泰国酒店巨头负债320%，“秀翻”中国同行

酒店品牌都喜天阙（Dusit Thani）创始人举办了许多豪华晚会。泰国皇室，罗德·斯图尔特（Rod Stewart）和史蒂夫·旺达一起（Stevie Wonder）等待名人曾经是宴会的座上宾。

如今，喜天阙酒店迎来了第一位非创始家庭成员的掌舵人。她正在向日本、尼泊尔和希腊拓展业务，很快就会涉足印度和沙特阿拉伯。都喜国际的负债率在美联储加息的几年里达到了320%，是泰国酒店股票中负债率最高的公司之一。但是当银行看到他们(公寓)卖得很好的时候，又松了一口气。目前，中国房地产企业去杠杆化，这家公司的经营模式仍然可以给人一些启发。举例来说，大家都喜选择拥有更多的酒店品牌，而不是酒店资产；布局抗周期较强的食品行业，保证了稳定的现金流能够度过难关。但是更重要的是，都喜只是在位置最好的地方破土动工。

房地产再开发是东南亚非常普遍的现象，但是其中一项拆迁工程尤为引人注目。

五年前，工人们开始拆除曼谷市中心的22层标志性酒店和510间客房。（Dusit Thani）。它的高度是82米，曾经是曼谷最高的建筑，其独特的金色尖形在过去的半个世纪里定义了曼谷的天际线。查努·皮娅维维，这家酒店的创始人。（Chanut Piyaoui）作为泰国酒店业的先驱，曾经在这里举办过许多华丽的宴会，泰国皇室成员和罗德·斯图尔特（Rod Stewart）、史蒂夫·汪达（Stevie Wonder）等待名人参加。

随之而来的是即将完工的39层曼谷都喜天阙酒店（Dusit Thani Bangkok），它更宏伟，更豪华，但房间的数量只有原来的一半，有257个房间。酒店标志性的金色尖形被保留下来，但它被包裹在一个新的尖形上，后者的大小是原来的三倍。它的灵感来自曼谷的郑王庙（Wat Arun），是查努对泰国传统的致敬。

这座重建后的标志性建筑将于九月开放，作为都喜中央公园（Dusit Central Park）部分，后者是一个价值13亿美元的综合性房地产开发项目，Dusitit由查努家族控制 Thani Public Co和郑氏家族（Chirathivat）的尚泰集团（Central Group）Central上市公司 Pattana联合开发，后者拥有都喜天阙的少数股份。

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查努的儿子查宁·多纳瓦尼克2015年底（Chanin Donavanik）宣布，他将辞去都喜国际。（Dusit International）首席执行官一职，将公司的经营交给了家庭以外的人，并且是一个业外人士，这一举动引起了泰国社会的广泛关注。

60岁集团CEO苏普吉·苏森潘今年4月（Suphajee Suthumpun）接受福布斯采访时说：“都喜集团做出的决定非常大胆，我(接受这个职位)的决定也非常大胆。”

曾经是IBM高管的苏普吉，也是福布斯亚洲版“最具影响力的商业女性榜”之一。2016年1月，苏普吉成为都喜集团首席执行官。她说她之所以接受这个挑战，是因为都喜天阙似乎是“我可能会创造一个长期的地方”。

在今年5月的另一次采访中，查宁补充道:“当时很多人说我疯了，甚至选择了一个没有酒店经验的人来管理集团。”但他认为，作为公司集团的品牌，都喜国际的转型机会已经成熟，需要一个有新思路的“转型”CEO。

虽然拆除过去的旗舰酒店是一个艰难的决定，但查宁承认:“我知道我们应该这样做。”在过去的几十年里，酒店进行了两次升级，但在许多方面，例如，房间的大小受到1970年建筑结构的限制，无法与曼谷较新的豪华酒店竞争。

“苏普吉的绰号是”Super G"(源于其英文名字的谐音)，她和查宁一样，都认为都喜国际的酒店业务已经准备好彻底改革。他说：“我们的收入过于依赖酒店，90%以上的收入来自这里。”她讲。这个从外部空降的改革者现在正在对企业历史上最大的投资进行监督，同时领导其资产组合的多样化进程。查宁说：“她是一个完美的选择。查宁成为苏普吉接任CEO后的副董事长。

苏普吉一直在扩大都喜国际的全球业务地图，坚持“轻资产”战略，致力于管理酒店，而非拥有酒店。目前，该公司拥有8个酒店品牌(她接手时只有4个)，其中10家是自有酒店，47家是管理酒店。到2023年底，该公司旗下的酒店房间总数增至11500多间，而5年前的酒店房间为7150间。去年，都喜国际开始在日本、尼泊尔和希腊经营酒店。预计2024年将增加8-10家酒店，并与马来西亚、印度和沙特阿拉伯的几家酒店签订了管理合同。

另外，都喜国际还管理着243栋别墅，这些别墅于2018年收购了Elite。 Havens未来合并的资产也是苏普吉扩大资产组合的另一项措施。此外，她还为年轻游客收购了精品连锁酒店ASAI。

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苏普吉在Baan的Baan在五年内，我希望我们有100家酒店。 Dusit Thani餐厅边吃泰国炒面边说。这是她在曼谷都喜天阙周边开设的三家餐厅和俱乐部之一，旨在让都喜的名字在酒店重建期间继续传播。

这道菜也引起了显著的变化。苏普吉注意到，这道菜在同一家都喜酒店的不同厨房有不同的味道，她应该保证一致性。

所以，她于2018年成立了都喜食品公司（Dusit Foods），为了帮助所有喜酒店实现食谱标准化，此后又在餐厅、餐饮经营、食品加工等方面进行投资。泰国国有石油企业PTT的零售部门2022年收购了都喜食品25%的股份，建立了战略合作伙伴关系，使企业能够通过PTT的一些加油站扩大业务范围。目前，都喜食品占企业年收入的近20%，而CEO表示，该子公司有可能在2025年分拆上市。

然而，苏普吉面临的最大任务是完成都喜中央公园的建设。除了都喜天阙酒店，这个公园还包括69层都喜公园。（Dusit Residences）、一栋43层的办公楼和一个总建筑面积13万平方米的购物中心。预计2025年将完成这些项目。

这一大型综合项目对于都喜国际来说是一个巨大的飞跃，届时都喜国际将同时拥有和经营这些酒店和公寓。总投资约为460亿泰铢(约合13亿美元)，Central Pattana将投资260亿泰铢，尚泰集团负责零售和商业房地产的管理。他说：“都喜中央公园是泰国两家最成功的家族企业强强联合的结果。”Cental 瓦拉亚·齐拉蒂瓦拉蒂·PattanaCEO（Wallaya Chirathivat）它在一封电子邮件中说。他说：“我们有共同的历史，并致力于长期投资。”

自然，没有人能保证都喜中央公园一定会取得经济成功。2019年，泰国的旅游业创下了近4000万游客的纪录，但随后的新冠肺炎疫情给该国带来了重大挫折。在接下来的两年里，游客数量只是之前的一小部分。(疫情过后，游客又开始回到这个“微笑之国”，但2023年的游客数量仍然低于疫情爆发前的水平，大约是2800万。）这样不仅耽误了项目的实施，而且使得自2020年以来一直处于亏损状态的喜国际遭受了巨大的损失。去年，该公司的收入增长了25%，达到64亿泰铢，但净亏损从去年同期的5.01亿泰铢扩大到5.7亿泰铢。

查宁说，都喜国际已经向这个房地产项目借了200亿泰铢。据彭博社报道，该公司负债率为320%，是泰国酒店股票中负债率最高的公司之一。查宁解释说，该公司的现金流良好，称银行“看到我们的(公寓)卖得很好”，80%以上的模块已经支付了押金。

Teerapola，曼谷股票经纪公司Finansia的投资分析师 Udomvej说，他有点担心都喜国际的债务，但是“好的现金流”缓解了这种担忧。长久以来，这位分析师一直将都喜天阙的股票定为“买入”，目标价格为15泰铢。都喜天阙今年一季度完成了小利润，扭亏为盈。截至6月底，该股报价为10.80泰铢，较7.15泰铢52周低点上涨51%。

其它酒店和房地产分析师也对该公司持乐观态度。C9咨询公司 普吉岛Hotelworks董事总经理比尔·巴内特（Bill Barnett）他说：“都喜是泰国的传统品牌，重建对它很有意义。”

尼古拉斯·维特文科（Nicholas Vettewinkel）也同意这一点。这个世邦魏理仕（CBRE）由于其优越的地理位置，与主要道路和曼谷的两条地铁线路相连，泰国房地产市场总监表示，该项目“非常有前途”。

但是都喜中央公园并不是这个社区最大的房地产开发项目。曼谷一号（One Bangkok）这是一个巨大的项目，耗资40亿美元，位于拉玛四路。（Rama IV Road），与隆皮尼公园相邻（Lumpini Park），占地16公亩以上。它由饮料行业的亿万富翁苏旭明明（Charoen Sirivadhanabhakdi）全部，由其TCC集团旗下的Frasersers Property负责开发。完工后，曼谷一号将拥有五栋办公楼、三栋住宅楼和五家酒店，以及零售空间。

虽然Frasers Property 拒绝在本文中发帖，但是Central “竞争对于商业来说是健康的，我们每个公司都会给这片土地带来不同的物品，”Pattana瓦拉亚说。

由于疫情后泰国经济复苏乏力，人们担心这两个大型开发项目是否会导致优质办公空间过剩。然而，新加坡房地产咨询公司高力国际（Colliers）戈文达·辛格，亚洲执行董事（Govinda Singh）表示，由于租户“普遍希望搬到更新、更环保的建筑”，所以旧房产很可能会失宠。

对苏普吉来说，这次向新领域的发展也为她大部分时间都在科技领域的职业生涯画上了完美的句号。泰国国立法政大学（Thammasat University）苏普吉在加州诺斯罗普大学学习社会学和人类学后，（Northrop University）获得国际金融和会计硕士学位。此后，她在IBM工作了23年，是当年最年轻的泰国地区经理(37岁担任该职务)，也是第一位担任该职务的女性。她还在美国总部担任高级职务，最终在2011年回到曼谷，负责泰国卫星运营商Thaicom，他经营状况不佳，并在担任CEO的四年内扭亏为盈。

2015年10月，她被任命为都喜董事会成员，三个月后被任命为都喜公司首席执行官。苏普吉说，她的最新工作给她带来了新的成就感。“我正在帮助把泰国推向世界。这就是我的热情。”

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都喜国际的创始人查努·皮娅维于1922年出生在曼谷以北约110公里的一个小镇上。她的父亲有一个小锯木厂，她没上过学的妈妈经营着一家碾米厂。查努考上了曼谷的国立法政大学，但后来他去了纽约，在哥伦比亚大学，因为第二次世界大战中断了他的学业。（Columbia University）英语短暂的学习。

1947年回国后，她开始为那个时代的女性做一些非常不寻常的事情:建造、拥有和经营一家酒店。在她的美国之旅结束后，查努决定帮助全世界的人去泰国旅行，这需要一个符合国际标准的住宿设施。

一九四八年，26岁的查努开始建造一家拥有30间客房的酒店，这是曼谷第一家拥有游泳池、电梯和空调的酒店。查努的儿子查宁·多纳瓦尼克回忆说，他的母亲向她的父母借了很多钱，以筹集资金在湄南河周围建造这家酒店。每个星期，他们都会给她带来一袋泰铢钞票，用来支付承包商、工人和供应商的工资。但查宁补充说，他母亲还要求全部贷款。

和已故的泰国国王普密蓬·阿杜德（King Bhumibol Adulyadej）已故泰国公主加利亚尼·瓦德纳娜的姐姐（Galyani Vadhana）会后，查努将酒店命名为公主酒店。（Princess Hotel），加利亚尼公主还允许她使用这个名字，并且一直是查努经商道路上的重要支持者。这家酒店于1949年开业，使查努走上了成为亚洲酒店行业领袖的道路，业务遍及各大洲。20世纪60年代中期，查努甚至制定了一个计划，建设一个规模较大、国际标准较高、具有泰国特色的酒店。为了方便国际游客发音，她坚持要给酒店取一个泰国名字。（Dusit 泰语中Thani的意思是“天堂里的小镇”。）她卖掉了公主酒店，以支持都喜天阙酒店的建设。一九七○年二月，都喜天阙隆重开幕，加利亚尼公主再次出席盛大的开幕式。

长期以来，泰国旅游业一直是国内生产总值的主要来源。为了表彰查努对旅游业的贡献，泰国国王普密蓬在2000年给了她平民最高的皇室荣誉:“thanpuying”，相当于英国的“夫人”（Lady）称号。

查努的儿子说，他能理解为什么泰国媒体称他的母亲为“铁蝴蝶”。查宁说:“我妈妈很谦虚，大部分时间都很安静。但是当她需要强硬的时候，她无疑是强硬的。”

查努遇到了英国前首相玛格丽特·撒切尔夫人，当时名人不断入住酒店。（Margaret Thatcher），接着，他们一直保持着联系。撒切尔夫人也会把自己的记忆寄给查努，并在上面提到：“一位铁娘子送给另一位铁娘子”。

查努在都喜天阙酒店临近开业50周年之际，制定了全面重建的计划。2019年，为了满足当前需求，保留泰式风格，酒店被夷平。然而，查努并没有等到它建成，在2020年98岁生日前去世。”我妈妈建了这家酒店，她特别喜欢，”查宁说。重建后的旗舰酒店“是为了纪念妈妈的成就”。

67岁的查宁还补充说，他退休前的目的是让所有喜天阙再次成为“泰国顶级酒店之一”。他承认，有一段时间，他不确定这家公司能否继续生存。

"我现在感觉比过去六七年的任何时候都要好得多。但是战斗还没有结束。"

本文译自

https://www.forbes.com/sites/rgluckman/2024/07/05/inside-a-13-billion-plan-to-rebuild-a-thai-luxury-hotel-brand/

本文来自微信公众号“福布斯”（ID：forbes_china），作者：Ron Gluckman，翻译：Vivian，36氪经授权发布。

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