北京房市给出了一个「阳台」信号

经常看房的北京买家可能会发现，最近，越来越多的项目又开始做阳台了。。

起初，这种趋势是从丰台的高端项目开始的，后来席卷了丰台和顺义，成为这两个地区新的“潜规则”。然而，其他地区仍然严格按照规定控制阳台，没有跟进。

直到最近几个月，继丰台、顺义之后，带阳台的项目开始出现在大兴、昌平、石景山、通州，而且是“开放式阳台”。有些项目的阳台深度可达1.5米，面积可达5-20平方米。

有些项目不仅做了大面积的阳台，还开始在宣传和项目材料中明确提醒:打开阳台、设备平台、凸窗“打包送货”。

对北京的购房者来说，这是一个值得注意的变化，也是一个非常积极的信号。

丰台某项目宣传资料

在过去的10年里，阳台在北京的新市场几乎灭绝了。除了一些豪宅、别墅产品和小规模非标产品，一般的别墅和高层建筑都不再是阳台。

主要原因是2013年北京出台了《北京住宅外部设计指南(实施)》，明确规定高层住宅建筑不得设置开放式阳台。

卖房子的时候，大部分开放式阳台只计算一半的面积，所以很多买家会喜欢买带阳台的房子。第一，他们可以多一个功能区，晾衣服，养花或者养宠物，放一些杂物；第二，阳台部分只支付一半的面积。在土地稀缺的北京，很多“心理成本”和买房成本都可以摊开。

但是2013年《指南》发布后，开发商基本不做阳台，因为从2013年到2021年，北京的住房市场一直在上涨，房子也卖得很好。开放式阳台受到规定的限制，会增加施工成本。封闭式阳台也和室内一样计算容量(容积率)，价格也是一样计算的。最好直接做房间内部，这样在设计和施工上会更省力，更节约成本。

同时，在此期间，基于限别别墅令等导向，出售的高容积率地块较多。北京对高层建筑禁止开放式阳台是强制性要求，能“自由发挥”的商品较少。此外，如果有阳台，需要大规模开窗，北京对建筑的绿色环保要求越来越高。没有阳台更容易满足节能要求。

所以，对于开发商来说，不做阳台，省事省力，一举多得，带阳台的新房也曾在北京房市灭绝。

阳台的消失也带来了负面影响:住房率越来越低，基本上没有高层和洋房产品的得房率超过80%的项目，75-80%的得房率应该算是“极高”一档。

住房率的下降恰好伴随着北京改善需求的增加，导致现阶段产品具有一个共同的特点:功能空间充足，但房间面积很小。单看平面图，我觉得房子的格局挺好的，但是入住后最真实的体验就是“紧凑”，收纳设计特别难做。

到了2024年，一切都不一样了。北京新盘出现了一个新现象：得房率越来越高。

比如中环悦府的入住率在86%以上，套内变相赠送约10平方米。西贤府和招商臻园的入住率都在90%以上，花乡一号的入住率达到95%，龙湖观萃大户型的入住率达到98%，顺义璞润府最新产品的入住率甚至超过100%。

高房率是怎么来的？阳台起着很大的作用。

昌平沙河板块有一个非常直观的对比。龙湖观萃项目是昌平近十年来第一个带阳台的项目。不同面积产品的入住率在80-98%之间，周边另一个项目的入住率不超过80%，因为这个项目没有阳台。

事实上，龙湖观萃是住房和城乡建设部提出的“让人们住上更好的房子”目标后，由中国勘察设计协会牵头组织的全国“好房子”设计大赛北京获奖策略落地项目。

这是一个积极的信号：北京开始通过“阳台”讨论、第一层架空等促进产品升级，以更加多样化的空间满足生活质量改善的需要。

但目前北京对开放式阳台等空间的规定还比较模糊，各区执行规模不统一。

合硕机构首席分析师郭毅认为，在目前的住房市场形势下，北京应尽快明确规定，放开阳台、架空层、走廊架、地下层等所有已经被市场验证和客户认可的产品亮点。通过产品迭代承载生活功能和生活场景的变化，购房者可以回到同一水平比较价格和价值，而不是担心位置和房屋收购率的选择。

简单来说，新房市场正在走下坡路。如果产品不够好，产生跨代差，就会犹豫要不要改善需求，给内卷产品的开发商更多的发挥空间，有利于激活市场。

在北京之前，广州率先明确了阳台等部分建筑的容量计算方法，规定房屋半开放空间(如家庭花园、阳台等场所)的总面积最多可占套内面积的20%。；半开放空间的深度不超过2.4米，同时也允许设置一个主景观阳台，满足持续开放率不低于40%的要求，不限深度。

广州宽容积率计算方法

此外，包括深圳、成都、济南、东莞、烟台、佛山、惠州在内的多个省市相继出台新规，修订住宅容积率计算方法，在降低共享面积的同时调整阳台等户型设计标准，增强购房者的获得感。

长期以来，由于诸多因素的影响，北京房地产市场的产品设计一直落后于南方地区。在供需关系发生实质性变化的新阶段，扎根北京的开发商有动力不断卷入商品，北京是时候给阳台、架空层等买家一个开心的空间了。

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