房地产升温，代建很慌张？

最近，业界再次曝光了两个人的变化，并与龙湖有关，龙湖是财务、发展最稳定的民营房企：

• 赵书东，原龙智造集团副总经理，加盟青特地产常务副总裁。
• 原龙智造西郑区域总经理王仕林，加入天津国有企业泰达建设就业滨海区域总经理。

龙湖人使用方便，是猎头“做工作”的重点对象，经常被行业挖走，成为“行业共识”。但这一次，人们的变化略有不同。

首先，龙智造是龙湖“轻资产化”发展的重要组成部分。龙湖重点投资的千丁数科和R&D前端至关重要的设计业务线被整合划分为龙智造。

龙智造业务线虽然正式成立才两年多，但在龙湖集团内部，其重要性不断提高，由加盟龙湖13年的宋海林亲自负责，并排与商业、资产管理等资产运营路线并列。

而且龙湖龙智的业务规模也在快速增长，其建设管理业务(代建)可以排在行业前列，龙智的精密业务是行业内为数不多的有研究策略——BIM正向设计——组装装修一站式服务的龙头，总建设规模约550万平方米。

可以说，如果在建筑/智能建筑的大领域横着跳槽，除了待遇非常诱人之外，从龙湖龙智能建筑高管的位置出来之后，选择会非常少。

所以，这就产生了赵书东、王仕林跳槽最值得关注的一点：再一次回归开发业务。

在过去的三年里，大量的房地产开发人才流失，其中一部分是去代建、资产管理等新业务。

代理业务是吸收“老房地产人”最多的领域。一方面，很多企业把代理业务当成“侧门”，目的是留人、养人、存储开发能力，从而东山再起；另一方面，主流的代理建设模式与传统的房地产开发密切相关，只是轻资产和管理模式的升级版。

说白了，就是代建业务比传统开发业务“更没钱”、更高的管理要求。

所以，在楼市下跌的时候，有大量优秀的房地产人才沉淀在代建领域。

代建和房地产开发就像一个翘板。当房地产环境不好时，代建业务的重要性和需求增加，房地产开发业务复苏，代建业务将成为“弃儿”。

一家头部建筑公司的高管告诉36Kr，如今房地产市场的分化越来越明显，投资能力强的大型房地产企业都把重点放在了上海、北京、杭州、苏州等重点一二线城市。由于投资方向的高度重叠，这些城市甚至出现了新一轮的地王。二线及以下城市更注重当地城市的投资和征地。这些地区有代理建设的需求，但开发难度大，利润率小，对代理建设公司处理项目定位和销售等关键问题提出了非常高的能力要求。

一线城市挤不进去，非核心二线及以下城市的生意不好做，这是代建企业面临的最实际问题。

所以，表面前代建行业的整体规模仍在快速增长，但是“代建人”的压力越来越大。

新城控股董事长王晓松曾经说过:“现在房地产行业辞职的人很多，所以经常会挖几个人做轻资产建设。未来的竞争会变成价格竞争，所以不会赚钱，会再次走红。”

根据中指研究院对典型代建公司代建项目的统计，目前代建项目代建费率约为4%以下。

2024年1-9月，业界代建公司新签规模排名第一的是旭辉建管，但是旭辉内部人士称代建业务为“硬骨头”。

旭辉建管成立于2021年。旭辉曾将大量传统开发业务的人才输送到代理业务，如徐辉房地产广州事业部总经理刘煜、徐辉江苏副总裁、广西事业部总经理胡翔、徐辉上海副总裁王正等高管。在徐辉建管总裁的位置上，也有陈睿麒、陈东彪、吴俊等徐辉老将。然而，三位总裁在执教几个月后就离开了。

根据业内人士的说法，为加快扩张规模，旭辉建管甚至会向业主承诺，利润比竞争者多得多，以获得项目。

价格战也是公司利润和行业平均利润持续下降的重要原因之一。然而，旭辉建管等公司宁愿牺牲利润，也要通过“跑马圈地”扛起规模，获得未来生存的机会。

在最近的媒体采访中，旭辉建管总裁刘冰洋明确表示，代建行业竞争加剧，未来龙头企业可以长期发展。很多规模小或者没有国家布局的本土化建筑企业，会有很大的稳定可持续发展压力。

在低价策略下，旭辉建管业务规模虽然快速增长，但人员稳定性较低。除了高管的不断变化，裁员也在2023年底开始。

明源地产研究院分析认为，过去房地产“低价中标”、“过度承诺”等慢性疾病开始蔓延到建筑领域。建筑费率的下降和建筑费收取周期的增加给建筑企业带来了巨大的经营压力。

根据统计，上半年新签约的代建面同比略有增加，但代建费用较去年同期下降18.1%。

上半年，头部代表企业绿城管理收取代建费14.14亿元，同比下降27.7%。

代建公司越来越多，强调管理要有效。降低成本，提高自己的竞争力。

所以，许多人发现：代建工作，比处于“困难时期”的开发商更难做。

今年绿城管理的标志性人物李军除了龙湖龙智造赵书东、王仕林回归传统业务外，也选择了离开。

虽然李军辞职有绿城管理公司管理机制的变化，但根本原因是公司内部对代建业务的发展趋势和战略存在矛盾。

而且差异的出现，是行业遇到瓶颈，即将发生变化的信号。

绿城管理发布了“M爬山模式”，将代建服务的全过程比作爬山之旅，指导代建团队在服务条件下，提升客户满意度，提升标准化、系统化的专业服务。同时，还引入了信息管理模式，通过精细化管理和全过程控制，减少人员和系统的缓冲带。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，随着代建企业数量的“饱和”，代建行业的竞争越来越激烈，由于市场份额的快速扩张和持续抢占，竞争加剧，行业逐渐走向稳定分化、重新洗牌、清理的新阶段。

就人才、盈利能力和企业生产状况而言，代建行业的不确定性有了很大的提高。

这一点也体现在代建上市公司的股价上:今年房地产股从底部补涨，但典型代建公司股价呈现整体下跌趋势。

截至2024年11月8日

截至2024年11月8日

代建工作越来越困难，但是一些房地产企业的生存状况却越来越好。

根据中指研究院的监测，2024年9月和10月，房地产企业融资规模实现持续两个月同比增长，虽然增速不大，但分别为8%。、3.2%，但由于得加债券融资平均利率下降等因素，行业融资环境得到了改善。

与此同时，9月底新政出台后，楼市成交量开始上升，房地产公司销售端现金流也有所改善。国内龙头企业，如保利发展，以及象屿地产等一些区域性房地产企业开始加速征地，因此也产生了新的专业人才。

但是对于房地产开发企业来说，没有机会再“犯错”了，所以那些在代建公司经历过磨练，在龙湖等有系统运营和应对周期经验的人才更受欢迎，更值得反方向挖角回流。

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