主力商店，要不要了？

来源/独角Mall

·2023年，中国超市TOP100门店总数为28413家，2023年门店总数下降至23806家，一年内超市门店净减少4607家。(资料来源：中国连锁经营协会)

·从今年开始，至少有30家百货公司已经关闭(不包括更新和改造)。(资料来源：联商网)

·与2022年的12568家相比，2023年全国影院数量减少到11839家，净减少729家。(资料来源：猫眼专业版)

·据业内人士透露，以前的一些主次力店，基本上都是收缩的，比如KTV，以前1000~2000平方米的大店，现在的面积大多缩小到600平方米左右，还有健身房，也从1000~2000平方米缩小到400~600平方米，还有儿童王，以前几千平方米，现在都是200~300平方米。

从这些数据可以看出近年来市场的一些变化：

1)股票业务整体规模巨大，尤其是在一些核心商业区，几百米范围内聚集了很多商业体，难免同质化。超市、电影院、KTV等主次力店作为商场的标准。当人流量没有太大变化时，这些主次力店总会蓬勃发展，人流量也会很少。

2)与过去总是看店面面积等基本信息相比，今天的店铺大多专注于全新的概念，要么采用全新的设计，要么升级产品。

有些投资者在讨论品牌时，也希望引进有故事内涵、新潮的品牌。

在当前的消费市场环境下，品牌拓展很少设立超大型商店，而是减少面积，从而降低企业成本。

综上所述，就是商业饱和，收入减少，竞争强度不断升级。再加上目前的市场环境，一些传统的主次力店逐渐难以跟上节奏，不断退出“中心位置”。

这个问题涉及到一个问题：如果没有主次力店，该怎么填？

就像以前的百货商店和超市一样，主力商店会被新的商业形式所取代吗？“去百货”之后，会不会出现“去主力店”？

通过这些问题，我们希望能与行业进行更多的讨论。与此同时，我们还总结了一些案例，希望能给行业提供参考。

01

去百货化后

健身房、KTV等类别正在缩减面积

主要门店的概念起源于美国，其价值主要在于强大的品牌影响力，吸引中小门店的投资，为品牌稳定的客流做出贡献，从而提升购物中心的整体商业价值。

一个商人基本上会先确定核心主力店品牌，可以消化较大的商业区域，这些店铺一般会签订较长的租赁期，有利于项目直接进入成熟期。百货公司、超市、健身房、KTV等。都是购物中心常见的主次力店。

如原深圳中信城市广场(2002年开业改造)，开业时可租赁面积6.8万平方米。该项目直接引进吉之岛和西武百货，两家商店面积超过4.5万平方米。此外，华南第一家星巴克、深圳第一家哈根达斯、第一家新南国影院等。，商场很快就被填满了。

深圳万象城开业前，深圳中信城市广场就是深圳最高端的商业体。

但是，随着供需的变化，消费者的需求变得多样化，传统的主次力店无法满足市场消费。

而且为了加强竞争，一些主力店会在主营业态的基础上，加入很多直营业态，加强环城河。这样不仅会削弱商场整体业态的多样化，还会使主力店与场内中小店的客户重叠，进而造成内部消耗。

百货商店已经成为更早更换的商店类型。从近年来的市场发展来看，过去的老百货品牌都在升级，关闭了最后一家店。除了引进老佛爷、连卡佛等顶级百货品牌，购物中心很少看到百货公司的业态。

比如早在2005年，富安百货(面积1.5万平方米)就被从上海港汇恒隆广场撤销，商场也做了调整。现在商场的租金收入仅次于上海恒隆广场。

又如深圳万象城更换芮欧百货，现在项目地下一层汇集了高化妆品、精品超市、轻食餐饮等业态。

商场撤离后，商场业态更加多样化，品牌丰富度提高，商品种类更多，对消费者的吸引力也会增强。

然而，随着许多购物中心进入市场，供应量大，过去能辐射整个行政区域甚至整个城市的商业项目也逐渐被分流，尤其是2020年以后，一些变化变得更加明显。

一方面，近年来邻里商业有了很大的发展。除了少数对消费者还是有很强吸引力的商业，很多消费者逐渐习惯了在家消费，分流客户，导致部分门店收入下降。

另一方面，公园式商业、非标商业等新的商业形式近年来出现，对早年进入市场的商业项目产生了一定的影响。比如非标商业，一般面积小，品牌有一定特点，对传统主次力店的需求不会那么强烈。

本质上，这是供求关系带来的利益变化，进而影响品牌拓展战略。

当然，很多变化主要集中在一二线城市和完善的商业区。这些商业区的购物中心大多已经成熟，对主力店的依赖无关紧要，有条件去主力店。

只是这种趋势不排除会慢慢延伸到下沉市场。当这些变化成为大趋势时，意味着商业项目需要新的主要品牌或更多的品牌来填补传统主次力店的减少面积。

面临这种变化，有什么方法可供参考？

02

市场品牌调整优化

已经有了参考方法

1)向外走，引进国际品牌。

作为支撑商业发展的基本要素之一，品牌将成为消费者比较的变量。

但是商场逛多了，一个明显的感觉就是这个品牌有一些，其他品牌都有。如果品牌相似度太高，消费者的购物热情也会降低。

近年来，招商运营商一直在努力突破同质化。一些投资者选择引进国际品牌。

比如Aesop、Blue Bottle 引入国内市场的Coffee等，将成为各级首店，引发大量话题。

与此同时，一些热门城市引进的首店品牌，也有相当一部分来自国际市场。

今年前三季度，北京首家新增717家门店，其中105家为国际品牌，较去年同期增长40%。(来源:北京市商务局)

深圳，今年第三季度，美国、法国、德国、意大利、瑞士、日本、瑞典等14个海外国家的165家首家门店中，有35家在深圳首家门店，5家在中国香港首家门店。(信息来源:赢家大数据)

另外，天猫国际发布的《2024年进口消费趋势报告》显示，2024年前三季度，1700多家海外商家在天猫国际上为中国提供了第一家门店。

也就是说，海外品牌不断布局中国市场，不排除将来设立线下商店的可能性。

然而，对于第一家门店，特别是国际品牌首次在国内设立线下门店，对城市经营环境、商业项目、招商团队的要求更高。

第二，目标市场，将某个领域做到极致。

这一年最热门的趋势之一，无疑是二次元，一些股票商业也借助二次元，成为市场热点。

TX淮海于2019年12月开业，开启了策展业务的先例。自2023年以来，TX淮海开始更加关注二次元文化，吸引了一批商人学习。

被湖滨银泰in77包围的杭州湖滨88，以二次元文化为核心定位，吸引了众多杭州消费者的关注。

上海淮海路有两个项目，一个在西湖边，竞争激烈，但通过差异化发展破圈。

也有一些品牌也在发生变化。

龙湖成都北城天街店多乐岛体育游乐城，店面面积8800平方米。它将攀岩、极限扩展、碰碰车、蹦床、电影院等各种娱乐项目聚集在一起，成为主题公园，满足各个年龄段的客户体验。

非常鸟局，最近在长沙观沙岭投资花园城设立的门店，面积2000平方米，集商品零售、护理美容、宠物诊所、感受互动于一体，功能更加齐全。

这种变化改变了以往的多而杂，然后更加专注、精致，直接聚焦于某一领域，对客户群体的运作更加精细、垂直。

把项目包租给更专业的团队。

就像轻资产发展一样，头部商业运营商利用自身的经营管理、品牌资源优势，盘活现有业务。

最近开张的kaledo，规模达到60,000平方米，这个地区原本主要是保利文化广场的天虹和家乐福超市。

长期以来，人们对保利文化广场的印象可能是一些餐饮和保利剧院，其他地区也许没有什么印象。

去年，卓越商业联合三位经理共同打造了一个项目，使之成为与城市青年联系的公共空间。

随著Kaledo的开业，其中ZZER只有二，COINK CONCEPT、UNZONED、Bristo川味 to zhe moon、得意冬瓜锅等多家华南首店、深圳首店齐聚一堂，骑行公园、剧院式街区等场景给消费者带来新的感受。

就目前的一些评价而言，业界对这个项目有很高的期望。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com