股票商业时代，公募REITs是解决商业困境的药物？

出品/联商栏目

整理/季枫

编者按

2021年6月，中国资本市场推出了一种新型金融产品——REITs(基础设施证券基金公开募集)，即通过证券化将持续稳定收益的房地产转化为可挂牌交易、流通性高的资产支持证券，本质上是完善资产上市。

自上市以来，公募REITs一直备受关注，今年更是迎来了开闸以来最快的发展时期。资料显示，截至9月27日，REITs公募发行数量和规模分别为17只和384亿元，比2023年增长183.33%和91.04%，推动2024年成为REITs发行以来最大的一年。

随着REITs公开发行的正常发行加速扩张，商业地产领域也发生了变化，延伸了许多实际问题。在股票商业时代，公开发行REITs会是商业困境的解药吗？10月10日晚19:三十、联商&商业夹生饭第22期节目中，三位老师就这个话题进行了深入的交流。

对于这个话题，凯胜先生无疑是最具“危机感”的。他认为，虽然公开发行REITs很难解决商业困境，但中国商业地产已经进入资产管理时代。如果我们现在不独立学习这个领域的知识和技能，将很难应对未来的挑战。同时，他认为公开发行REITs将是衡量商场运营质量的科学数据标准。

下面是凯胜老师的实际主张：

公开发行REITs很难解决商业困境，但现在和未来都是商业地产。

商人现在需要学习资产管理，这是不可逆转的。

中国商业地产自2024年初首批四大消费公募REITs上市以来，已进入资产管理领域，即资产管理时代已是铁板钉钉！

根据REITs公募的三个基本条件，超过90%的商场没有机会！

A：运行期超过三年。

B：首次评估净值超过十亿元。

C：未来三年，每年现金流发放率将超过3.8％。

所以，目前从事商业地产的一线人员，要考虑到REITs公募的三个条件，不仅仅是商场。『资产评估』，同时也是对运营团队能力的评价！

所以，资产管理的思想，现在就要开始学习了。

好的商场定义，终于有了科学的数据标准。

购物中心经营良好，标准很多。但同时满足以下三个条件的购物中心，都认可是好的购物中心。

A：拥有购物中心，可以变现回老板口袋。

B：经营净利润，长期持续上升。

C：长时间低空铺率、租赁效率(全年总租金/总建筑面积)持续增长。

以上三个条件就是REITs可以上消费级公募的基本条件。

所以，好的商场最终有了科学数据的标准。

三、结论

商人现在不注意？这种能力可能是三年之内被迫需要的。

事实上，商业管理和资产管理之间的差距就在于专业深层。

尽早学习，比同行走得更远哦～～

范老师强调，公募基金REITs的分配对商业房地产公司、商业运营管理企业和整个商业市场都有很大的价值和影响。在他看来，REITs的开放和实施实现了一个很好的循环轨道，既满足了市场需求，又提高了收入。

让我们一起听听范老师的分析：

去年(2023年)第四季度，随着国家发展和改革委员会对公募基金基金进行基本资产（REITs）发行开放，直至今年扩大范围，以及此次发行的“常态”，公募基金（REITs）成为商业地产的热门词汇。一些经营良好的业务已经开始委托基金公司申请和分发商品，目前已经上市，已经开始分红(大部分已经分红两次了)。

需要讨论的是，公募REITs是目前商业上稍有困难的良药吗？

因此，必须具体分析商业公募REITs的功效。

事实上，REITs公募基金的发行有三大意义：

对商业房地产企业而言，体现如下：

首先，融资结构得到了改善。商业地产是一种重资产属性，其回报周期长的特点构成了开发企业现金流压力大的特点，而所谓的“售后回租”就是对经营质量的饮鸩止渴。如何解决这个困境？发行REITs提供了一种方式；

二是盘活股票资产。正因为如此，将部分积累的资金释放出来，对资本的流动性就会提高；

三是提高公司收入和收入。因为REITs的原始权益人是REITs的开发商，拥有REITs产品的部分份额，所以他们可以享受到高质量的底层资产收入。

对商业经营管理公司而言，体现如下：

一是提高运营质量和标准。由于业务需要稳定的现金流，对于发行REITs的企业来说，运营特别需要注意质量，包括调整租户结构、规划和实施营销计划等。，从而增加租金收入和整体运营水平；

第二，促进运营标准。REITs需要披露运营信息、透明度和规范。因此，商业管理公司有时不得不专注于建立指标体系和运营分析能力，以严格的规范体系促进运营。

对整个商业市场而言：

首先，它为投资者提供了一个投资渠道。随着资金流入的增加，监督权也同步行使，不断发声，促进了公司运营管理水平的提高。

二是帮助消费升级。商业管理公司面临经营压力。在更多资金的支持下，他们可以更从容地改造和改善商业环境，引入高质量的品牌，改善经营的方方面面，他们会有更多的思考和机会。

总之，在当前商业面临机遇、挑战甚至压力的情况下，REITs的开放和实施不仅打通了“投资、融资、管理、退货”的方式，构成了商业的闭环，也促进了商业地产开发商和商业管理公司将更多的精力投入到扎实的基础(底层资产)和业务水平的提升上，从而达到既满足市场需求又提高收益的良好循环轨道。

宋先生首先肯定了REITs的出现为当前的商业项目提供了最可行的资金实现机会，但与此同时，他指出，商业地产的“微风”能否吹进每个人的脑海，最终取决于项目或产品的演讲，因为REITs对商业地产的定位、规划、投资和运营提出了更高的要求。

对RIETs应该有什么清醒的认识？宋老师给出了以下观点：

项目盈利能力是REITs的核心。

目前，REITs在中国的公开发行在物业选择上有一个共同的特点:项目规模大，运营稳定，业主是知名开发商，品牌效应好。

两年前提到REITs的时候，我说过REITs绝对是商业地产的好处。传统商业地产最大的痛点是回报周期长，资金周转慢。这也是为什么很多开发商前期大多采用零售或整体销售的方式来处理项目，尤其是国内房地产融资成本高，导致大部分业务不得不尽快实现的原因。

但从商业逻辑来看，零售业务难以控制后期运营质量，即使采用售后租金或售后统一管理，也难以有效解决销售业务的可持续运营问题。REITs的出现为当前的商业项目提供了最可行的实现资金的机会。

然而，并不是每个人都能享受到这种收入。从目前REITs发行的相关规定可以看出，无论是上市日期、首发规模还是现金流分配率，都有明确的限制，这也意味着为可以发行REITs的商业物业设置了一定的门槛，以保证上市项目的质量。

然而，在中国，目前能够满足这些要求的商业物业的比例可能没有预期的那么高。其次，即使你符合硬性条件，资金方是否认购，也会充分考虑开发商的背景和品牌。所以都说商业地产的春天来了，但是这股微风能不能吹到你头上，最终还是要看项目。

显然，这意味着对商业房地产的定位、规划、投资和运营提出了更高的要求，开发商和运营商都应该更加关注项目的运营和财务。

或者简单地说，用产品说话。

对于现在正在谈论的商业地产人来说，个人感觉没有那么绝对的变化，因为他们想把商业管理的概念转化为资产管理的概念。商业管理层面是降低成本，提高项目的可持续运营能力，资产管理也是如此。并不意味着从另一个角度来看，任督可以通过二脉立地改进。对于大多数一线从业者来说，商业管理和资产管理的转换对工作影响不大。

从资产管理的角度来看，其实是告诉商业从业者，在注重战术的同时，也要多关注战略问题，尤其是从个人发展的角度来看，资产管理人员需要有更复杂的能力和更广阔的视野。

下期预告：成功的秘诀是“非标商业”。敬请关注！

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目前，平均频道在联商网官方微信视频号上以半月一期的频率播出，每期一个讨论主题由三位老师轮流主持。自2023年11月9日播出以来，已经播出了22期。

欲回顾更多往期节目，请点击主题：【联商&商业夹生饭直播精彩回顾】

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