“救市”背后的土拍武林

伴随着2025年钟声的敲响，2024年已经完全结束。

回顾2024年，“救市”几乎是中国房地产业全年的主旋律。

房地产土拍市场在“救市”的背景下，却让我们看到了远比“救市”更重要的东西——拯救地方财政危机。

或许，正是在这一目的下，2024年土拍市场上很多看似“歪曲”的事情都有了合理的解释。

01

上海：一场旧梦

溢价极高，地王频繁，几十家房地产企业争夺… …

没有人想到，2024年上海的土拍市场竟如此火爆，中央国有企业几乎都把目标放在了上海。

以保利、招商蛇口、金茂、华润为代表的中央国企，搅动了上海土地拍卖的局面，在上海历届土地拍卖热潮中收获颇丰，涉及征地金额超过100亿元。

正是在这种土拍市场热度全面回归的气氛中，上海全年揽金一举超过2400亿元。

然而，这个“风景独特”的背后，却有一些“上海滩”的身影。：

火热的上海，并非真正的市场复苏，而是央国企集中下注核心城市的一种选择。

02

兰州：区域剧本拖底解围。

下一步，我们将目光从上海转向大西北的兰州，一个典型的三四线城市，另一个完全不同的故事正在上演。

2024年克而瑞新增土地建筑面积排行榜，来自兰州新区城投公司旗下的兰州新区房地产排名第五。

去年，这家名不见经传的区属房地产企业新增了234万平方米的土储面积。当然，作为区属国有资产，其征地基本集中在兰州新区。

如果换算的话，兰州去年近一半的土地交易面积已经被这个地区的房地产企业拿走了。其一家房地产企业的新土储面积接近兰州全年销售的新建商品房销售面积。

这背后的逻辑当然不复杂。

地方财政收入短缺，地方城市投资平台和地区房地产企业不得不扮演“消防员”的角色，通过土地“自买自卖”来维持财政运行。

但是这样透支了未来，埋下了更多的隐患。

03

涡阳县：安静小镇的“大玩家”

假设兰州仍然是一个全国人民都知道的大城市，那么相信大多数人都没有听说过涡阳县。

这一省级贫困县属于安徽省亳州市，几年前刚刚完成脱帽脱贫，全年商品房销售面积不足40万平方米。

然而，便是一家位居2024年新增土地TOP100排名第七的房地产企业——涡河置业，居然在这个不知名的小县城里孕育出来。

其实你没听说过很正常，因为涡阳县国有资产监督管理委员会旗下的房地产公司直到2023年才成立。然而，去年成立仅一年的房地产企业增加了土地储备，建筑面积高达218万平方米。

当然，土储的规模看起来很吓人，实际上也真的很吓人，竟然碾压了万科、招商蛇口、中国铁建、金茂等一批央国企。

假如我们继续举一个例子，展开2024年新增土地Top100名单，看看那些以不同城市命名的人，以及“城市投资”、“城建”、像“城发”这样的房企，似乎都有一些看似极其隐秘的故事。

04

土拍市场“80%”的真相

炸天团十几年前正式进入房地产领域，从媒体上做房地产已经10多年了。但是，看着克而瑞2024年新增的Top100土地榜单，他还是觉得自己学习不多，不认识的百强房企那么多。

四年前，同样是这个榜单，炸天团几乎每一家房企都在榜单上找到了至少一两个熟悉的朋友。

是啊，与2020年版新增土地Top100榜相比，大多数房地产企业实际上已经消失在2024版的榜单上。

名单变更的背后，揭示了土拍市场“80%”的真相：

全国土地拍卖市场的绝对主力是央国企和地方国有房地产企业，投资占80%以上。；

核心一二线城市土地拍卖市场，央国企投资占80%以上。；

三四线城市土拍市场众多，当地国有房地产企业投资占80%以上。

老实说，这三个“80%”，没有一个是正常的。

三个“80%”，就像土拍市场的温度表一样，暴露出虚热与凉意：

80%以上的投资来自中央国有企业和地方国有房地产企业，其本质是国进民退，使得几十年的土拍市场化后退成了国资自编自演自掏票房的游戏场。

中央国有企业80%的头部，这些中央国有企业的体质属于“全民”，但却把投资投入到极少数一二线城市，表面上看，国有资产没有流失，但却造成了更大的不公平。

80%的地方国有房企，动机是“接手拖底”，地方政府用他们的钱来填补财政缺口，而不是正常的开发建设。

05

防止“泡沫化”的深渊

地方政府的财政危机似乎在这样的土拍市场上得到了缓解，短期来看。

但是从长远来看，这种“拖底”的方式可能会把整个房地产行业推向更加危险的深渊。

一个健康的房地产市场，需要理性的地价和真正的市场化运作，而不是一个以国有资产为主导、自导自演的游戏。

而且扭曲的土拍市场，注定不能孕育出健康稳步发展的中国房地产业。

现在从中央到地方都要做的，就是要彻底整顿土拍市场，特别是要彻底整顿当地政府在土拍市场的拖底行为。

如果不能尽快扭转这种局面，房地产行业就会再次陷入“泡沫化”的深渊，甚至造成更严重的系统风险。

06

豪赌的代价

最后，那些曾经在土拍市场上的“老虎”——民营房企，现在在干什么？

想要平躺但平躺的土地上布满荆棘，想要自救却发现债务泥潭越陷越深。

不得已，这些受伤的民营房地产企业，看着央国企和地方国有房地产企业在土拍市场的斗争或“表演”，只能暗自受伤。

随后，分摊，希望政府回购过去土拍市场抢走的土储。那些无法吞咽的土地，终究是要吐出来的！

本文来自微信微信官方账号“房地产大爆炸”，作者：炸天团，36氪经授权发布。

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