我们窥视了上海成千上万的二手交易，发现了几个惊人的事实。

关于上海最近的交易数据，我们做了很多解释，比如总交易价格、均价、板块情况等。，但是有没有可能我们能更具体、更详细地了解它们呢？

一次偶然的机会，我收到了10月份某头部中介的第一手数据(严格核实了数据的真实性)，打开看好家伙，整整齐齐。6318条成交明细(表头01除外)，覆盖上海所有板块。

颗粒度很细，包括各个层面。除了每套房的基本属性，还有各自的评分等级、销售应收佣金、议价空间、交易周期、视情况...

因为这个平台在上海的市场份额很稳定，数据堪称权威，所以参考意义重大，可以算是今年拿到的。一个最珍贵的数据。

看完之后，我对现在的二手市场有了全新的认识。

01

先来看大家最为关注的议价率，指房东挂牌后被砍掉的价格比例，又称“砍一刀”。

这么多交易数据的挂牌价格加起来总共是281.11亿，而最终的交易价格只有261.19亿，算起来平均议价率为7%，比市场普遍认为的8%略低。

从环线来看，内环内的房子由于价格高，议价率是全市最高的。

从价格来看，2000多万豪宅的议价率最高。总价越高，越忍不住讨价还价，主要是因为这个平台的豪宅成交量小，被个人5000万。 别墅的左右，还处于“挤泡沫”时期。

比如5套翠湖天地成交，总价从1800万到4080万不等，平均议价率只有6%左右，但远低于平均值。

500-800万的议价率最低，也是从刚需走向刚刚改变的分界点。

从不同地区来看，浦东和杨浦的议价率遥遥领先，奉贤的议价率居全市最低。

尽管全市交易普遍存在砍价，但令人惊讶的是，仍有1%的房屋实现了不折价甚至涨价交易。

在这两个极端的例子中，我拉出了一个例子：

一套莘庄的大规模砍得最多，交易周期接近10个月，最后只有1.6。w/m²成交价格，议价幅度接近60%，比腰斩更夸张。

排名第二和第三的两套是快速交易，房东直接一把“屠龙刀”，把所在小区的交易价格干回了10年前。

而且涨幅最大的是青浦赵巷板块的这一套，交易周期更长，足有14个月以上。

根据交易细节，房东在2021年1月以229万元购买了这套房子，然后在2023年8月以298万元的价格上市。

436天不急着卖，前后调了4次价，最后10月成功卖出360万。不到三年，售价比买价高出131万，涨幅高达57%。

另外两套也略有上升6%左右，可能是房东增加了新政优惠的税费。

02

看看议价率，再来看看。成交周期。

虽然现在市场上有很多错误的机会，但是卖房还是很难的。根据6000多个交易数据，平均交易周期已经达到129天，也就是平均交易4个月左右。

分环线看，外环外交易时间最长，内中环和中外环交易较快。

从价格段来看，总价800-1000万元的刚改价位段，由于稀缺性，平均成交周期最短。

二是价格低于300万的房子，一是房子的选择多，二是客户也不会砍价。

而且超过1000万套房子的交易周期基本都在140天左右。

从不同地区来看，8个地区的交易周期高于全市129天平均水平，其中5个新城占3个，加上金山和崇明。

由于价格偏高，黄浦和长宁主要是由于面积太大，浦东被一些表现不佳的板块拖累。

例如陆家嘴板块的平均交易周期长达210天，世博滨江和唐镇分别需要186和175天。

但也有一些板块去化比较快，比如周浦只需要95天。

而且徐汇区的表现更加出色，无论是热门的徐家汇、滨江、淞河泾，还是田林、长桥等新板块，成交速度都不低。

同样，在极端情况下，13套房的交易周期约为1000天，其中7套在五大新城，4套在浦东新区，最长时间为2059天。从2019年2月开始上市，松江泗泾的绿化小9窝楼盘开始上市。

另有5套交易周期为0天，当天挂牌，随后立即出售。

不难看出，佘北家园和联乾小区的这两套价格极低，成交价格只有2万/00左右。m²，而且上海大花园和新浦江城这两套，交易价格也是三四年来最低的，很划算。

另外，3天内有240套交易周期，7天内有530套交易周期，1663套交易周期在一个月内，占26%左右。

议价率与交易周期也有一定的正相关性，简而言之，房屋上市时间越长，议价率越高，也符合日常认知。

03

谈完议价率和交易周期，再来看看最近大家都在吐槽的情况。中介费。

契税和增值税双降后，佣金无疑成为二手房交易中最大的支出。在上海，大部分中介佣金收取1.5到2分，大型中介收取3分，买方支付2%。、商家支付1%，还有一些商家会要求客户承担全部税费。

一直以来，佣金都是各大中介的绝对机密，但这次却难得看到内幕消息，10月份6000多套房子的总佣金共计7.58亿元，每套房的平均佣金约为12万元，共有4767名中介负责出单，平均值每一家中介机构的佣金是16万元。

听起来的确不是一个小数目。

所以，最多一笔佣金到底拿了多少钱？

回答为234万，来自浦东的别墅御翠园，占地491毫米。²，总成交价格为7800万元。与上市价格相比，直接降价1200万元。代理费仍按标准收取3%。更有甚者，交易周期只有17天，也就是半个多月。负责这栋别墅的销售，收取了200多万元的代理费。虽然需要多方面划分，但他得到的不会低到什么程度。

各大“销售冠军”的表现也不差。10月份有三个人各卖了9套，主要负责外环外刚需板块，佣金收入从51万到104万不等。

另一个销售专注于静安大宁刚刚改变板块，8套销售也收到了110万的佣金；另外7个人卖了6套，17个人卖了5套，都赚了不少佣金。

但是并非每一次销售都能赚那么多钱，还有10套房佣金不到1万元，最低一套成交总价20万元，佣金只有2000元。

而且数据只显示了订单的销售情况。上海整个平台的员工人数在3w左右，新政助推下的“银十”订单销量不到5000人，也就是说上个月有2.5w以上的人是“0订单”，差不多。平均每6次销售，一个月才能卖出一套房。

这让我看到了房地产中介行业的残酷局面。内部差异巨大，上限高，下限低。能卖房的中介赚的不比陆家嘴的金融白领差。如果他们卖不出去，只能拿几个月的底薪然后离开。

至于相应的门店，10月份有1252家分行卖房，每家分行平均每月卖出5套房。截至今年9月，该平台正式宣布上海共有2301家门店，即门店月订单比例在54%左右，46%的门店无法下单。

而且还明白了为什么现在中介平台大力推销租赁业务，毕竟每月要付这么多工资和店铺租金，面对店铺租金，成本压力巨大，出售房屋并不容易，租赁市场也大有作为。

04

这个数据还有一个非常有趣的地方，就是不同于市场上一般的纯价交易因素，每一套房子都有自己的成就。

在中介眼里，房子分为“三六九等”，满分10分，不同的房子分成不同的房子。＞8分，7-7.9分，4-6.9分，＜4分，评定标准可大致参考以下内容：

在6000多套房子中，从房屋基本属性、价格战、房东诚意度等多维度评分，这四个成绩分别占62.63%。、15.02%、21.59%和0.76%。

高分房可以得到更多的曝光，中介更多的带看，也就是说更容易达成交易。

从数据来看，这些房子平均交易前7天有6.5个观看量，平均前15天有13.5个观看量，也就是基本上每天都有一个有意向的客户上门看房，有很多观看基础的客户可以实现快速交易。

05

我们可以看到，除了新房，整个行业还有大量隐藏的二手房群体。随着全市二手房数量达到23万件的新高峰，房子越来越多，客户越来越少。每个商家面临的问题是如何快速卖房，每个买家都在思考如何买到性价比高的房子。

通过头部中介的销售数据，这个非常珍贵的样板窥探了议价空间、交易周期、中介佣金、房屋评分、观看量等。这一系列具体数据随着市场的变化而变化，其重要性不容小觑。这些小切口的背面也呈现出当前住房市场的真实情况。

本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：远山，36氪经授权发布。

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