又一次房地产央企组织结构大调整，多名80后高管大换防。

日前，克而瑞公布了2024年全国楼市盘点。据克而瑞预测，2024年商品房销售额为：9.6万亿元。

好消息是：这仍然是一个近十万亿的市场；

坏消息是：同比下降8大％。

未来楼市是会回暖还是会继续向下波动，可能还是有不确定性的。但对于房地产企业来说，在这个时期，仍然是标准行动之一，即刀刃向内，管理要求效益。

近日，艳姐了解到：房地产央企大悦城，再一次开启了它的组织变革之路。。

这是因为他们在去年四月开始了一轮组织结构调整，关键字是区域整合，所以他们又开始了。

本次组织结构调整的关键字仍然是区域整合，7大区域公司整合为4大区域，并更换了80后区多个首次区域。，变化力度还是比较大的。

01

再聚焦

区域公司7变4

具体而言，大悦城将原来的七大区域公司整合为四大区域：

① 撤回西北、南京、海南，保留北方、华东、华南、西南地区，保留西南地区。；

② 总部位于北京的西北地区、济南业务部，总部位于北京。；

③ 南京区划入华东大区，总部位于上海。；

④ 总部位于深圳的海南地区划入华南大区。。

可以看出，大悦城的组织结构调整有一个明显的特点——区域焦点，将有限的资源集中在能够带来更多业绩和效益的区域，提高企业的效率和竞争力，实现企业的发展目标。

当组织结构发生变化时，同时，大悦城还在新区首次任职。。

作为北方大区总经理，田佳琳担任总经理。。

北部地区是大悦城的大本营，是大悦城的战略高地和重点地区。。田佳琳作为大悦城副总经理，这次接手北方大区，算是一个沉重的责任。

田佳琳是清华大学的硕士，80后。2006年8月，他进入大悦城，前身是中粮地产。他一开始在华南工作，最初是厦门深圳企业中粮鹭江海景项目工程师和副经理。

根据中粮地产2008年的通知，中粮鹭江海景的整体销售收入为2.6亿元，税后净利润约为8000万元，税后投资利润为69.74%，业绩十分可观。

田佳琳在第一线做得很好，然后晋升为深圳公司总经理助理。此后，他还担任上海公司总经理助理和副总经理。2017年左右，田佳琳担任成都公司常务副总经理和西南地区常务副总经理；2021年9月晋升大悦城副总经理，2024年1月担任华南地区公司总经理。

这一次，田佳琳独自一人，大概也是因为它过去在销售方面的主要表现，让它带领北方大区走上一段楼梯。。

此外，在华东地区，李平留任总经理。

李平也是一名80后学生，毕业于清华大学，出身工程师。2004年8月进入中粮地产，早期工作简历在海南公司。

李平一路晋升为海南公司总经理助理、副总经理、苏州公司总经理，从三亚中粮公主郡项目经理开始。

2020年1月，李平晋升为苏南区域公司总经理；2021年6月，他担任上海区域公司总经理；2021年9月，他被提升为大悦城副总经理。

可以从大悦城的年报中看到，几年前，大悦城在苏州和上海也取得了不错的成绩。。这次李平兼任华东大区区首，也是有道理的。

此外，任华南大区马千里总经理。。

1985年后，马千里于2006年加入中粮。他曾担任华中地区总经理。去年4月，他在华中地区整合后，转任华南地区常务副总经理，直至成为新总经理。

2024年上半年，华南大区也是大悦城的业绩粮库，华南大区(华南) 海南)营收同比增长近30%，为大悦城提供了约22%的利润。。

这样一位年轻的管理者，可见大悦城对其能力的肯定。

最终，留任西南大区总经理的姜广泽。

姜广泽是中粮系统的“老面孔”。他于1993年加入中粮。他曾经是大悦城浙江地区的总经理。去年4月，调整组织结构后，他被调到西南地区担任总经理。

图源官微姜广泽

西南地区也是大悦城的重点深耕地区，重庆、成都仅在西南就有20多个项目在售。未来，我们将继续为大悦城做出贡献。

可以看出，几乎所有四大区的首都都是80后配备的，显然央企高管低龄化已成为核心趋势。

她们上任后，将带领各自的区域走向何方？时间可以告诉我们答案。

02

调整组织结构的背后

事实上，大悦城大约八个月前就进行了一轮组织结构调整。

在这次调整中，大悦城从“10家区域公司” 4个城市公司 四个业务部门整合为“七个区域公司” 4个城市公司 一个业务部门”。

当时东北地区调整到北方地区；浙江地区调整到华东地区；华中地区武汉调整到西南地区，长沙调整到华南地区。

至于更高层次的交替，艳姐也注意到，大悦城前董事长周政去年因腐败被起诉，前总经理曹荣根主动投案。好币驱逐劣币，大悦城急需组织优化和人才升级。

实际上，区域整合是近年来房企组织结构调整的主旋律。。大部分会通过整合邻近的区域公司来缩小管理半径，提高运营效率；或者解雇业绩不理想的区域公司，将资源集中在优势区域进行深度培育。

房地产企业的目的非常明确：活着，活得更好。

此次大悦城的组织结构调整，艳姐认为主要是出于以下三点战略考虑。：

① 在行业环境的影响下，刀刃向内是必然的。。

区域整合的标准还是业绩表现？。近年来，东北、西北、华中等地的市场明显下滑，而华东、华南、西南等传统优势地区的城市差异也非常明显，房地产企业顺势调整也是合理的。

归根结底，在不久的将来，不只是他们，包括招商蛇口、万科、中交地产等房地产企业都进行了结构调整，这是整个行业的必然趋势。

大悦城在这个节点调整组织结构也是对市场的及时反应。为了度过寒冷的冬天，必须不断加强组织活力，调整组织结构，升级人才管理。

② 聚焦深耕重点区域，提高运营效率。

战略决定组织和组织也间接反映了战略意图。大悦城的区域整合也可以看出他们下一阶段的投资路径和深耕区域。

其实大悦城从2022年开始放缓征地节奏。。

• 从2019年到2021年，大悦城有56个项目，约1283万个计容建设项目。㎡，土地总额超过600亿元，平均每年有近20个项目；
• 2022年有8个项目，花费96亿元；
• 2023年获得3个项目，花费63亿元；
• 公开市场在2024年上半年获得3个项目，花费15亿元。

对现阶段房地产企业而言，将重点放在深耕区域存量项目上，自然也就意味着不再需要那么多区域公司和城市公司。

一方面可以把资源和精力集中在深耕区，提升市场竞争力，另一方面可以防止浪费不必要的人力物力，提高运营效率。

这次改革之后，大悦城将聚焦深耕北京、上海、深圳、杭州、西安等一线强二线城市，加快重庆、成都等地股票项目的去化。。

③ 进一步年轻化企业人才，激活一线战斗力。

总的来说，大悦城还是一家比较年轻的企业，企业，在管理层中，80后占一半以上。。

事实上，大悦城多年前就开始利用年轻人进入管理团队。

2020年9月，田佳琳、李平分别从西南地区公司总经理、上海地区公司总经理晋升为大悦城副总经理。

这次新任命和留任的区首，也大多是80后，几乎都是从一线岗位一步一步用业绩说话，最后来到管理层的序列。

团队年轻化是企业的长期战略，也是激活一线战斗力的关键。为了让年轻人快速成长，肩负重任，我们必须不断为他们提供新的舞台和空间。

所以，大悦城提拔年轻人才，也是对未来市场的提前布局。

03

轻装前行

大悦城的韧性

艳姐想说，调整组织结构只是结果，提高组织管理效率是实质性的目标。。

这两年大家都在说行业在不断筑底，但是这个“底”到底在哪里，恐怕很少有人能说清楚。

面临着未来的不确定性，要取得一定的增长，大悦城的韧性究竟在哪里？

大悦城给出的破局思路是：守正，改革。。

① 经营业务进入收获期。

如果你仔细看，你会发现这几年行业有明显的趋势。大多数房地产企业都在强调甚至努力经营业务，经营业务也被房地产企业视为穿越周期的利器。

大悦城的核心业务仍然是住宅开发业务，但他们9年前，基于大资产管理战略建设商业项目，逐步实现“投融建管退”资本闭环，通过大资产管理盘活现有资产，提高资产运营效率和盈利能力。。

经营业务，逐渐成为大悦城动能换挡的新引擎。

包括去年上半年购物中心、办公楼和工业地产、旅馆和长租公寓经营业务实现营收31.5亿元，虽然略有下降，但与13.66%的毛利率相比，经营业务的毛利率为13.66%。高达61.91%的毛利率。

就像购物中心一样，34个在营项目超过370万㎡，94%的平均出租率94%；办公楼、工业地产、酒店和长租公寓的平均租赁分别为91.7%、98.2%、95%。

从另一个维度来看，大悦城商业项目的运营质量也受到资本市场的青睐。

去年，他们以成都大悦城为底层资产，发行了第一款消费者REITs，网上询价认购倍数为3.067倍，公众认购倍数为2.73倍。发售当天，他们提前结束了公众发售，最终筹集了33.23亿元。

② 聚焦核心城市释放发展势能

如前所述，大悦城这次组织结构变化的核心是区域聚集，即区域聚集，深耕一线城市和强二线城市。

众所周知，一线城市和强二线城市是人口流入的主要区域，也是房地产市场前景最大的区域。谁能在市场波动下率先完成重点深耕和价值换仓，无疑就能抓住机会。

就城市奉献而言，去年上半年，大悦城位于北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、西安、成都、重庆。9个城市的销售比例超过76%。

在土储结构方面，去年上半年新增4个项目，建筑面积约49.67万。㎡，股权地价28.55亿，全部位于杭州和西安。上面也是如此。在9个城市，土储占一半以上。。

艳姐认为，虽然行业利润率保持下降趋势，但一二线城市的流量和收益还是有足够的保障的。大悦城的发展势能将进一步释放，进一步聚焦深耕和货值换仓。

③ 城市发展业务跑出加速度

近两年来，一线甚至二线城市房地产市场的一个重要趋势是“增量建设”向“股票更新”的转变，城市发展已经成为头部房地产企业优质项目的重要来源。

其实大悦城是城市发展领域的早期玩家。，最初主要集中在商业地产领域，但每个项目都可以成为区域甚至城市地标。

就像2010年投入使用的那样。上海静安大悦城，原本是苏河湾第一个商业项目的新梅太古城。大悦城收购后，通过引入双层概念和屋顶摩天轮，成为上海独具时尚魅力的商业地标。

还有北京中粮·置地广场、西安大悦城、杭州运河文化艺术中心等等，也是大悦城市更新的代表项目。

但艳姐也观察到，近年来，除了商业房地产城市的发展之外，大悦城也在加快住宅地产城市更新项目布局。

和上海虹口一样中粮北外滩一号，将海派元素融入立面，每一个细节都展现出高级的定制感，相貌十分在线。

艳姐认为，凭借中粮的行业资源优势和大悦城在商业房地产领域的投资、融资、建设、管理和退出实力，大悦城未来在城市发展方面还有很多值得期待的看点。

结语

在商业地产领域，我们可以看到大悦城的地标塑造能力。然而，在住宅地产领域，大悦城曾在上海、深圳等地创作过“一号”系的地标作品。

大悦城也面临着巨大的压力，去年前三季度归母扣非净利润损失16.25亿元，同比增长187%。

此时，组织优化、人才升级、培养内功，使企业拥有超强的耐力和活力，是大悦城面临的首要课题。

正如大悦城在新年献词中所说：磨炼始得玉成，坚持不懈才能致远。。

艳姐也相信，眼中有光，眼中有星辰大海。

大悦城的新征程在2025年依然值得期待。

本文来自微信微信官方账号“房地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。

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