格力弃子“退房”，将再次被董明珠鄙视。

四年后，格力地产(600185).SH）资产重组工作再次提上日程。

七月七日晚，格力地产公布了有关公司重大资产重组计划的重大调整通知。

内容主要分为：

当前，上述资产重组方案已经得到珠海国有资产监督管理委员会的原则同意。

对此，中国企业资本联盟副主席柏文喜告诉源媒汇，“格力地产将逐步退出房地产开发业务，实现主营业务转型的总体战略考虑。这种转型有望帮助公司更新运营模式，改善其财务状况。珠海免税集团的投资也可能提高上市公司的资产质量和利润水平。”

事实上，早在2020年5月，格力地产就开始重组资产。然而，随后，公司高管的一系列违规行为被迫停止重组。

比如2020年12月，原董事长鲁君四因涉嫌泄露内幕消息被采取强制措施；2023年7月，证监会对公司因信息披露违法行为进行了立案调查，涉及财务数据披露不准确。

直到“调查事件”结束，格力房地产的资产重组才得以重启。与上次“借钱”收购免税业务不同，这次免税业务被“卖身”取代。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在购买珠海免税集团51%股份之前，格力房地产可能不会出售资产，而是国有企业资产重组。

珠海免税集团由珠海国有资产监督管理委员会和华发股份有限公司(60032525)通过天眼查工商信息可以看出。.SH)珠海城市建设集团有限公司共同拥有控股公司。

然而，通过格力房地产的债务，项目资产的价值和能否实现是一个问题。同时，与促进资产重组相比，公司现在更紧急的任务是保护外壳。

与格力集团及格力电器(0006511)相比，格力地产处于如此尴尬的境地。.SZ）董明珠的掌门不是没有关系的。

01 “退房”转型及保壳行动

格力地产是今年第三家宣布退出房地产开发业务的上市房地产企业。此前，美的房地产(03990.HK)、华远地产(600743.SH)还宣布“退房”。

图片来源于格力地产官网。

其中，华远地产将公司拥有与房地产开发业务相关的资产转让给控股股东华远集团。美的房地产将房地产开发业务从上市平台剥离，转让给何享健家族实际控制的海外个人公司。

这两家上市公司在完成“退房”后，将重点关注代建、物业管理、商业物业运营等业务。

“上市公司的‘退房’反映了国内房地产行业面临着市场调整、业务重组、经济压力、市场竞争、转型升级等一系列深刻变化。”柏文喜分析说:“例如，一些企业为了规避风险或寻找更有利可图的行业，可能会选择退出或减少在房地产领域的投资。”

但是，在a股上市的华远地产、格力地产进行重大资产重组，还有另外一个目的：免ST。

在2023年财务报告公布的同时，华远地产宣布“退房”。翻看2021年至2023年华远地产的财务报告，可以发现其净利润和扣除非归属母亲的净利润已经连续亏损三年，ST应按规定执行，但只要近期有资产重组或注入资产，就可以免除。

来自wind的华远地产财务数据截图

这次格力地产宣布“退房”，或者同样的目的。

根据原资产重组方案，格力地产直接将免税业务纳入公司，成为主营业务之一。然而，房地产开发业务的情况有目共睹，这也是格力房地产目前亏损的主要原因。

在过去的几年里，格力地产的净利润和非归母净利润都处于亏损状态。损失主要来自于房地产项目的减值准备。2022年，格力地产减值准备金额为17.88亿元，2023年减值准备金额为4.06亿元，占本期归母净利润绝对值的66.61%。、55.39%。

截图自格力地产2023年财报截图

今年第一季度，格力地产净利润和扣除非归母净利润没有扭转，而且正在加速下跌；净利润为-1.03亿元，扣除非归母净利润为-1.39亿元，同比分别下降1217.35%和937.28%。

在今年中期报告披露之前，格力地产率先推出了“调整版”的重大资产重组方案。

在最新的重组方案中，格力地产将放置与上海、重庆、三亚等地房地产开发业务相对应的资产负债和与上市公司相关的对外债务，并放置在珠海免税集团不少于51%的股份中。如果有估值差额，将以现金形式补足。

在公告中，格力地产表示，“此次资产置换所涉及的具体资产范围仍需进一步协商确定”。

因此，格力房地产开发业务板块的估值取决于公司和项目的负债情况。

源媒汇发现，格力地产近两年几乎没有新项目，只有珠海、上海、重庆、三亚有5个项目，2023年底可销售62.4万个项目。㎡，只有重庆有33.91万土地需要开发。㎡，库存账面价值184.81亿元。

截图自格力地产2023年财报截图

到2023年底，格力地产的有息负债为140.7亿元，净贷款比例高达232.82%，现金短期债务比例为0.16。

上面只有表内债务部分，格力地产还有超过净资产近两倍的表外债务。2023年底，对外担保余额为108.25亿元，占公司净资产的194.72%。

从天眼查工商信息可以看出，格力地产全资控股有限公司三亚联合建设发展有限公司、珠海太联地产有限公司均有股权质量，涉及珠海港珠澳大桥珠海口岸-商务配套区项目三亚联合中央商务区项目。

格力房地产的债务状况不仅表明了“退房”的难度和可行性，也反映了公司的资产状况和财务状况。格力集团和董明珠是造成这种困境的根源。

02 格力集团的“弃子”

早在1985年，格力集团的前身就开始涉及房地产业务，但直到2004年才正式成立业务团队。当时格力集团副总裁鲁君四担任房地产负责小组组长，团队只有7名员工。两年后，格力房地产有限公司正式成立，鲁君四担任董事长。

格力集团对格力房地产一直很冷淡，却不愿意失去一块肥肉。当时集团创始人朱江洪对房地产业务一直不感兴趣，更注重空调技术的研究。

2012年，董明珠担任格力集团董事长、格力电器董事长和总裁。空调女王上任后，多次表达对房地产市场的厌恶和不屑。

比如在2014年夏天的达沃斯论坛上，董明珠直言:“格力走专业化之路，绝不做投机生意。房地产行业赚钱太多太快，很容易让人失去奉献精神。”

格力地产很快成为格力集团的“弃子”。

图片来源于格力地产官网。

2015年1月，格力集团计划向珠海国有资产监督管理委员会下属的珠海投资控股有限公司(以下简称“珠海投资控制”)免费转让格力房地产3亿股，占总股本的51.94%。同年5月，上述事项完成转让手续。

从那以后，格力地产的命运发生了巨大的变化。别忘了，珠海国资旗下还有另外一个房地产开发平台——华发股份。

虽然都是珠海国有资产监督管理委员会的下属公司，但华发股份于2004年完成上市，“立足珠海，布局全国”战略于2012年启动。相反，珠海投控是一个成立不到一年的新平台，其主要职责是政策和战略投资。

即使格力地产已经从格力集团剥离出来，董明珠仍然没有“放手”的意思，并多次对此表示不满。比如2018年，她强调格力地产与她无关。格力地产从格力集团剥离，使用格力商标，对格力构成伤害。

在被格力集团抛弃之后，格力地产不能得到太多的资金支持，而房地产行业正是一个资金密集型行业。

格力地产和董事长鲁君四只能靠自己。纵观格力地产往年的财务报告，我们也可以发现，在转移到珠海投控之前，公司的资金大部分来自项目抵押贷款和自身担保贷款，只有少数与格力集团相关的贷款。

2015年格力地产长期贷款状况

房地产开发很难没钱。因此，2016年8月，格力房地产向建信基金管理、玄源投资、广州金融控制等6名投资者“固定增长”约4.42亿股，资金约30亿元。

格力地产可以获得固定收益融资，这是珠海投资控制与投资者签署的“抽屉协议”。看似固定收益融资，实则是“明股实债”，涉及年化率6.5%的借款合同。

这件事直到东窗事件才公之于众。原因是控股股东珠海投控在两次触发约定的长期购买环境下，未能履行购买安排，格力地产被固定增长目标申请冻结。

有趣的是，为了提高股价，格力地产在2020年初透露了“出口1亿个一次性医用口罩”的消息，但随后被上海证券交易所询问。

不久之后，格力地产正式宣布将收购珠海免税集团100%股份，并向35名目标募集配套资金。随后，上述原董事长鲁君四、其他高管和公司不断被立案调查。此外，过去的“劣迹斑斑”多次停止了重组工作。

事件发生后，格力地产和珠海免税集团现在再次相爱。

根据格力地产给出的模拟财务报告数据，2023年珠海免税集团收入可达22.86亿元，净利润为6.67亿元，归母净利润为6.73亿元，净利率和归母净利率均超过29%。

珠海免税集团模拟财务数据

这幅格力地产画的“饼”，能不能兑现？

本文来源于微信公众号“源媒汇”（ID:gh作者：源媒汇，36氪经授权发布，_3d611b916e1e)。

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