五大新城，麻烦大

每次谈起五大新城，我有点纠结。

由于在每一个人的心中，它的分量是不同的。

有些人认为五大新城是刚需圣地、区域中心、节点城市；

有些人认为是远郊，大饼区，不毛之地。

这个周期，五大新城的房价表现如何？五大新城的房子还能买吗？

现在看来，五大新城，也许麻烦很大！

下跌最严重的临港

不管是体验还是实际，五大新城中，临港新城这一轮房价下跌幅度最大。

此前因学习qu而被炒作的宜浩佳园，房价从4万跌至1.8万，腰斩不止：

地铁房质量较好的核心位置，陆家嘴一期滴水涟岸，单价从6.3万暴跌至3.6万，跌幅42%。

由于临港炒作最激烈，临港跌幅最大。

归根结底，国家自贸区，加上明星公司特斯拉，c919大飞机…

再加上强学区，让临港的房价一度爆炸到7万。

临港的 野心很大 ，到2035年，临港计划有250万人口。

单纯从规划的角度来看，临港是五大新城中上限最高的，但是房价嘛不好说。

归根结底，新城的规划并非让大家来炒房。

临港距主城60公里，是五大新城中最远的一座，这里到人广的距离，已无法用辐射来形容。

也就是说，临港没有任何城市溢出收入，只有资源硬导入。

每一年，数以万计的新房供应，以及新城漫长的规划落地周期，埋葬了无数想在临港搏击短期暴击的炒房者。

临港新房，曾经要靠人才证才能买到，现在已经没人问了。

松江新城艰难奋斗

松江新城基础很厚，发展最早，被认为是五大新城的老大哥。

与其它郊区不同，松江的发展思路长期以来都是共同富裕的，摊子铺得很大：

对于许多人来说，松江老城、松江新城、松江大学城，再加上松江南站，还有g60科创走廊。

饶是这样，松江新城的跌幅不小。

保利西子湾的小户型从6万跌到4万出头，30%的首付直接下跌，这一价格已回到2016年。

三湘四季花城，跌得更猛；

松江的房子太多了，佘山动迁房和泗泾地铁站的人一样，房山房海，互相压价。

再加上轨交就靠一条9号线，松江到市区来回出行的体验相当差。

而且这两年松江的行业也遭遇了瓶颈问题，松江地区第二产业上半年负增长2%。

松江经济受到传统制造业的不利影响，间接影响松江房价。

青浦新城没有存在感。

在几个郊区，青浦区本来就没有什么存在感，后来有了大虹桥的规划，热度才上升一些。

青浦新城就像它的亲妈一样，在五大新城中存在感也很低，甚至板块划分也不清楚。

青浦新城的房价，也一直没有涨多少，一些小区已跌破2017年的新房价格。

中铁逸都，21年89平两室成交价格为4.9万元，底层成交价格为3.6万元，跌幅为26%。

青浦先天远离上海中心地区，其中还有一个闵行，所以发展起来。比较单独。

其实城市的购买力并不是很喜欢青浦新城，但是当地人对青浦新城本身的核心位置非常认同。

华为青浦R&D中心的确很大，但是到青浦新城的距离接近20公里。

东边是大虹桥，西边是华为，但是青浦新城感觉都不靠谱。

青浦新城2025年计划人口为55万。

2035年，计划只达到80万。与新城其他百万人口规划相比，高层对青浦的定位非常克制。希望青浦新城能在长三角融合的下一步收获更多。

奉贤新城最为强大

五大新城中，奉贤新城它的存在感甚至低于青浦新城。

反而这一轮房价跌幅最小，意不意外？

重点是奉贤人认同这里。

奉贤几乎是用全区的力量建造新城，南桥就是奉贤人耶路撒冷，高价卖到5万的价格也很正常。

奉贤是一个典型的内循环市场，完全依赖于当地购买力撑起来的。

投资者进入市场的并不多，所以房价的涨跌相对有限。

奉贤新城汇集了奉贤的全部资源和配套设施，甚至连工业东方美谷都是以奉贤新城为基础。

由于奉贤区的其它板块几乎都变成了“垃圾”板块。

当然，跌幅不大的一个基础，就是前期也没有涨多少：

中粮南桥半岛，17年4.1万，21年4.1万，23年4.1万，现在也只下降到3.8万。

奉贤新城，真是“稳健”的选手。

嘉定最昂贵的新城

嘉定新城离市区最近的是五大新城，靠着学区和11号线，吸引了很多城市客流，房价也是几个新城中最贵的。

西郊金茂府91平的二手房标杆小区最高成交价格为7.6万元，最新成交价格为6.7万元，下降12%，相当坚挺。

但是中信泰富却跌得更多，从最高点5.67万，跌至3.97万，跌至28%。

嘉定的优势在于产业基础好，经济实力强。

虽然传统汽车产业面临着新能源的冲击，但嘉定汽车城实际上也在努力转型。

此外，嘉定新城各方面都有很强的配套设施：

尤其是商业，甚至到了内卷的程度。

大融城、中信泰富万达广场、宝龙广场等多个大型商业中心早在2018年开业。

算下嘉定新城现在已经有八大商业体了。

轨道交叉，11号线本身就是一个强大的轨道交叉，未来还会有嘉闵线、嘉定快线、14号线西延，

嘉定新城与上海内环的轨道距离只有半个小时左右，交流非常密切。

新居理想之地爆红，一半以上要归功于嘉兴新城的配套设施。

嘉定新城房价贵是有原因的，毕竟实力最强， 最好是人口落位 。

总结

这个周期，上海几乎90%的房子都在下跌。

城市老破小疯狂以价换量，五大新城的房子，同样回调不少。

松江是临港最狠的地方；

嘉定青浦稍微好一点，奉贤出人意料地“坚强”。

事实上，五大新城的规划，是典型的产城融合：

新城希望这里的人们在这里工作，在这里生活，在这里消费，新城有足够的土地建设配套设施。

然而，计划终究是计划，还没有完全落地，就目前而言：

五大新城置业的大部分仍然是在城市地区工作的潮洪族。

除了临港，因为它离市区的确太远了。

所以城市降价，将对五大新城进行降价。打击比较大。

五大新城原本是进城区的跳板，现在城区都便宜了，直接买城区不好吗？

就目前的供需关系而言，五大新城的土地、新房，并不稀缺。

想要多少就有多少，而上海真正优质的教育医疗资源，五大新城又比较薄弱。

在过去的几年里，五大新城的规划被渲染得太精彩了。

与宏大的规划相比，房市下行期，购房者更加相信现在的真金白银。

正如我们之前在文章中所说，上海外环外的新房去化周期为28个月，库存压力很大，而五大新城恰好是高发区。

据说临港的开发商，给中介的分佣金是一套20万元的房子。

要知道，临港一套新房也就两三百万的总价，接近10%的佣金，可见卖起来有多难。

五大新城最终发展如何，还是要看人口的落位水平。

所有的配套基础，商业，教育，医疗，都要靠人。

没有人，即使资源来了，也无法保持稳定。

而且目前五大新城的人口数据，除嘉定新城外，最新的只有2020年：

松江新城64.14万人，青浦新城51.1万人，南汇新城29.98万人，奉贤新城24.87万人。

截至2023年底，嘉定新城已有67.4万人居住，96.3%已完成“十四五”规划人口(70万人)，

面对人口、二手房、新房三重压力的五大新城。

在短期内，五大新城的房价并不乐观。

迫切需要再一次降低落户和买房的门槛，先有人说。

没有，临港落户的口子又放开了！

对购房者而言，是否要在五大新城买房，如果你的工作是固定在这里的，比如体制内、事业单位、青浦华为等大型基地，

自然可以买到，否则买到城区每天反向通勤两到三个小时也没有必要。

假设你在市区工作，那么看看郊区的房子，或者是市区的丈夫房，也许是更安全的选择。

本文来自微信微信官方账号“魔都财观”，作者：观看，36氪经授权发布。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com