500强物企管理规模增速持续下降

2024-08-31

最近，克而瑞物业管理与中国物业研究协会联合发布了2024年中国物业服务企业500强的整体实力，有几个重要信息。

随着物业管理行业进入存量时代的大环境，管道面积增速连续两年下降，500强物企。

积极的一面是，住宅业态在管面积上扭转了之前的下行趋势。，整体比例有所提高。

从经营效益来看，500强企业营收增速连续两年放缓至6.8%，多项经营连续两年保持低速增长，而基础物业服务仍为压舱石。

房地产行业的形势正面临着巨大的变化，行业仍然要面对许多挑战。

根据克而瑞物管数据，2023年，500强企业管理面积达到183.4亿平方米，同比增长6.2%，与2022年相比，增速下降0.9％。到目前为止，500强物企的管理面积增速已经连续两年下降。

另外，百强物企管理面积130.5亿平方米，同比增长7.6%。百强企业占500强企业管理面积的70%以上。产业集中度进一步显现。

聚焦上市物企，2023年管理面积76.0亿平方米，同比增长12.0%。

近几年来，物企投拓难度不断增加。

从数据上可以看出，无论是500强物企、百强物企，还是上市物企，第三方在管道面积中所占比例均为升降。，与2022年相比，500强物企第三方管理面积下降幅度最大，降低1.6％。

高质量的物业项目投拓竞争日益激烈。

值得注意的是，在保交楼的推动下，500强物企住宅业务在管理面积中所占比例改变了之前的下行趋势。，比例上升0.5个百分点至57.3%。在过去的六年里，住宅业务在管理面积中的比例首次增加。

相应地，管道面积占非住房业态的比例下降到42.7%，较2022年下降0.5％。

原因很容易理解。受房地产行业住房保障交付政策的影响，2023年全国商品房竣工面积达到7.2亿平方米，仅次于2021年的7.3亿平方米，同比增长15.8%。短期内，大量商品房竣工直接转化为管理面积的物企住宅业态，一定程度上提高了500强物企住宅业态的管理面积比例。

管理规模增长放缓，在一定程度上制约了物企的收入。

根据克而瑞物管数据，500强、百强、上市物企收入增速全面下滑。

其中，上市物企收入增速下降最为明显。，与2022年相比，2023年上市物企总收入为2913.6亿元，同比增长7%。％。另外，500强企业和百强企业的收入增长率也下降了1.7％和1.3％。

就业务条线而言，基本物业服务仍然是压舱石。

具体而言，2023年500强物业企业基本物业服务收入为4295.3亿元，同比增长8.0%，增速较2022年进一步下降3.1％；与非业主增值服务相比，社区增值服务收入分别增长3.3%，减少6.3%。

基本物业服务仍然是收入的主力军，其占总收入的比例不断提高。2023年，500强物业企业基本物业服务收入占74.8%，同比增长0.8%％。

相比之下，社区增值服务和非业主增值服务的收入占比下降了10.1%和7.2%，同比分别下降了0.3%。％和1.0％。

再次看看社区增值服务。2023年，500强物企社区增值服务收入增速总体低位反弹。

其中，社区电子商务和社区家政收入增速进一步下降，社区房屋经纪人和空间运营收入处于负增长状态，社区美居装修和社区停车收入明显回升。

就盈利能力而言，2023年，500强、百强、上市物企利润分别为1029.6亿元、799.4亿元和591.2亿元，同比分别增长5.1%、2.4%和1.2%远低于同期收入增长率。

资料背后，实际反映出物企经营业务的盈利能力进一步减弱。

五百强、百强物企净利润连续两年负增长。

具体而言，2023年500强、百强净利润分别为380.1亿元和215.8亿元，比去年同期下降6.7%和3.4%。上市物资企业净利润163.1亿元，同比增长11.8%。考虑到资产减值准备等不确定因素，未来上市物资企业净利润回升趋势依然不容乐观。

就物企业净利率表现而言，近年来，500强和百强物企净利率创下新低，上市物企净利率触底，净利率小幅回升至5.6%，同比小幅上升0.2。％。

其中，500强物业企业基本物业服务毛利率基本保持稳定，2023年毛利率同比下降0.1个百分点至15%，社区增值服务毛利率缓慢下降至34.4%，同比下降1.9%。％，非业主增值服务毛利率水分逐步挤出，毛利率同比下降4.2个百分点至20.2%。

房地产行业正处于调整中期，市场复苏迹象不明显，调整持续时间仍充满不确定性。相对来说，物业行业呈现出完全不同的趋势，已经进入第二个发展阶段。

同时，物业行业面临着规模增长率连续两年下降、行业增收不增利等诸多挑战。在新的发展阶段，巩固专业力量，提高维度服务能力是打破游戏的关键。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，CRIC物业管理，36氪经授权发布。

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