2025年，看清楚商业股票资产盘活的误区和目标

出品/联商栏目

发文/金地商品华北地区研究策略负责人 董莹

编辑/薇薇

中国城市商业的发展进入了股票时代，新开业的商业增长率降到了一个位置。一线城市人均购物中心面积已达1.0平方米，二线城市人均购物中心面积约0.9平方米。可以说，未来中国新的城市商业开发项目空间相对较小，尤其是一二线城市。在股票规模巨大、部分城市商业过剩、老项目越来越多的背景下，城市更新项目突出了存量资产改造的盘活价值。目前，存量改造项目的年增长率已经达到25%，实体业务已经从增量时代转向存量时代。

第一，股票商业类别

在股票时代，一二线城市核心区域的物业具有特殊的研究和探索价值，物业改造和业态恢复共同作用于提升资产价值。金地商业购买是国内商业改造的先锋。在长期的探索实践中，积累了大量案例，获得了宝贵的经验。近年来，许多迫切需要盘活的商业资产被交易和判断。综上所述，商业股票资产有以下几类:

最为常见的是老百货翻新改造。，百货商店是20年前的主流商业形式，但是时移事易，很多曾经有过辉煌岁月的百货商店在关闭之后都需要找到新的商业方向。位于城市核心区位、规模较小的老百货公司，一般会转型为小型购物中心，在城市的商业地图上，以全新的面貌和业态继续成为亮眼的存在。赛特位于北京长安街。 购物中心是典型的代表。作为代建代运营团队，金地商业购物帮助北京90年代的高端百货名片华丽转型为CBD精致的新型社交聚会，延续了长安街的商业亮点，在新时代找到了最佳生态位置。

二是旧工业厂房，园区改造。，随着城市的进化，原本位于城市边缘的工厂已经成为城市的核心区域，生产制造的功能不再适应城市的需求。旧的工厂和公园需要新的业务导入来发挥新的作用。这类项目的土地一般是划转的工业土地，部分原有的地上建筑改造后仍然可以使用。鉴于土地收储调整过程复杂，政府也支持此类项目的改造，土地使用者通常会选择自主改造或租赁给开发商进行统一优化。

上海.威新8号桥项目是金地商置交易的标杆，上海.威新8号桥项目•威新8号桥是上海第一个集文化创意产业于一体的综合园区。其旧址为原上海汽车制动厂、申贝机械厂、白象电池厂、彩织厂。金地商品房对其进行了全方位的业态改造和产业引进，吸引了洛可可、戴森等国内外高端现代服务业龙头企业和创意产业人才，推动该地区成为现代服务业的高地。

另一个老厂房改造项目上海三邻桥结合原厂建筑形式，充分发挥老厂房高层、大跨度的优势，改为以“大健康”为主题的体育文化主题商业街区，布局潜水、篮球、格斗等体育业态，整合大众体育、特色体育、文化教学培训、商业配套设施，打造全方位体育服务业态集聚区。成为上海乃至全国的体育文化地标。

第三类是商业街区的改造，街区物业形式的改造更加灵活。改造后仍作为商业街区运营，在业态和品牌上进行升级和恢复，从结构、布局、立面、装修等方面恢复老化物业，与品牌调整相匹配。金地商业位于上海交易的街区商业“金地。欢乐汇”通过改造塑造了一种全新的社区商业形式，收购了一个古老的商业街区，并将其改造成了一个梦幻般的互动创意商业空间。所有的商业品牌都被重新布局，由亲子商业形式推动，打造了一条丰富、温馨、生动的社区商业街。

第四类是小商品城、批发市场、家具市场、家具城改造。，这些面临市场萎缩的业态面临着关闭商店的命运。升级为购物中心是一个很好的方向。当然，在物业结构和场景建设上需要打造一个老框架，不破不立，大破大立。

此外，还有一些停工多年的商业项目，在续建时很容易移动。他们面临着许多需要解决的问题，如消防验收、报告建设等。原有的结构和业态需要根据市场情况进行调整，本质上应该作为改造项目来看待。

二是股票资产改造分析分析

一般而言，这类物业通常位于一二线城市的核心区域，随着城市的发展，城市化程度高，区域发展成熟，配套设施完善，交通便利，人口密集，客户消费能力高，各类公共服务齐全，环境优势明显，可做商业项目。原来的商业项目通过建筑改造和业态升级继续具有商业功能，原本没有做过商业行为的项目也可以通过大规模的建筑改造重新规划建设，改为商业行为。

但另一方面，这类地区通常具有较大的商业存量、较高的商业发展能力和丰富多样的商业类型，许多地方的市场竞争已经处于火热状态。作为一个实际的新进入者，改造项目必须找到最合适的切入点，准确找到自己的客户群，在“老地方”发挥“新项目”的创新优势和后发优势。对此要求，难以存在放之四海而皆准的改造方案，项目重新定位难度大，对交易者的要求也很高。

无论是对于老旧物业，还是因各种原因停工建设的项目，拆迁重建都不受政策支持。在实践中，他们也面临着许多突破困难的问题，如土地收集、储存、变性和转让。如果他们想最大限度地提高产出价值，他们只能在现有建筑的改造上下功夫。

为了实现新的业态定位，这种物业结构和布局通常需要进行大规模的改造和翻新。立面改造和内部改造是必然选择。为了提升客户体验，重塑商业场景，通常需要进行结构性的“手术”。比如老百货和小商品市场的项目改造成新的购物中心时，会拆除一些楼板，形成新的中庭，增强商业空间的通透性，获得更舒适、更宜人的尺度。

结构的变化通常会带来商业线的变化，商业线本身也有优化升级的需要。目前，购物中心的餐饮业态越来越重要，需要更多的餐饮业态来迎合市场，聚集人群，这使得许多老项目迫切需要增加餐饮需求。所有这些都需要根据新的消防规范重新调整平面布局和重新规划调整。

总之，商业改造是一个严谨的系统，将定位规划、规划建设、改造实施、投资运营的各个环节紧密联系起来，都做得很好，一定会输出一部能让城市惊艳的作品。

三是存量资产盘活常见误区

股票商业资产改造和盘活具有高度个性化的特点。每个项目都面临着需要解决的独特问题。复杂性高，试错率高。有一些改造效果不尽如人意的例子。总结股票资产盘活改造的常见误区:

•展望未来，不敢突破，做了一次浮于表面的装饰。

旧物业仅限于历史因素。原有建筑不能满足新的业态需求，如层高、公共空间不足、规模狭窄、机械设备老化等。有些问题不能通过简单的修复和修复来解决。所谓“不破不立”，如果没有勇气突破物业，只是在原有的基础上，简化装修，对未来的商业运营帮助不大。

•刻舟求剑，忽略变化，以过去的成功经验照本宣科。

商业地产的发展是一个动态进化的过程。商业形态不断创新，市场环境不断变化。然而，一些从业者专注于复制成功项目的经验，尤其是一些大型商业地产公司的“模型”。、这种思维方式并不适用于存量资产的盘活，因为“产品线”思维已经沉浸多年。对大多数商业改造项目来说，无疑需要“量身定做”，而非照搬。

除了照搬其他公司和项目的成功经验，其他项目也会坚守过去的光环，不愿意做出调整，尤其是之前的奢侈品商场。曾经的亮点已经不存在了，但是在项目改造的时候，他们拒绝降低自己的身材，不愿意适应城市商业的变化，适应新的生态位置。相反，他们仍然专注于奢侈品牌。如果他们招不到足够数量的奢侈品牌，他们会用所谓的“奢侈品”品牌来补充。错过了一个更加接地气、更具主题性、更具特色的项目定位的实践机会。事实上，生活在城市中的人们正在转移和成长，城市商业区正在进化和变化，城市商业也在成长和调整。过去的成功是无法复制的。只有顺应现状，寻求新的变化，与城市一起成长，他们才能有一个立身之地。

•定位不平衡，不接地气，过分追求新奇，不切实际需要。

近年来，传统商业的衰落催生了很多吸引人眼球的“网络名人”商业形态。很多地理位置优越的城市核心商业区改造商业项目，在重新定位的时候，其实有很大的空间，而且由于其自然的非标商业特性，很容易走向“年轻潮流”。、“网红商业”的方向向上走，包括模仿“策展商业”的潮流。策展是空间的艺术创作。策展业务更多的是结合时尚的商业品牌调性创造空间，开发商业价值，通过展览和活动增加商业流量。项目确实带来了名气和流量。然而，事实上，只有极少数成功人士。即使是市场上的标杆鼻祖项目，也总是避免谈论整个项目的租金效率水平。原广州东站原址改造的华南首家策展业务YCC！天宜开业3年后关门。新潮的“策展商业”、“网络名人商业”需要在合适的土壤上生长，比如只能在时尚度高、地方文化非常契合的一线城市核心区域进行。通常，他们也面临着严格的营利考验。他们需要精准的定位、精湛的策展能力、流量转化能力和策展的流动性，以及稳定可持续的运营。如果这些项目没有取得突破，就很难成功。

•缺乏资产管理的思维和角度，不能保证物业资本的增值。

鉴于项目投资者、开发商和运营商更专业、更分化的市场结构，为了实现资产保值增值，需要多方合力、协调协调、方向一致、步调和谐。

投资者最想实现资产增值，也要把握资产转型的方向。商业转型项目的投资者一般是原业主、收购者或AMC机构。由于近年来房地产企业经营困难，房地产企业投资商业转型的比例大幅下降。投资者通常没有商业地产开发和运营的经验。如何通过后期运营实现投资收益，需要更专业、更具体的工作。

开发建设团队非常关注项目建设的成本控制和工程质量，但很少有人有商业思维，能够做好商业定位规划和业态规划，与投资运营团队无缝衔接，高度贯彻设计方案。优秀的开发团队必须以资产保值增值为己任，能够将开发和运营的页面连接起来，具有市场前瞻性和整体视角，是实现改造项目目标最重要、最需要协同协调的一部分。

商业管理团队是项目经营价值的实现者，但也存在长期经营目标和短期经营目标均衡的问题。例如，物业维护和资本化改造的支出通常不利于本期项目的收入，但对资产的长期资本增值具有重要意义。近年来，随着采用轻资产委托管理机制的项目越来越多，商业管理公司与业主利益不完全一致的问题也越来越多，这是对多方参与者智慧的考验。

从资产管理的角度来看，必须贯穿项目改造运营的整个生命周期，但对价值实现影响最大的是在设计方案的制定和实施阶段。最需要的是开发团队的全面协调，承担和实现投资者的意图，尊重和积极实施商业管理运营团队的项目定位和业态规划。开发团队必须具有较强的综合能力和较强的资产管理思维和服务意识。

第四，存量资产盘活方向初步探索

商业资产盘活，最重要的是“盘”后能够“活”，正确的方向尤为重要。股票商业项目改造，新定位必须适应，准确，在地面上。项目位置居住属性强，转型方向一般为精致的社区商业中心，位于商业氛围浓厚的城市核心区域，更强调项目的商业特色。也有一些项目深入强化垂直品类，突出重点和个性化，如女性主题、年轻潮流主题、艺术主题等。但是无论定位方向是什么，都要强调项目的社会属性、体验感、良好的游走性和舒适性，更深入地嵌入人们的生活。

为实现新的定位，需要在建筑、空间、业态、经营等方面紧密配合，形成合力，打通项目涅盘重生的经络：

•建筑改造

取长补短，充分利用原有建筑特色进行创新，以开放、融合的理念重塑建筑，尽可能在关键部位取得突破。

（1）外立面

立面改造最能达到建筑物焕然一新的效果，改变材料和方法，改变旧面貌。

智能屏幕可以作为外立面的亮点。户外LED显示屏色彩鲜艳，新颖独特，或扣人心弦。明亮的照明迅速成为城市的新地标。商业项目是各种LED屏幕、格栅屏幕、格栅屏幕和智能屏幕最适合的实验场。

更换玻璃幕墙对于提升建筑形象也可以达到立竿见影的效果，应用新的建筑材料和工艺，是改造工程的必然选择。

根据商业定位的主题，立面的方式可以更加活泼和“态度”。灯光、屏幕和立面材料的更换和应用指向更贴近百姓、更开放、更有特色的精神核心。

中厅、跨层大空间(2)

中厅是商业项目公共空间的重要媒介。大部分老项目没有宽阔的中庭，或者有条件形成中厅但不适合商业业态，需要重点改造。普通百货公司通常需要拆除地板来建造新的中庭大厅或跨层大空间来增强空间的开放性和透明性。无论是一个通向顶部的中庭，还是一个跨层大空间的空中大厅，都是丰富空间形态、营造开放场景的重要节点。老厂房通常保留大跨度的建筑高度，创造新的场景大空间，大空间可建立文化旅游游体系，举办丰富的活动。在空间应用方面，中厅和大空间具有很高的可塑性。它不仅可以是一个花园，还可以是一个展览、一个艺术展览、一个聚会场所和一个休闲聚会场所。 小型商业集中经营场所。

(3)开放式入口

为使建筑物“打开”，更深入、更自然地融入城市界面，处理第一层街道和广场是关键。一般的做法是强调开放空间的建设，适当打开立面，形成开放入口。有的甚至直接在一楼做长梯，直接把客流导入高层。门的形状更加丰富，立面层次更多，建筑形状得到解构和丰富。即使是小建筑也可以通过入口打开，形成视觉冲击。

还有，街道友好，建筑与城市空间的连接更加流畅自然。广场更注重公共活动的功能，设置一些台阶、椅子和外部空间来增强休闲氛围。

(4)提高商业动线

空间结构的变化必然涉及到动线的优化和门店的重新划分。一般来说，是改变原百货、小商品城、家居市场相对死板、集中的门店布局，强调动线的可达性和可视性，让顾客在游荡时感觉更加舒适舒适，体验更好。通常需要重新划分消防分区，突破现有建筑改造的消防报告问题。

优化动线和店铺排列可能会降低整个项目的分销率，但对于一个商业改造项目来说，没有必要追求动线方式和规模的完美质量，也没有必要追求分销率的最大化。在这里，我们需要掌握质量和效益的平衡。当然，商业发展的趋势是奖励和强调消费者体验的选择。

(5)空中花园，下沉广场

高效利用室外空间可以创造更加互动开放的空间体验。屋顶空间和下沉广场非常适合打造户外活动空间，打造城市绿洲。一些制作了篮球场、小足球场、空跑道、滑板场、小冰场、网球场、攀登场所等各种流行的体育场馆...结合专业运动品牌的运营，高效利用户外空间；部分剧院布局，利用屋顶花园和下沉广场的开放空间，中央视线聚焦舞台，周边台阶作为看台，形成高品质的活动场所；一些人创造了美丽的景观，创造了美丽的环境花园。结合天空基地和微醺业态，可以容纳大家的放松和娱乐；一些农场、小动物园和游乐设施受到孩子们的青睐，形成了一个充满童趣的游乐场...

•空间情景

通过应用数字多媒体技术，打造主题街区，创造特色场景等，创新制胜，强化沉浸体验。

(1)公共空间和主题街区的场景营造

商业改造项目采用数字技术手段，在公共空间，尤其是跨层空间，营造出耀眼、醒目、身临其境、互动的空间场景，契合定位主题，助力主营业态运营。使用裸眼3D、通过互动投影、数字化艺术体验等技术手段，创造出数字化的沉浸式场景，有效地吸引客流，增强消费者的参与感。

部分主题街区可以有效创造高质量的商业场景，是商业项目部分改造的热门选项。整体改造的股票项目更适合创建主题街区，并嵌入项目整体改造方案中实施，从而优化工期和支出。主题区最常见的布局是餐饮业态和市场形态，充分发挥小型餐饮集群的优势，融合精致烟火气。需要重点突破和解决的是增加餐饮条件，尤其是老项目的改造，这对开发团队提出了很高的要求，不仅是为了解决技术问题，也是为了具备大局和服务意识。

(2)强烈的风格

改造后的商业项目必须有新的装修风格。为了最大限度地发挥现有项目现有建筑的特点，在保留原有建筑框架的基础上进行手术，采用强烈的个性化装修风格，通常可以结合原有建筑特点，也可以巧妙地使用特定的装修材料来控制成本。

一些项目创造了工业风格，并将电子技术元素融入到工业设计中。装修采用高档灰色、水平垂直线条、粗糙裸露的钢筋混凝土、色彩鲜艳的涂鸦，结合科幻元素的灯光和大量的空白空间，营造出未来感，体现出强烈的年轻潮流感染力，形成后现代主义风格。而且这种强烈的风格不需要高档昂贵的材料和细致严谨的工艺，结合强大的风格元素，巧妙地控制精装成本。

•业态定位

推陈出新，打破传统商业框架，着眼于更具生命力和诱惑力的商业形式，强调对消费者的感受、社会功能和文化情感价值。

改造后的建筑承载着更具活力的业态和更与时俱进的品牌。引入更新鲜、更受欢迎的体验式文化业态，如剧院、艺术馆、博物馆、设计师集合店、手工体验等。，以及一些在线名人咖啡、在线名人书店、酒吧、Live house等更能调动人的情感，丰富大家精神文化生活的业态，也包含了许多年轻力量更强的时尚品牌。

改造和拆除一些劣质建筑，增加了更多的公共活动空间。格式以更新颖的形式与更大规模的公共空间相结合，如开放式店铺布局、模糊处理商业空间和公共空间的界限、“大空间”与“小企业”的叠加产生化学反应、更开放、更舒适的空间、更有趣、更聪明的格式。

•运营模式

深度经营，适应新业态、新品牌、新商家的经营管理需求，采用灵活的经营模式，紧跟市场，快速响应，与商家一起成长。

新形式、新业态、新品牌需要新的运营模式。无论是更灵活、更丰富的中庭、跨层大空间，还是策展业务打造的公共区域，都需要后期持续的内容植入和深度运营，对营销和运营提出了更高的要求。艺术表演、展览发布...需要更专业、更深入的投入。面对不同的品牌，品牌可以组织，可以留在包里，也可以和管理团队一起策划组织。

面对更多的新品牌，更多的经理，业务需要更加开放的理念，赋能多元化的社区，扎根于地方文化，落地生活习惯，深入社区营销。

面对更多的小品牌和更多的成长型企业，业务需要更加精细化，比如主题街区的生活市场和小餐饮集群。品牌的选择和更换比传统品牌要快得多。他们中的许多人通过分享收入来合作，甚至有些人是自营的。管理团队需要比传统品牌支付数倍的管理精力。当然，成功的运营也能带来更丰厚的利润。

总的来说，商业股票资产的盘活是未来城市发展进程的金矿，是旧土壤中的嫩芽，是残夜天空等待黎明的旭日。开拓者的探索经验可能不全面，可能有很多值得讨论和验证的地方，但我们相信，开拓者总能无所畏惧，求索者最终会得到和鼓励。

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