70.2亿元！保利拿走了恒大退出的地王

16年后再次上架竞拍。

中房报记者 曾冬梅|广州报道

在2024年的最后一天，广州再次出售了一块居住用地，为全年宅地转让划上了句号。

十二月三十一日上午，天河区金融城西区员村二横路前往西AT080720、AT080721地块(丝麻厂地块)以70.22亿元的底价为保利发展拍卖。恒大地产在2008年以41亿元的价格获得了该地块的使用权，两年后，该地块被广州收回并改为商业行为，直到2024年9月才再次调整为居住用地。

据克而瑞统计，2024年，广州涉宅用地成交额为772.7亿元，较2023年下降约35%。虽然土地市场还没有整体回暖，但一些规划新规的产品已经获得了良好的市场反馈。例如，广州第一个第四代住宅项目——招商局林屿境99天开业销售，第一批158套“阳光”。

在接受《中国房地产报》记者采访时，广州市住房和城乡建设局局长蔡胜表示，2025年将继续努力推动房地产市场止跌回稳，全力稳定住房市场。

地王二度结婚

根据上市文件，丝麻厂720地块宗地面积15065平方米，总建筑面积53113.1平方米，容积率3.8，起拍总价约26.94亿元，起拍地价约5.07万元/平方米。721地块宗地面积60748平方米，总建筑面积84650平方米，起拍总价约43.28亿元，起拍地价5.11万元/平方米。

帕麻厂的地块命运不佳。首次上市是在2001年，起步价3.86亿元，但要求两个多月内支付土地款，所以拍卖。2008年，该地块再次上架，起步价上涨至13.19亿元。当时房地产市场正在蓬勃发展，许多房地产企业报名竞争。经过几百轮价格，恒大房地产以41亿元的高价获得，成交价格约13000元/平方米，成为当时天河区地王和广州第二高价地块。

然而，土地拍卖之后不久，房地产市场就进入了转型期，这块土地也一直没有开发出来。2010年，广州有关部门宣布取消和取消土地出让合同。据恒大负责人许家印介绍，广州市政府希望将员村建设成为珠江新城和琶洲商圈的延伸，因此改变了区域规划，需要将绢麻厂地块转化为商业或其他用途。所以这件事不算政府违约，也不算恒大违约。”

直到今年，广州才开始转让帕麻厂地块。9月，地块最新控制规定公布，原商业(办公)用地部分调整为居住用地。这次上市的居住用地距离9月底广州以117.5亿元的价格出售的南方面粉厂地块只有1公里左右。或者是因为市场氛围逐渐改善，虽然整体条件略逊一筹，但帕麻厂的起拍地价比南方面粉厂高几百元/平方米。

市场消息显示，丝麻厂出售的两块土地引起了中国海外发展、越秀地产、保利发展、中国金茂等多家房地产企业的关注，但最终只有保利发展缴纳了投标保证金。据业内人士透露，保利的发展对丝麻厂早就感兴趣了，但鉴于三个月前刚刚花巨资拿下南方面粉厂的地块，企业希望在2025年拿到这两块地。然而，当地政府显然等不及了，迫切需要帕麻厂地块冲冲2024年的卖地业绩。

全年宅地交易减少30%以上

根据克而瑞的数据，2024年，广州经营用地总成交额约为847.4亿元，其中涉宅用地成交额约为772.7亿元。而且广州市预计2024年国有土地使用权出让收入将达到1541亿元，换句话说，最终只有55%左右。仅看涉宅用地，2023年，广州成交额达到1183亿元，2024年同比下降35%。

或许是因为2024年的成绩不尽如人意，广州市土地开发中心早就开始布置2025年的土地销售工作。12月27日，34家知名房地产企业受邀参加2025年广州重点地块吹风会，主题为“慧眼识地，携手共赢”。

本次吹风会上，广州集中展示了核心区域32块优质地块，交通便利，周边设施齐全。广州市土地开发中心表示，2025年将通过精准的土地供应策略，为房地产企业提供更加多样化、高潜力的土地选择，科学安排土地交易节奏，确保每一块土地都能与城市整体发展相匹配，为房地产企业创造更大的价值空间。

根据2024年出让地块的上市情况，部分采用新规定的商品确实更受市场青睐。例如，9月底，越秀地产以9.8亿元的价格获得白云区怡新路南部AB3101046地块，其阳台比例为25%，产品实用率最高可达130%。十二月初，该项目以“越秀·云悦”开盘销售，首期推出的105套房子在2小时内售罄。与9月份一样，招商蛇口拍摄了南沙横沥岛2024NJY-3地块，约10.2亿元。据报道，这是广州第一个超新规定的第四代住宅项目和第一个立体园林试点项目，房型使用率达到140%。12月27日，1999天后，该项目开盘，名为招商林屿境，158套产品也迅速“阳光”。

当然，土地是否畅销，不仅取决于自身的条件和价格，而且与房地产市场的大环境密切相关。广州市住房和城乡建设局厅长蔡胜就2025年的市场走势发表了积极看法。近日，他在接受《中国房地产报》记者采访时表示，从近三个月的数据来看，广州房地产市场停止下跌，无论是房价还是交易量都在进一步巩固，2025年将全力推动商品房销售面积正增长。