在上海租房的房主，真的完了吗？

从2023年11月开始，全国大中城市租金持续下降，情况并不乐观。

具体到上海的租赁市场，同样令人叹为观止。

受苦的上海房主背刺。

7月房租

按道理讲，7、八月份的租赁市场，应该有一定的热度。

今年大学毕业生人数创下新高1179万。(同比增加21万人)

每一年都有很多毕业生来上海工作。

可惜，如此巨大的租赁需求，并未体现在租赁市场上。

根据易居研究所的数据：

七月份上海全市挂牌租赁房平均租金为88.15元/平/月，环比增长5.2%，同比下降8.7%，跌幅扩大1.2pct，比2023年全年平均租金下降7.4%。

也就是说，去年上海租金5000元的房子，今年只能租到4565元，每年的租金要少5200元左右。

相当于直接给租客免租一个月，还是有点肉痛。

从板块来看，2024年1~7月的平均租金，除嘉定租金同比上涨外，其它行政区均下跌。

资料来源：易居研究所，链家研究所

这一次， 上海房主，有点戳心。

为何？

我认为租金下降了原因至少有四个。

第一条，租赁库存正在增加。

从我们的合作伙伴那里得到消息，

八月份二手房挂牌数量持续上升，出售房主的情况已经变得困难。

这其中至少有20%的房主，知难而退，放弃卖房，转而租房。

第二条，租房子的影响已经到来。

截至今年6月，上海“保租房”供应已全部达到31.9万件。

这类房屋密集进入市场，必然会影响市场租金水平。

几个月前，官方仍在大力推动保租房进入校园。

大学毕业后6个月内，持毕业证可直接零门槛申请保租房。

租房保障，正在形成竞争优势。

第三条，高级租赁需求急剧下降，对于租金水平有很大影响。

外来人口减少，导致高管住房补贴大幅下降。

高端租赁板块，如新世界、陆家嘴等，中介出单量。都接近减半。

市场影响还是比较大的。

最后一个是，年青人有强烈的租房消费降级意愿。

以大换小，从市区换郊区的平替策略，是许多年轻人的选择。

如前所述，上海嘉定的租金正在上涨，这是一个很好的例子。

在这种情况下，上海的租金并没有下降，怎么可能呢？

喜讯？

近来，市场上出现了一个看起来很好的消息：

央行发言要提高租售比例。(注意，这不是说的涨房租）

这一消息源于央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。

这里有一个专题小讨论：

租金是决定房地产价值的关键变量。

我们国家的租赁市场规模已经超过2亿人，未来房地产的租金回报率将会越来越高。重要。

很多自媒体都把这个消息解读成了租金即将上涨的预期。

但是我非常不同意这一观点。很明显，央行喊的是租售比上升，而非租金上升。

因为，租售比的上升，完全可以在租金不上升的基础上实现。

目前，许多城市的租售比例超过2%，难道不是二手房价格超卖的结果吗？

因此，央行发言的目的是： 逐步稳步提高租金收益率，确保房价稳定。

三大动作

但是要实现这一目标，并非一件容易的事。

央行至少要有三个方向的行动。

首先，继续降低利息，降低房屋持有成本。

无论是刺激市场上涨，还是让大家相信租售比的未来，这个道理都很简单。

最根本还是提高资金回报率。

假如租售比例可以达到3%甚至更高，那么银行贷款利息的长期方向将达到3%以下。

有利可图，大家才能真正相信。“以租养贷款”这是一个很好的理财方案。

再者，如果要做这个动作，那么存贷房贷的利率，必然要同时降低。

归根结底，市场上的租赁库存，很大一部分是2022年以前高利率买家所贡献的。

二是要继续扩大国有资产，最终交付房屋。

租赁市场，现在保租房在这一新品类出来之前，实际上是靠市场自发调整的。

总的来说，还是一种供不应求的状态。

要想拥有调控租金的能力，就需要国有企业、央企手中有一定数量的房屋。

只有拥有房屋，才能动态管理市场的租售比例。

正如作物市场的波动一样，可以通过中央储备粮来调控，

未来的租赁市场，也可以使用“中央储备房”来调控租金。

租金高，多供应租赁住房，相反，减少供应。

那样的话，一个租金收益率相对稳定，真有保障。

在这方面，央行已明确表示，要继续加大对交房资金的支持力度。

近几个月来，广州、深圳已有大规模结束交房的例子。

三是租售比要上升，最重要的是收益要上升。

就当前的经济周期而言，三驾马车内部，对外贸易有所回升，但投资乏力，消费疲软。

短期内经济动能转换仍压力巨大。

假如央行真的想使力，最简单、最直接的解决方案可能是：向租户支付租金补贴。

对于城市无产或低产的租户来说，这也算是在分配阶段间接增加收入。

如此提高租金，又可以提高房东的收入，消费多少也可以带动一些。

上述三个目标需要同步进行，租售比稳步增长，才不会是一句空话。

现在看来，这里的哪一条实现起来还有很长的路要走。

总结

这个时候，央行跳出来谈租售比的事，其实很不错。讨巧。

归根结底，目前的市场环境，大家都很清楚，买房赚钱的预期已大大减弱。

但是市场上的资金，总是为了抵御通货膨胀，需要一个资本增值渠道。

现在股市反复波动，房市能有3%以上稳定回报率的商品，已经很不错了。

租赁市场，将来将是一个抢手的商品。

在央行的报告中，这不只是预测，

在当前买卖低迷的市场中，租赁市场的潜力已经得到证明。

不久前，贝壳公布了2024年上半年的财务报告。

2024年Q2，贝壳房租赁业务收入32亿元，同比大幅增长167.1%。

租赁业务，几乎占二手业务的50%。

这个足以看出：租赁市场，大有作为。

当然，如此大有作为，好处更多的是给那些结局交房的央企和国企。

说到底，现在结局交房，一箭三雕。

既能加快新房市场的去库存，又能完成摊派的保租房、保障房指标，还能完成摊派的保租房指标，用部分租金补贴地方财政。

您仔细考虑一下，在这种趋势下，

个体租赁住房，还能预期高租金回报吗？

自然，要回归一点理性。

未来的趋势是，你手里拿着收租的房子，回报率基本上在3%左右徘徊。

最后，弱弱地问：

最近想租房子的你，是想涨租还是降租？

本文来自微信微信官方账号“魔都财观”，作者：观看，36氪经授权发布。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com