股票抵押贷款利率或再次下降，影响有多大？

八月份的最后一个交易日，房地产股迎来集体暴涨，105家房地产公司的a股上涨，多只股票上涨。

新闻方面，有传言称有关方面。正在考虑进一步降低存量抵押贷款利率，并且放开跨行“转抵押”。

事实上，“517新政”到目前为止，随着增量抵押贷款利率的下降，存量抵押贷款利率的下降呼吁再次上升。

从今年开始，LPR经历了两次调整，2月5日以上LPR单边下降25BP到3.95%，7月份下降10BP到3.85%，两次累计下降35个基点。

各城市第一套房、第二套房贷款利率持续下降，广州、苏州等地抵押贷款利率已经进入“2时代”，与之相对应的是现有抵押贷款利率仍然超过4%。

在新旧住房贷款利差逐渐扩大的情况下，存量住房贷款利率仍有一定的下降空间。如果存量住房贷款利率再次下降，预计利率将降低1600亿元-2200亿元，可以有效减轻居民抵押贷款压力，从而促进消费回升，提振经济。同时，减少提前还款的情况，有利于稳定住房市场的信心。

自今年以来，抵押贷款利率一直处于下行通道。

自2024年以来，LPR已经经历了两次调整。，第一次在2月份，LPR在5年以上下降了25BP到3.95%，降幅创下LPR机制成立以来的最高；接下来的7月份，将10BP降至3.85%。

就历史数据而言，自2019年以来，LPR已经经历了5年以上的9次调整。，从2019年8月的4.85%到3.85%，5年以上的LPR总数下降了100BP。

除一线城市外，全国大部分城市都取消了房贷利率下限，“517新政”取消了首套和二套房的利率下限，大部分城市的房贷利率创下新低。

根据CRIC调查，重点30个城市的首套房平均商贷利率为3.21%。，第二套房平均贷款利率为3.53%，较年初下降约0.6-0.7％。

在这些城市中，杭州、武汉、厦门等超过一半的首套住房贷款利率已经下降到3.2%以下，首套房贷在广州、苏州已跌破3%，例如，在广州，汇丰银行的第一套房利率低至2.9%，而渣打和广州银行的利率也低至2.95%，几乎接近公积金贷款利率。

今年以来，一些城市的房贷利率累计减幅接近1％，最典型的南京。

根据CRIC的调查，今年年初南京首套房贷利率仍然超过4%，1月份下降到3.9%，2月份随着LPR下降25BP到3.65%，“517新政”之后，南京房贷利率再次经历了几轮调整，目前主流银行首套房贷利率为3.05%，较年初累计下降约1%。％。

就股票抵押贷款而言，年初以来LPR的下降可以在一定程度上带动股票抵押贷款利率的下降，以缓解还款压力。但股票抵押贷款利率将在重新定价日(通常在明年1月)进行调整，换句话说，目前股票抵押贷款利率仍保持在4%以上。

股票抵押贷款利率在去年第三季度经历了一轮调整。当时央行、金监局于8月31日发文指导降低首套住房贷款存量利率，并于9月25日正式降低首套住房贷款存量利率，大部分符合要求的首套住房存量利率将降至报价利率。

去年十一月六日，央行发文称，已基本完成减少存量房贷利率的工作，存量抵押贷款利率超过22万亿元，调整后加权平均利率为4.27%，均值减幅0.73％，贷款人每年的利息费用从1600亿元降至1700亿元。

然而，股票抵押贷款利率的下降仍然面临着一些调整约束，整体利率仍然低于现行房贷利率水平。

今年六月，我们观察到提前还贷的情况依然存在，存量抵押贷款利率下降呼吁再次上升。

那时候，在北京房贷利率高的杨女士告诉我们，她告诉我们“有钱就申请还款”。同样在杭州上一轮小小的房贷利率降至4.4%后，6月份又提前还清了一笔贷款。

经过两个月的调查，我们发现，提前还贷的情况仍然存在。

比如今年8月，杭州的李先生也提前一个月预约还清30万元的抵押贷款，这是自2022年以来第三次提前还清贷款。上一轮抵押贷款利率下调后，李先生的抵押贷款利率从5.4%下降到4.2%，但仍高于杭州首套房利率的3.15%。

对李先生来说，抵押贷款利率过高，最直接的影响是"不愿消费"，下一步，他们家的计划是继续存钱，如果房贷利率过高，明年也许还会提前还贷。

以上受访者不是个案。当存量抵押贷款利率普遍高于增量抵押贷款利率时，居民的消费受到抑制，一些抵押贷款利率过高的居民更愿意“提前偿还贷款”来抵御风险。

在新旧住房贷款利差增大的情况下，存量住房贷款利率仍有调降空间。

要知道，目前抵押贷款是国内居民最大的债务项目，如果能尽快降低现有抵押贷款利率，有效减轻居民负债压力，释放部分购买力，提高居民支付能力和消费信心，促进消费回升，为经济增长提供动力。与此同时，也可以减少提前还贷等情况，以稳定住房市场。

根据目前存量房贷平均利率在4%左右的计算，CRIC估计每月还款400元可以减少70BP，按照100万房贷、30年、等额本息还款计算，预计购房者利息费用将减少1600亿元左右；如果降幅达到100BP，每月还款可以减少560元左右，预计购房者利息费用将减少2200亿元左右。

也就是说，在存量抵押贷款利率下降之后，市场预测将再次降低买家利率约1600-2200亿元。

值得注意的是，股票抵押贷款降息和跨行“转抵押贷款”的实施对商业银行的负面影响很大，也将直接制约商业银行的主动性和安全运营，需要后续颁布更多细则来支持。

总体而言，存量抵押贷款利率仍有再降空间。首套房存量利率下降有多种积极作用，可以直接缓解居民抵押压力，进而释放部分购买力，起到促进消费、提振经济的作用。对房地产本身的影响不是直接刺激效果，而是中长期影响。缓解居民抵押压力，防止大规模提前还贷，有利于房地产市场尽快恢复稳定健康发展。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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