股票时代的商业地产：如何打造优秀的资产管理平台？

出品/联商网&搜铺网

发文/方湖

编辑/蔡建桢

在新时期消费变革的情况下，商业房地产正在逐步从增量市场转向股市。一方面是股票压力，另一方面是增量威胁，商业资产管理和运营面临新的挑战和机遇。因此，一些资产管理水平高、运营能力强的企业开始积极占领跑道机会。然而，如何有效地运营商业资产，促进城市商业的更新和发展，已经成为资产管理者必须考虑的问题。

在我看来，对于优秀的资产管理运营平台，可以有四个维度的认知:定制服务资产方；多元化的产品线建设，因时制宜；商品可以立足，经得起市场检验；有合理的市场收入。

01

解构“卓越”，探索爱琴海战略目标

目前，爱琴海集团(以下简称爱琴海)的资产管理运营业务已遍布全国100多个城市，为100多家资产方提供资产解决方案，其战略目标是“打造优秀的资产管理运营平台”。从2023年到2024年，有15个新项目开业。2024年，有15个新项目签约，在不同省份和城市层面进行了升级和完善。资产属性和资产管理需求也是多样化的。

以上四个维度都有基础，并逐步呈现亮点的爱琴海，步步为营，稳步发展。

1、定制服务资产方

爱琴海从事资产管理业务，其核心逻辑是以资产为基础，提供提高资产运营效率和增加资产价值的服务。除一二线城市外，中国还有更广阔的三四线城市资产较多，都有可能成为爱琴海目标的商业合作伙伴。但其市场特点、政策、发展、服务等因素已经存在。因此，基于资产本身，爱琴海将在个人能力趋于全国化的前提下，为不同的资产方、产品模式和管理需求，协商定制合作方式，如佣金、租赁、委托、咨询师、上市等。，并提供适当的解决方案。

也就是说，无论资产方在哪里，爱琴海的服务都会在哪里。为此，建立了一套全流程服务的资产管理价值链，以及汇聚优质资源的全国管理架构，不断提升自身服务的社会资产能力。

2、构建多样化的产品线

爱琴海的核心优势是能够适应多层次的市场和不同的产品结构，为资产方提供符合其管理需求、资产属性和产品模式的资产解决方案。

爱琴海集团2023年升级产品战略，推出产品线3S迭新战略，打造爱琴海旗下三大旗舰产品线。截至2024年底，三大产品线全部落地:

爱琴海购物中心-价值定位为“城市假日购物中心”，主要适用于理想规模超过10万平方米的一二线城市。

晶海广场——价值定位为“生活习惯无限可能”的晶海广场，主要为区域客户服务，适合三四线城市，规模在5万平方米左右，更适合股票资产升级。

爱琴海城市诗意——价值定位为“这就是生活”，以“没有什么是不可能的”为理念进行规划、建设和运营，更适合市场上不断涌现的非标准股票资产。

每条产品线不仅可以匹配不同的资产属性，还可以满足多元化消费者的需求，满足商家品牌不同阶段的发展需求；此外，这三条产品线也可以通过灵活的组合来满足资产本身的个性化定制需求。

3、商品立得住，经得住市场检验。

根据爱琴海全国布局过程中的一些成熟口碑项目，无论是天津河东爱琴海代表高能市场已经开业10年，还是慈溪爱琴海推动潜在能级市场开业6年，年复一年都在接受市场的考验，并且还在不断重复。

天津河东爱琴海作为2015年开业以来的一个完善项目，2024年通过品牌升级、空间焕新、文化营销等方式对项目进行了改造。创新超过137个品牌，包括40家首店。聚焦Z世代，打造B1锐意潮趣主题购物区，结合二次动画和30家 1激情篮球赛等高流量活动，再一次焕发出新的活力。2024年，天津河东爱琴海客流同比增长26%，销售额同比增长21%，在大众评论区热门购物中心中名列前茅。

自2018年9月开业以来，慈溪爱琴海购物中心已成为慈溪北城的商业标杆；在经历了不断的商业扩张之后，慈溪市以超过10个商业数量和总面积135万平方米的商业规模位居商业规模前100强县第二。在竞争日益激烈的市场环境下，慈溪爱琴海深度融入慈溪的商业迭代和消费需求升级，不断升级和优化业务质量。慈溪爱琴海年度人流量同比增长10%，销售额同比增长10%，项目在慈溪购物热门榜单中名列前茅。

经得起市场的考验，经得起时间的考验，才是与时俱进的好产品。

4、市场收益合理

从资产管理的角度来看，爱琴海打通了商业资产的整个产业链，构成了资产“投融建管退”的合理闭环。从商业管理的角度来看，资产增值是在统一的基础上实现的。其中，爱琴海的“投融建管退”产业链和全流程能力在慈溪环创爱琴海项目中得到了更加集中的展示。

作为爱琴海首个通过投标与政府合作的城市更新项目，项目于2019年开业后实现200%。2020年业主变更，在爱琴海的专业运营体系下，业主依托该项目，在2021年底发行了7.9亿ABS项目，实现了融资变现。慈溪爱琴海EBITDA(税息折旧和摊销前利润)在爱琴海集团近两年新十年发展战略推动和运营力持续迭新的情况下，2023年也同比增长8%。、2024年同比增长11%。

爱琴海不断更新自己，打造产业链和全系统服务水平。通过四个维度的市场验证和项目实施，他们真正实践了卓越和自我超越。

02

布局百城，爱琴海描绘美好生活

1、美好的生活是什么？

在十周年新闻发布会上，爱琴海再次提出“以提高中国人的生活品味为己任”的使命，以同理心解构消费者的需求，以同理心实现更好的生活。而且美好的生活是一个多维概念，包括物质、精神、社会等各个方面，体现了人们对幸福生活的追求与期待。实现顾客的美好生活不仅仅是为了满足人们的物质需求，更重要的是为了提高每个人的幸福感和归属感。爱琴海集团正在实践，依托资产和商业空间，为消费者描绘更好的生活方式，通过自我恢复，不断迭代和升级城市和消费者的生活和品味，适应时代，与时俱进。

2、描述美好的生活

爱琴海集团以人为本，从物质需求和精神需求两个层面构建产品矩阵，在不同城市落地时进行适应性产品规划，以满足消费者对美好生活的需求。

·重构天津河东爱琴海购物中心「城市活力中心」

天津河东爱琴海作为天津门市第一个超大型一站式、全业态的国际购物中心，虽然位于天津市河东商务区，享受四号线地铁直通的便捷交通，但10年来“老”的口碑项目能否重新焕发青春，重新回到年轻人的视线，交出了怎样的答卷？

这就是“重建城市活力中心”，项目实施了三大举措：

首先，品牌焕新，重构低龄化消费内容。2024年改革面积近50,000平方米，改革137个品牌，引进40个首店品牌。其中有21个城市首个品牌，包括安踏Super Store、名创优品•IP旗舰店、华为智能生活博物馆真品店、芝华仕沙发SMART店、黔婆婆、大象启蒙公园、激战联盟、莎莎尚冠桌球俱乐部、普天和旗舰店、见面面、皇家贺楼等品牌。该地区有19个先进品牌，包括比格披萨、大叹号、白夜电竞旗舰店、牛津树英阅屋、BIGOFFS旗舰店、滨寿司、罗妈砂锅、王子集中、安顺笔记夺粉、爷爷不泡茶。...

二是空间升级，打造Z世代街区。以年轻人为导向，打造Z世代街区，引入超级折扣BIGOFFS，以二次元和体育主题场景。、莎莎尚冠桌球俱乐部、707滑板公园、零舞度、半夏时光、印集家、薛记炒货等受欢迎品牌。，在风景中表达自己的感受，在风景中表达自己的感受，加强与年轻人的情感联系。

三是营销助力，提高消费粘性。全年196场活动，不乏响应政府号召的活动，各种IP落地，联动不同行业资源，包括“HEROES STATION 天津首次展览《英雄总动员》，结合B1楼Z世代街区开业的“历九弥新生日派对”、“二次元舞蹈”等主题活动，不仅给项目带来了节假日人气的爆发，也为年轻人提供了情感价值，增加了年轻消费者的消费粘性。

项目调整后，除了客流和销售成果的同比提升以及各类城市名单的连接外，还获得了众多消费者和专业平台的认可。2024年获得天津官方媒体津云授予的“年度商业创新知名度奖”等各类城市级行业奖项。、天津电视台授予的“年度人气主题展奖-龙嗷寻新之旅”、“国热潮玩文化地”等。

·慈溪环创爱琴海购物中心-公园场景再造升级全生活中心

慈溪环创爱琴海位于慈溪新城核心文化商务区。自成立以来，它一直肩负着填补慈溪北中高端商业空白的使命，致力于为消费者打造余慈第一个“城市微度假”生活中心。该项目于2024年升级，情景重塑。三大数据呈现第六年答卷。

首先，坚定调整和恢复是第一生产力。招聘总面积超过11,000平方米，引进城市第一店MUJI、UR、同仁四季、北疆之歌、大渔铁板烧、王者之风等27个知名品牌同步推出星平鸡饭、一冉料社等流量品牌，FUFULAND、KUMO KUMO、UNTAG等。，餐饮品牌水平大幅提升。品牌升级更新不仅突出了第一家店铺的效果，还兼顾了流量，有效促进了客流和销售的双重增长。

二是聚焦新场景新感受营销成果。营销理念，精彩纷呈。“HEROES STATION 《英雄总动员》宁波首展、《新故宫》宁波首站、赛博特斯拉强势登陆、慈溪杨梅节等话题营销和城市活动，打造了一波又一波的城市声音，实现了客流同比增长10%。随着营销活动和场景的不断优化，以及原创活动IP的出现，与核心客户群建立了深度链接，实现了有效转型，项目年销售额同比增长10%。

与此同时，打造28个销冠品牌，45个高销品牌，如必胜客、周大福、KKV、无印良品、九田家、上户、蜀都丰；肯德基、苹果、中国黄金、优衣库、海底捞、牛达寿喜烧、钱奴、湘间田舍、九月海等18家店铺。

将商业融入生活，为本地客户带来全新的生活习惯。以天津河东爱琴海和慈溪环创爱琴海为例。新十年，爱琴海集团不断为消费者描绘美好生活样本，通过不断升级、品牌建设、营销互动，为当地商业繁荣注入活力。

03

可持续经营，开放消费和商家双方

1、一切从客户出发，做消费者运营。

2024年，爱琴海集团提出“一切从客户出发，做消费者运营”的发展理念，聚焦用户需求和商家价值，推出商家全链服务体系。从各项目的前端引入商家，到后端运营的全链条涉及服务，包括各项目的规划、运营、调整和迭代。“前端介绍”强调精准定位、商品规划建设和准备期精准控制的统一规划，而“后端运营”则落在空间创新、品牌建设、联合营销等方面。在服务商家的过程中，我们将根据消费者的需求和商家的目标共同创造。

2、践行服务共赢理念，与品牌一起创造商业生态

商业品牌是商业生态的基石，服务共赢是爱琴海集团的商业引进和服务宗旨。进入新十年后的爱琴海，开始了战略合作商家联盟，双向联动，位于更多优质商家、定制店、非标店、旗舰店。围绕提升品牌力的目标，以商家为内容不断加快多元化升级，进行了一波业态矩阵迭代。爱琴海集团在2024年推出了458个城市第一品牌、357个区域第一品牌，并开设了103家旗舰店。

3、基于客户爱好，制定IP战略来实现经营目标。

爱琴海对消费者有着深刻的洞察力，通过IP等高流量资源与不同阶段的经营策略相匹配，加强了自身的差异化和消费者知名度，进一步为商家提供了接触更多精准消费者的机会，促进了现场的商业生态合作。

2023年推出品牌代言人迪丽热巴，补充了爱琴海品牌的气质和形象定位，打造专业的商业，追求更好的生活；2024年，携手Heroes Station英雄总动员，爱琴海配合产品与效果相结合的经营策略，锁定了对全国亲子客户具有高号召力的大IP形成业务帮助。

写在最后

从2024年开始，我国大力提振消费，提高投资效益，全面“扩大内需”、在推动消费潜力释放的方向下，商业资产市场有望持续复苏。总的来说，未来三到五年，中国存量商业资产规模仍然可观，存量盘活的需求空间很大。

定制服务全国各类资产方；因时制宜，与时俱进，多元化产品矩阵；并在接受市场检验的过程中不断迭代、升级、升级，更好地服务当地经济发展和当地消费市场；在可持续经营好项目的同时，为资产管理者的管理需求提供更合理的市场效益。在全国各级资产特别是股票资产趋于市场化管理的需要下，爱琴海有机会打造成为优秀资产管理运营平台的四大基本能力和潜在优势。

同时，在消费者运营方面，依托资产创造良好的商品空间，与战略商家的品牌资源携手共创双赢生态，开拓商业BTC，实现内容创新和项目可持续运营，不断创造消费爆点和市场声音，扩大项目运营势能，为实现资产方目标价值创造更多可能性。

爱琴海拥有打造优秀资产管理运营平台的发展战略，并计划在未来三到五年内遍布全国200多个城市的300多个资产方。在更广阔的城市和市场中，我相信这样的爱琴海不仅可以与资产方携手共创优秀的商业空间和资产管理案例，还可以满足普通人对美好生活方式的期待和向往。

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