这波楼市升温被“以质争量”改善，“以价取胜”刚需支撑。

2024-12-12

2023年全国楼市热度稳步下降，全国百城商品房交易规模较低。根据CRIC数据，2023年百城新房交易面积和交易额分别下降10%和5%。

进入2024年，前三季度交易继续触底，跌幅收窄，整体呈现疲软复苏趋势。9月26日，政治会议提出“止跌回稳”后，在一系列利好政策的推动下，整体市场开始止跌，部分城市有复苏趋势。

根据CRIC数据，2024年11月27个典型城市项目的平均去化率达到41%，已经接近2023年至今的峰值。

除了上海、深圳、成都、杭州等热点城市，11月份一些市场相对低迷的二三线城市的去化率也在50%以上。

其主要原因还是因为房企推货“提质缩量”，从项目来看，现在无论是刚需还是改善盘都有热销项目，其中改善盘“以质争优”，刚刚需要“以价取胜”。

随着市场日益卷土重来，各城市各项目之间的分化不断加剧。

01 城市去化率提高到41%。

锡、徐莞等弱三四线也升温。

2024年11月，房地产企业推盘主动性与10月持平，推盘量持续高位。在政策利好的推动下，市场热度稳步上升，根据CRIC的统计，2024年11月27个城市的平均去化率为41%，环比上升71%。％，同比上涨8％，继续疲软的复苏趋势。

就城市而言，上海、深圳、成都、长沙、郑州、无锡、天津、苏州、杭州的人气居前，11月份的去化率都在50%以上。

从变化趋势来看，一方面，近一半的城市去化率持续同比增长；一个是新政直接有利的城市，以上海和深圳为典型代表。得益于“四限”的松动叠加，市场楼盘积极入市，项目开盘率在短时间内稳步上升；另一类涨幅明显的长沙、郑州、苏州、无锡，主要得益于供应结构的不断优化，热盘入市显著支撑了整个市场的人气。另一方面，北京、广州、合肥、武汉、济南、昆明、佛山的市场人气稳步下滑，同比持续下滑。应该属于广州，也是新政城市，但好处有限，去化率降至10%以内，主要与推盘结构密切相关。

根据克而瑞研究中心整理的2023年至今27个典型城市的月平均去化率变化情况，2023年1月以后，典型城市平均去化率呈上升趋势，2024年2月触底后开始企稳回升，2024年9月新政持续上升。到目前为止，2023年的波峰只有56%。％的差距。

11月份，苏州、合肥、郑州、徐州、东莞、无锡等市场相对低迷的二三线城市的去化率也在50%以上，除了热点恒热的城市去化率居前。

这主要是因为房地产企业推货“提质缩量”。这些城市11月份开盘的项目数量不到5个。以徐州为例，只有2个推盘，但两个盘子开盘就卖完了，也保证了短期市场热度的回升。

02 改善盘“以质争优”

产品创新，优质学区“锦上添花”

当前市场热销的提高，商品力的提高起着关键作用。尤其是四代住宅逐渐落地于多个核心一二线城市，基本成为区域销售之王，引流二手房改善客户再次回归新房市场。

以南京为例，招商金陵序项目位于河西北地区稀缺供应板块。凭借第四代住宅产品的建设——露台空间的全部赠送，实现了近100%的实现率；构建垂直会所系统，引入荷兰管家，带来顶级酒店的服务理念。首次推出110套房，其中92套高层，18套洋房，摇号开盘，当天80%去。

再如武汉，在2024年11月TOP20商品房认购项目中，有7个项目是四代宅/准四代宅，占35%。在这些项目中，福星惠誉铂雅府、金融街恒江雅筑项目以其稀缺的业态特性和优质的配套设施赢得了市场的高度关注。而且城投金沙府和天创云与竹项目，则是通过高得房率实现高性价比，持销速度保持高位。这两个项目的房价都在90%以上，面价段的跨度是103-142平方米。

除了产品实力，改善板块通常以其核心位置和完善的配套设施受到买家的青睐。特别是对于长沙、西安、南宁等内陆城市来说，教育属性强的房地产仍然可以在低迷的市场中如雨后春笋般涌现。

例如长沙，2024年11月TOP10商品房认购项目中有4个是学位房项目，再如西安，以“名校”为例，华润置地港悦城项目周边聚集了铁一中、高新一中等名校。从单位密度来看，只有奥体中心板块才能与之媲美，所以2024年11月认购套数高达128套，位居西安本月认购量TOP3。

03 渝厦苏常等刚需盘提佣减价。

使“以价换量”成为可能

对于刚刚需要的客户来说，“以价换量”是项目更直接有效的方式。重庆、厦门、福州、常州等弱二线城市的一些项目加强了折扣，取得了良好的营销效果。

二线城市热销项目中，长春宽城嘉瑞万龙国际城二期项目11月份通过佣金推广认购112套，重庆中国铁建山语桃源以价换量，折扣力度达到6-85%；重庆电建悦城项目四期别墅加推，142平方米99万套，建筑面积单价低至7300元/平方米。而且福州江督府二期项目，临江房价减少约1000元/平方米，6字开头，价格优势明显。

常州是三四线的典型代表。，在11月份的成交量TOP10项目中，以价格交换为主，刚需的价格再次下跌。此外，通过赠送家装包来增加促销力度，成交量保持在较高水平。