北京房市 | 2024年最“爆炸”的项目，最“坑”的盘子

在2024年的北京新盘中，总共有10个项目成交量超过500套。

其中，昌平3个，大兴3个，房山2个，朝阳1个，通州1个。

2024年交易套数超过500套项目，信息来源：京楼销售排行榜

年营业额超过30亿元的项目有14个，集中在西城(1)、海淀(1)、朝阳(5)、昌平(3)、大兴(3)、通州(1)。

2024年营业额超过30亿项目，信息来源：京楼销售排行榜

以上十几个项目形成了2024年北京房地产市场的热销地图。如果“去掉”这些项目，不仅会失去大约四分之一的市场销售和信心，还会失去对迷雾期房地产市场最有意义的探索。

但是2024年房市不仅给出了一个方向——以热销项目为代表呈现，而且也给出了警示。——那些做不出成绩的项目，拿错地方，最终都会变成黑洞，吞噬团队信心和公司利润。

01

有些项目降价，大折扣刺激客户情绪，挺有用的。比如西山观复成交平均价格比4个月前下降了2000元/平方米左右，成功多卖了30套。上半年，我成为了一个受欢迎的花香1号，我也通过降价走出了圈子。截至目前，已有123套网上签约，平均成交价格为54729元/平方米，已拉出性价比。

开盘前4个月只卖出18套中建云镜，在930楼市政策重磅利好后果断降价，平均成交价格从87045元/平方米下降到81252元/平方米，价格下降近5800元/平方米，以降价换取结果：近3个月内出货超过90套。

但是还有一些项目，开盘时热销海报也发了，蓄客时宣传也铺得很好，到年底一看，业绩却是裸奔。

市场越来越理性，有限的买主资源汇聚在头部项目上，这些“冷宫”项目就成了真正的坑盘。

我们从2024年取得预售许可证的项目中拉出了一组名单，包括7个项目(考虑到网上签约的时间因素，只选择了8月前入市的项目)。

对这些项目所踩的坑进行分析，或许可以为今后新项目的防雷提供一些参考。

2024年8月新进入市场的去化率不到10%(截至1月6日)：

资料来源：北京市住房和城乡建设委员会，未来可栖整理

首先要说的是：这些项目滞销，不一定是交易团队不重视，毕竟2024年的房市是近10年来最艰难的一年，任何房地产只有价格最好，商品最好，价值点最多，才能冲过去。。

02

丰台区是这份名单中分布最多的。

不得不说，丰台区是2024年竞争最激烈的地区，没有一个。丰台区最畅销的项目一年只卖265套房子。

在惯性印象中，整个丰台是过去几年消化改善需求的主要阵地。一批经典项目出来了，市场越来越认可丰台。而且丰台的产品策划规模比较大，“黑科技”仅次于顺义。

实际上，丰台区2024年销售额超过20亿元的项目只有3个，整个丰台区堪称大型“杀猪盘”。

丰台地区“惨”的主要原因之一：这是一个夹心层，向上很难到达东西城和海淀自带的高端体质(地理位置、资源、当地客户群)，向下也没有大兴的低成本和定位自由。

因此，丰台地区的大部分项目都在走第一次改进和第二次改进的路线，被迫面对市场上最挑剔的客户，而不是钱夹。而且，其实由于历史规划的原因，丰台地区很多板块的城市界面都不好，被铁路、工厂、断路严重切割。

而且，丰台的供应量很大，几乎每个板块都会有几个项目直接竞争，在价格和产品上互相挤压生存空间。

举例来说，中海公元要直接面对建发京院二期、森与天成的竞争，位置不占优势，房型平淡无奇，2024年上半年，在平均成交价格6.63万/平方米的情况下，只有网上签了一套房子，年底价格下降到6.24万/平方米，才完成了42套网签。

2023年10月，东方雨虹以40.135亿元的消费获得丰台南苑项目地块，随后中海地产子公司以39.9亿元认缴了丰台南苑项目公司95%的股份。截至目前，该项目网上签约回款仅为3.2亿元左右。

丰台大瓦窑板块和颂九里、京能西贤府两个项目就更惨了。这两块地都是高溢价拍卖，项目也降低了价格，商品也做了改进，宣传也做得很好，但是市场就是不认识。。

去年6月取证前，两个项目还在互相竞争，最后成了我的兄弟。开业半年多，网上签了22套20套，平均每个月只能卖3-4套房子。去化率不忍直视。

这两个项目失败的背后，是开发商对2024年的市场过于乐观。项目靠近丽泽商务区，确实有特定的客户群。但事实上，随着丰台整体供应量的增加，客户被丰台郭公庄、西红门等地严重分流。然而，大瓦窑的一对“兄弟”依靠高速高压线路，虽然项目靠近地铁，但周边地区缺乏生活设施，价格优势不明显，不得不对抗这个雷。

大瓦窑“难兄难弟”用血泪给整个行业上了一课：现在是2024年。不要有任何想象力。不能兼顾价格、商品、位置三大优势的项目，只会很难做到。这种情况需要在入场前了解。

03

在房山的巨燕燕京府和汇豪公园，以及昌平的住总清府，这三个项目都有另外一个共同点:价格不高，价值不明显。

房山的市场并非不活跃，但主要集中在良乡-长阳这一带，阎村和窦店对城市客户而言，当需求被迫溢出时，房地产市场的红利期被认可，但收益一消失，这些外围非核心板块就不再被认可。。

尤其在汇豪公园，已是准现房，但说实话，房型很差，位置极偏，基本上没有非地缘客户可以购买。

住总清府的位置比较好，整个昌平南地区的交易情况是2024年北京最好的地区之一。但由于项目周边小环境不好，不得不降低价格进行错位竞争。

然而，在昌平南的大板块中，建发、龙湖等公司的项目已将购房者的商品期望值拉高，因此，受过商品教育后，码农们不再是以前“有些生活”的心理，而是逐渐要求“好好生活”。

住房总公司99平方米户型图，来源：房天下。

所以，这三个项目的教训：尽量避免板块的非核心位置，除非商品能够做出完美的性价比；第二，在没有区位优势的情况下，仅仅依靠价格并不一定有人购买，因为商品不好意味着将来会有资产的流动性风险。，制作产品还是要超前一步。

04

事实上，2024年下半年的市场并不冷淡。下半年，北京市商品房销售近22,000件，类似于2022年的市场。

517、930等几轮楼市新政明显提振了市场信心的恢复。

二手房市场是市场活跃度最直观的反映，2024年全年，北京二手房总成交量为175671套，仅次于2021年的19.11万套，明显高于2022年(14.1万套)和2023年(15.3万套)。

但二手房和新房交易规模差异的扩大，以及新房市场豪宅交易比例的上升，反映出另一种隐藏的市场声音:很多人在卖掉手中的非优质资产，要么过冬，要么换成优质资产。

2024年北京二手住宅网签状况

所以，在这一行业信心不足的过渡阶段，有两种产品会流行：

第一，居住价值较高的商品，总价不高，但居住氛围良好；

第二，兼顾区位优势和产品优势，将来可以在板块内对同一区位的商品形成质量辗压，在资产属性方面可以获胜。

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