商业模式。

作为华东地区的高端商业标杆，南京德基广场的战略核心在于品牌化和独特性。通过不断引入稀缺品牌，深化文化IP、扩大消费模式，预计其在全国商场的竞争力将进一步提升。

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