教培「拯救」城市商业综合体

电动扶梯慢慢上升到二楼，嘎然而止。

一个写着「未开放的区域，禁止进入」招牌停在眼前，与两条铁栅栏一起，停留在通往三楼的自动扶梯口。

沿着自动扶梯井向上凝视，三楼以上没有灯光，铺面都是围着的。阴沉的视线里，有风微微吹过。

集成了ICD、省城顶级商业区，如光晕、万象城等，这个开业不到两年的商业综合体，似乎已经到来了。「末路」——

6层高的时候，只开了一楼、二楼等楼层的一些区域。即便如此，仍然有大量的商店闲置，一些品牌的名称和各种装饰品在租赁后仍然顽强地保留在墙上。

大白天走在这个商场里，有网友在小红书上形容它看起来像是「丧尸楼」。

但是僵尸楼也有春天。与其它楼层不同，它的二楼可以使用。「生机盎然」来形容。

下午，伴随着一阵子「叮叮当当」铃声传来，一大群孩子从每个孩子身上传来。「教室」跑出去。她们都是在二楼某教培机构参加培训的小学生。

短短10分钟的课间休息，「神兽们」自带高音炮的音量，瞬间「复活」整个僵尸楼都建成了。

教学培训拯救城市商业综合体，这种叙述不仅仅发生在这里。

随着教育培训复苏的春风吹向城市的每一个角落，橡树实验室的走访发现，许多商业中心已经找到了这条秘密跑道，希望能够焕发生机。

当复苏的教培遇到下行的城市商业时，会产生怎样的火花？未来，教学培训将成为城市商业综合体的自救方向吗？

一座「末路」商场的自救

打开电子地图，「丧尸楼」这条路只有2.2公里，但它汇集了6个大企业和另外两个:一个还处于基坑状态，一个主体虽然已经修好了，但是已经完工好几年了。

资料显示，光是这个城市的商业集群，总量已经超过200万。㎡。不仅如此，距离商圈只有一个地铁站，就是万象城商圈，其营业额去年位居全市前三。

它只是城市商业资源的一个缩影。根据获胜者的大数据，截至2024年上半年，该省集中商业股份已达1749万。㎡，仅次于上海、北京，位居第三，城市核心区域肉眼可见各类城市商业综合体聚集生存。

因此，在这个聚集了各种顶级商业资源的围猎场里，这个商场似乎越来越艰难。

商场内客流稀少的现状

「生意不好招啊！」购物中心的商业管理人员把苦水倒在橡树上。

距离他们只有几百米，周围都是光晕和ICD，对方的物业条件和投资工作明显更强。吸附的主要品牌包括盒马鲜生、当时影城、音乐派KTV等。

而且这个商城比较显眼的品牌，只有一些茶，快餐，还有几个汽车品牌，生存状况堪忧。——

除星巴克、奈雪茶、蜜雪冰城、肯德基一楼稍有人气外，其它商店顾客稀缺。

还有一个汽车品牌已经退出市场，只剩下店招。另外一个品牌只放了一辆车，大周末很长一段时间都没有员工和顾客。

一楼最火的是一个舞蹈训练结构。在激昂的音乐和青少年充满活力的舞蹈中，环顾通道两侧，是各种品牌退出后一片狼藉下的深深低迷。

然而，当你走进二楼和三楼的一些地区时，客流量突然增加。各种教育培训机构，五颜六色的店铺招聘，走来走去的孩子，贴墙刷手机的家长...让人觉得自己闯入了一所学校。

两位父母带着培训的孩子走过一个退出的品牌。

就品牌而言，商场的二楼有新东方，学习和思考，两者都占地10000。㎡上面，门口还有花篮，放着花篮，「开业大吉」欧文教育海报。

三楼有编程机构和素质教育培训机构，如小码王、哈丁智能教育、星萌艺术学校、大墨蒲公英、优舞社等。在一些开放的四楼和五楼，有两个射箭馆和乒乓球馆。

「与对面的商场相比，我们无法进行差异化竞争。」上述商业管理人员表示，2022年10月开业后，商场的状态确实不尽如人意，品牌水平低于预期，开店率低。

商场开辟了自救之路，并逐步转向引进教培。

「教学和培训相对稳定，也是一种趋势。」上面提到的商业管理人员透露，从去年开始，他们还增加了几个新的教学培训机构，一楼还有篮球训练馆，「可说招商初见成效。」

公众评论包括美食、购物、学习(包括亲子)在内的52家品牌店(不完全统计)、休闲娱乐，运动等类型。

值得注意的是，其中学习类(含亲子)品牌达到15个，接近总数的30%。

教学培训体现了这个商场的统治力。在它的带动下，商场也尝到了甜头，开始继续探索，配套引入其它业态。

「一方面看是否有其他教育品牌想进驻，比如网球、保龄球，另一方面也希望借助旁边写字楼的人气，配套一些餐饮。」

「现在签约也在稳步增长。」据悉，该商场的可租面积约为48,000。㎡，租赁面积约为4.1万㎡，签约率已经达到86.1%。

救赎之路的背后，教培全面复苏

在这个商场自救的背后，我们可以看到另一个行业的全面复苏——刚刚过去的暑假，让很多教学培训从业者有了一种。「如沐春风」之感。

「我们这边又建了一个校区，占地面积超过1000平方米。」这家商场引进的一位大金主就是新东方，他们在二楼建造了12间教室，3间办公室和休息区。

这个校区是今年五月中旬装修的，六月中旬开放，七月中旬开放，、8月上课，「现在已经上了一轮，最近刚刚完成9月7日的开学招生。」

根据该工作人员提供的校园情况，新东方在这个省级城市拥有近30个校园。

参加培训的孩子们在课间休息

根据新东方公布的一些财务报告数据，教培头部行业新一轮「跑马圈地」似乎已经开始了——

截至2024年5月31日，学校和学习中心共有1025间，比2024年2月29日的911间增加了114间。

在商场的另一边，是一个学习和思考的教学中心。商场负责人表示，学习和思考在商场签了两个地方，商场内部的校园先开了，然后扩大了，签了旁边的独栋二三楼。

「学习和思考不怎么做广告，他们比较低调。」

即便如此，学而思也不缺生源。

9月7日，在这个城市南部地区的另一个学习和思考校园里，一位家长正在咨询孩子的注册情况。校园工作人员回复说，周二到周五晚上的学位都满了，只有周日晚上才有学位。

「现在还可以插班，这周只有第一节课，这学期不学的话，要等一个月左右才能上课，上寒假班。」

学费不便宜。据这位工作人员说，每节课平均分摊240元。大一新生第一次报名的时候，有一个新活动，可以拿到100元的优惠券，交费会减少。

橡树实验室注意到，学习和思考占据了二楼和三楼的二楼，其中二楼有22间教室，三楼有23间教室。下午一点之前，有些家长带着孩子来上课，甚至有些教室已经挤满了学生，老师正在准备上课。

参加培训的孩子们走进大楼。

「人多得很！」楼下的路边，一位家长刚收到孩子准备回家，从一年级开始，她的孩子就开始学习和思考，现在已经上了三年级。

根据教育部的数据，2022年，全国义务教育阶段学生总数约为1.59亿，学前教育学生总数约为4627.55万。

同时，根据国家统计局的数据，上半年全国居民人均消费支出为13601元，比去年同期增长6.8%。其中，人均教育、文化、娱乐消费支出为1340元，增长11.2%，占人均消费支出的9.9%。

「再累也不能苦孩子，再穷也不能穷。」这些数据反映了当前对教育的强烈需求。

尽管教育培训等专业服务业的租赁需求爆发式增长，但总体而言，商业房地产市场仍处于疲软状态。

据仲量联行统计，截至2024年第二季度，中国21个城市的优质零售房地产市场平均空置率已达到10.3%，较年初下降0.2%。％。

上半年中国21城优质购物中心首层平均租金累计下降0.7％，总的来说，租金仍然没有停止下跌和回稳。

故事的A面是教培市场的巨大需求，叠加政策风向的变化；故事的B面是商业的整体下滑，消费急需提升。在这里，教培行业和商业中心就有了叙述的可能。

教育培训行业将成为商业房地产「突围」新方向

在由龙湖3000集、SM广场、伊藤洋华堂、印象城、钻石广场等组成的另一个商业区，每个商场都被迫进行各种转型、分类和发展。教育培训已经成为一些商场转型的重点投资类别。

然而，这一次，SM广场领先。这个有近20年历史的老商场，现在的情况让很多人唏嘘不已。从投资品牌和人气来看，明显有下滑的迹象，投资方向明显向儿童兴趣班倾斜。

整个商场包括负一楼5层。除了顺旺基、乡村基地、肯德基、肯德基、优衣库等。，二楼的运动品牌基本上占据了童装品牌的大部分。三楼的整层楼已经成为儿童兴趣班或婴儿游乐园。四楼还剩下几家餐厅，有的铺面在喊，人少。

但是在其他商场，最热闹的还是儿童区。9月7日星期六，橡树实地走访了城南的一家商场，发现除了一楼和二楼的文轩书店，三楼人数最多。因为三楼被教学培训机构和儿童游乐园占据，要么是父母带着孩子玩游戏，要么是父母坐在一边等孩子下课。

其余4楼至6楼，多为餐饮、美容机构、健身房，但与3楼相比，略显冷清。

「购物中心的规模并不大，与大型购物中心不同，零售品牌数量众多，可购买性也会更高。」商场招商工作人员表示，目前商场零售已成为周边群体的精确需求，可以满足周边白领的消费需求。

与此同时，她坦言，商场培训机构的客源非常稳定，周围有时代金科等住宅，他们也在琢磨，希望引进一些书法教学培训机构进行补充。

目前，招商花园城还在另一个地区规划了一个购物中心。有趣的是，他们正在建立一个开业会议，并计划邀请同一个城市的一些知名人士。「教培机构」参加。

教学培训拯救城市商业综合体的情况，不只是这个西南省城市。

据《华夏时报》报道，根据仲量联行南京分公司提供的商业房地产数据，以教育培训为代表的服务企业成为上半年南京甲级写字楼最活跃的租户，租赁需求持续释放，约占成交量的30%。

很多像新东方、学习与思考这样的机构，几年前在南京的一些业务被削减和优化，现在又要重新加强。

回到西南部，仲量联行7月份发布的报告显示，上半年全市开设了6个优质零售项目，共计48.9万个。㎡，全年供应量已经超过2023，总存量已经上升到1,196万。㎡。

「6个项目平均开业率为91.4%，去年3个项目为92.7%，略有下降。」中国区零售房地产和消费研究负责人朱建辉表示，今年的情况已经恶化，不管是从销售情况，还是各种业态的租金状况，开店或者扩张的想法，总体上都不如去年。

在需求放缓的情况下，运营商普遍采用「先填后调」策略，通过引入书店、儿童公园、折扣仓储店等大型租赁能力较弱的业态，减少闲置，提升人气，帮助项目穿越周期。

据统计，朱建辉透露，目前全市购物中心教育培训机构租赁面积约为128,000。㎡，占全市优质零售业务总租赁面积的3.7%，规模较大。

但在他看来，「教育培训很难成为购物中心商业定位的主要业态，其行业的不确定性和潮洪客流很难支撑整个商业常规运营时间的客流引入。」

具体而言，教育培训经营稳定性不高，受政策影响较大，再加上出生率不高，未来教育培训行业规模有多大，难以看清。

其次，从商业运营的角度来看，教育培训行业是经营性的，不是销售属性的，效率低。它是否有良好的商业利润点还有待商榷。

根据国家统计局的数据，2023年人口出生率为6.39‰，连续多年下滑，人口自然增长率为-1.48‰。

人口，已连续两年负增长。

本文来自微信微信官方账号“橡树实验室”，作者：杜一兰，36氪经授权发布。

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