城市发展将把上海变成什么样子？

近年来，上海的城市更新可谓十分轰轰烈烈。

这个动作我随手整理了近10年，各种政策利好基本上都没有断过。

特别是2022年中心城区二级旧里以下房屋改造正式结束后，直接开始了两倍的速度。从2023年开始，上海城市的发展直接进入了下半年的激烈攻坚阶段。单看旧改，每年花的钱就高达1000亿。今年更夸张，直接批准了。1148亿块的支出预算。

我查了一下2024-2026年全市最新的土地资源使用计划，这里最突出的是中心城市。与去年相比，征地补偿标准已经上升到13.23万元/亩。

除了财政支出，城市土地供应总额也在增加。今年，在47个公共交易场所中，7个中心城市加起来有19个，占40%。四分之一。

资料来源：上海自局

为什么今天要和大家分享这些巨大的数字？本质上，这些数字的每一个背后，都意味着上海的变化值得关注。尤其是在城市核心区，郊区“五大新城”式的大规模规划很难出现，更多的是沉默但严格意义上的轰轰烈烈的更新。这就是为什么近两年我们越来越多的城市发展话题。

除了历史上最大的单地块旧改革徐汇，还有大拆大建的工人新村、原拆原建、小修小补口袋花园、拆墙合并。...上海的发展方向，也就是上海到底是如何更新城市的，我们一直试图用看到的案例来解读。而这件事究竟有没有未来？许多人没有直观地回答这个命题。或大家都认为城市发展就是简单的拆迁，卖地，让开发商盖房子。除房价较高、房屋更新外，其他人也不重视。

那么为什么上海要做城市发展呢？这个宏伟的问题对我们意味着什么？所以这一次，我们选择了最能代表上海目前城市更新模式的。完美案例和样品：中兴路板块，花一整天的时间现场看看吧。这一争议不断但确实很完美的城市更新板块，会有哪些意想不到的画面？

01

为什麽叫中兴路？

不得不说，中兴路一直是所有内环内环板块中非常特殊的存在。这个距离人口只有3公里的老城区，是近年来上海内环最大的旧改区之一。而且相当早就开始拆迁了，周期很长。最早可以追溯到2003年。当时第一个宅地的开发商是上置集团，也就是2007年建成的绿洲雅宾利花园，后来被万科接管。

到2016年，万科的股份被融信以110亿元获得，即今天的中兴路一号项目。 。再加上近年来板块集中的土地交易， 整个 20多年来，更新周期已超过20年 。因此，在这里你会看到开发项目的确是真的很多很多。在20年的时间里，我整理了18个开发项目，有限的地图只能标出一部分，但是这张图看起来还是很拥挤的。

现在已经交付了9个楼盘，我用黄色标注了一些。这里的一部分是2020年以后集中进入市场的，几乎每年都会出现新的市场。而且大约在2027年，9个新建的蓝色高层建筑也将建成。在板块内走过一段时间，看到几个开发商同时开工的场景。整个板块算得上是轰轰烈烈的开发，大量的房地产企业挤破头，越来越多的建筑连绵起伏。这种场景在整个内环中很少见到。这一大开发当然也使得板块由内而外都有很大的不同。

02

物理更新最为直观

记得2020年，大家对中兴路的概念并不熟悉，更习惯的说法是老闸北。当你打开地图时，有些社区甚至没有自己的名字。XX路XX搞小区，路名 数字组合，相当轻率。

今天，当我真正站在板块的最南端时，我发现它与我的印象完全不同。乍一看，当然是城市天际线——来自过去20年无休止的高层建筑。

这是站在8号线中兴路地铁口附近的实拍，高层建筑几乎覆盖了整个画面。有些已经交付了很多年，有些还在建设中。这些高层建筑直接带来了城市观感的差异。然而，板块更新不仅仅是一种拆除和建设的方式。因为注定要拆除，那些无法拆除的老房子该怎么办？

带着这个问题，我从宝昌路一直走到芷江路，找到了答案。在高层建筑的侧面，无尽的旧建筑将继续翻新。

比如三宝花园和天吉社区。外墙涂成砖红色，老闸北的岁月根本看不到痕迹。芷江路周边的老房子也被刷成了跳跃的红黄渐变。甚至空调的外部机器都用相应颜色的格栅覆盖。

这些老房子的存在意味着中兴路的板块更新不是连根拔起的。站在路中间，你会发现，虽然左右手的商品房和老公房有高低差，但是并不割裂。

从头到尾的体验总是和谐的。做到这一点并不难。一是色彩协调。你可以注意两边立面的部分。红色和橙色是色谱附近的两种颜色，看起来很有教养。工地外的彩墙也取代了铁栅栏，这也是同样的道理。通过色调与新建筑相呼应。

另一种方法是使用商店 角落花园和水景的技术使住宅区不那么封闭。比如站在中兴路一号、天吉小区、三宝花园之间的这个角落，会有很强的渗透感。

豪宅业主下班后可以去对面店铺整包薯条，老居民路过街角花园也能感受到四季的变化。包括附近的雅宾利花园、久欣公寓、新湖青蓝国际、华清名园，都是这种方式。

传统封闭的街角空间已经打开，甚至非常有趣。模仿山水结构，把路口这个无聊的地方变成小社交场所。

雅宾利花园街角公园

03

城市发展对生活有什么改变？

沿着中兴路走是最强烈的感觉。我看到一边是基础店，烟酒彩票，五金店，宠物店。...城市里充满了烟火。另一方面，时尚与现代商业街区已开始出现。星巴克已经存在于中兴路一号步行街，CO-华丽的life，LAVAZZA、一凡良品...

这只是现在的商业氛围。经常看我们广告的朋友应该印象深刻，板块内的中兴傲舍正在引进更先进的立体业务。简单来说，就是把房子挂在三层商业实体上。此外，中兴公园、街角广场和街边商铺旁边形成了一个集中的商业区，规模巨大。

效果图

事实上，商业不仅是板块更新的核心，也是整个区域更新的重要组成部分。这样的街区注定是一种向外开放的生活方式。

你可以直接看这张实拍照片，来自中兴路步行街，总宽直追南京路步行街。我在十字路口站了五分钟，看到了这张照片。

因为步行街足够宽，周围的商店也面向所有人。无论是新业主还是老居民，其实都可以生活在一个开放的共享空间里。这个概念在中兴公园有些完美。2020年万科负责公园整体更新升级后，原本封闭的市政公园变成了这样。

没有边界和闸门，下楼过街就是公园内部，完全开放。整个公园的景观层次非常丰富，都是基于人。下午三四点，我找了个角落坐下。在老年游戏区，放学后的中学生正在攀登比赛，隔壁的幼儿区是忙于冒险的学步儿童。

老年人拉二胡打太极，公园成了年轻人的必需品。点一杯咖啡可以晒一下午太阳。无论什么年龄，什么性格，都能找到适合自己的场景。板块更新也带来了配套持续导入。除了原来的三甲医院，如市中医院、上海市第十医院分院、市北初级中学、闸北第三中心小学，一二梯队。

今年10月，宝山路街道还正式宣布，将引入一个梯队的静安一中心小学，也由万科代建，近两年就可以建成使用。在我的印象中，前几年中兴路的教育资源并不多，但现在这个缺点正在得到补充。

04

人类更新是最重要的

来这里之前，我以为和大多数老城区一样，不会有太多人气，但是看了一天现场，我立刻放弃了这个想法。尤其是上下班的时候。年轻人比例很高。我观察到，其中一些已经进入中兴路一号社区。我们之前挖过一个行业内罕见的数字。在整个购买期间，约70%的业主是90后客户，80%的人有海外留学经验。

换句话说，中兴路一号吸引了大量的年轻海归驻扎在这里。包括最近两个月清算的中兴傲舍，第一期交易的客户画像主要是90后。这是板块从0到1的变化。而且真实的反馈在当下。在中兴公园，年轻人的浓度非常罕见。

它也是城市发展中最重要的一点，吸引了越来越多的年轻人。

我们知道上海是一个彻头彻尾的老龄化城市，很多老板都很老。所以大部分都是老年人居住。但是因为物理更新和生活更新，可以吸引年轻人陆续来这里买房、生活、休闲...并且逐渐扎根。它也是一座城市中最有活力的部分。

05

什么是上海城市更新？本质是什么？

很多时候，每个人都把城市发展放在土地转让多少或者花了多少钱上，这些都是正确的。但这不是我们认为城市更新的本质。走完整个板块后，下午4点站在东宝兴路的红绿灯下，相当于站在板块的最东部。西部回放数百万中兴城的画面是这样的。

现在最大的感受就是万科对这一板块的意义还是很重要的。很难想像，如果是其它开发商开发这些地块，也许卖完楼盘就基本结束了。但是今天我们可以看到，通过城市的发展，原来的居民改变了生活，甚至越来越多的年轻人愿意住在这里。有些人代表着城市的持续活力，这实际上是上海每一轮发展的动力。因此，你看初期陆家嘴为什么愿意向全国乃至国际金融行业开放，就是在产业中心形成之后，会有更多的人去。任何地方都会有更多的人加入，才会有活力和创新。而且只有人才能带来最本质的变化。

本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。

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