杭州自住客，不再相信“看房团”
今年3月，杭州房地产市场流传着一段话:为了保护市场，已经下注杭州的投资者频繁在多个视频平台上搜索攻击市场的视频，然后默默点击“举报”。
有些人说，投资者比平台内容编辑更敬业，他们不想听到杭州房市不好的消息。
但是坏消息还是一个接一个地突破了“封锁”。
01
3月，蚂蚁集团决定撤回江大桥北侧的两块地块。不到一年前，云启之江3000多名业主以3.7万元/平方米的价格购买，陷入焦虑。虽然交付需要两年多的时间，但他们已经开始频繁刷周边二手房的交易趋势。
从2020年10月蚂蚁集团拍地到去年下半年，一位二手房业主出现吐槽，他的房子涨了100万，但在蚂蚁集团退地前后的几个月里，又跌了130万，一夜之间又回到了七年前。
到了4月底，想卖房的人最后一点乐观被打掉了。根据机构公布的数据，杭州第一季度新房成交额为141万平方米，同比下降58%，4月份新房成交额同比下降43%。；杭州十三区三月、四月二手房状况较好，仅比2023年同期下降10%。
几天后，杭州市房地产市场终于等到了今年的第一个好消息:杭州市房地产市场稳定健康发展领导小组办公室发布了《关于优化和调整房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)，宣布在杭州市购买住房，不会批准购房资格。
完全放开限购，让房企、中介、投资者再次集体兴奋起来。
就连“炒房教父”欧洲的成就也迅速将个人自媒体账号简介改为“杭州活动可以进入粉丝群了解”。央行发布“首套房个人住房贷款最低首付比例调整至不低于15%”的第二天，迅速组织粉丝到奥体板块的中海璞翠集合看房，目的地是萧山和奥体板块。
“温州购房团杀进杭州”、「热忱欢迎隧台温看房团亲临看房」、“热烈欢迎金华义乌看房团亲自看房”炸了房地产销售人员的朋友圈，但当有媒体核实时，答案是“据说看房团的确来了。
位于杭州市北部的“招商爱达1872”，在去年10月发布的“杭州六条”新政后，也接手了“温州看房团”。当时项目给出了“开盘价20-30万元，送车位券”的福利，并承诺晚于第一节点再次购买，福利就没了。
但这次新政后，去年买了招商爱达1872的业主发现，如果现在再买，不仅可以享受92%的价格折扣，还可以用停车券折扣7.5万元，还可以赠送价值10万元左右的“家装包折扣”。
一位打算在钱江新城买房的买家说，他盯着一个项目看了半年多，开盘动摇后就不着急了。最近这个项目也在宣传“看房团亲自来”，但他判断看房团有“水分”。
另外一位买家看了开发商发来的外地看房团的宣传视频，直接留言调侃：这不是杭州的口音嘛。
曾经一房难求的杭州奥体板块，是投资者重点布局的板块之一，但目前大量二手房待售，却缺少真正的买家。
一位中介说:“曾经在奥运会买不到房子的人，构成了溢出需求，去了市北东等附近的板块，但现在即使在奥运会板块，供大于求，影响了未来的需求和购买信心。”
王萍正准备买房。她关注的桂月云翠靠近奥林匹克体育板块。这个项目在去年开盘时经历了一次“摇摆”。该地区仍有许多摇摆或高中签约的建筑。她决定在做决定之前多看看。
即将结婚的小文，从4月份开始看房，预算200万。杭州新政出台时，小文正在加班迎战618，但他并不担心新政的影响。“政策的幅度似乎不够。现在买房的成本确实降低了，但是没有人确定这是不是最低点。”
小文把自己的看房日记发到社交平台上，有些业主时不时会在评论区“毛遂自荐”："xx想过吗？我个人的房间，全明户型，地铁二号线。还有人羡慕他杭漂六年，躲过了房价的最高点。
与已经“佛性”的购房者相比，琦琦正在卖掉杭州的房子，她要咬一口价格，但心理却不确定。
琦琦说，新政之后，看房的人确实多了。有一次，他每天接到三波看房客户，愿意出价的人比以前暖了一点。然而，给出的价格与他们的预期相差甚远。中介建议她让价。她自己算了一下，比买的成本损失了20多万。
令她高兴的是，她的房子类型和位置都很好，几乎每天都能接到中介的电话，但其中一半问她能不能看房，另一半问她心理价格最低。有一次，一个中介当着她的面对客户说:“不要买这个小区15万以上的停车位，肯定会跌。”
之前开发商卖了第一波车位就卖不出去了，于是开始降价:第二个车位打六折，第三个车位打五折。琦琦是第一波买的，价格34万。现在一些上市出售的业主直接给车位。
琦琦并非“炒客”，心态也比较平静，但三年前在17%的胜率下摇晃中的喜悦，最终在卖房时也变得纠结。
02
当杭州的房地产市场非常火爆时，有些人把所有的财富都押在了杭州。为了参加新房彩票，他们把户籍和社保搬到杭州，刷够买房资格，然后点击所有流行的彩票申请。如果他们能幸运地在网上名人板块摇一套房子，就意味着他们可以装进口袋里，收入高达300万元。
从长三角到杭州，一些摇号盘售楼处甚至比西湖边还热闹，经常造成交通堵塞。
杭州房市出现了一种现象：“买房打新大多是投资，自住只占少数。”与此同时，杭州房地产市场的快速发展也得到了推动。
自2017年以来，杭州连续七年位居全国各城市土地出让金收入TOP3，七年总土地出售收入高达1.7万亿元。与此同时，大量项目进入市场，最终形成了新房库存和二手房上市。
据杭州研究机构统计，目前杭州新房市场已取得预售证明，但尚未售出的显性库存约为3.9万件，足以卖出半年。如果加上已经卖出的商品房，去化周期接近一年半。据“杭州房屋数据”统计，截至5月31日，杭州二手房总存量达到25.7万套，去除周期高达20.8个月。
国家统计局于2022年发布的《中国人口普查年鉴-2020》统计了各地人均住房面积，其中，杭州户均住房面积达107.4平方米，人均住房面积达44.52平方米，全国平均住房面积明显高于41.76平方米，同时也是全国各大城市中最高的。
有些人根据官方数据重新计算，得出浙江是第一个买房省份，杭州是第一个买房的城市。
截至2022年底，杭州人均负债已达21.18万元，是全国唯一一个人均贷款超过20万元的城市，居民杠杆率高达139.7%，是全国平均62%的两倍多。
借钱买房，导致杭州人均净存款为“-3.81万元”。
房地产市场与互联网等行业一起，成为杭州致富的大赛道。财富密码有两个，一个是网络名人，一个是阿里。前者点燃了钱江两岸的商业平地板，后者推动了科技城未来的房价。
如果新房不够“抢”，投资者就会变成二手房，这进一步提高了新房和二手房在这些板块的价格倒挂，从而构成了财富的滚动闭环。
在房地产市场转型之前，有投资者才知道，他们买期房的时候，少算了一个因素：时间。
每套房都被600个人抢走了。现在交付才三年，出现了很多闲置的房间。一位在未来科技城工作的中介表示，这个板块被市场视为“投资者的终极，群租房的示范区”。由于销售期限为五年，这个阶段不合适，很多投资者选择委托二房东机构做群租房。
“买了就赚了”的效果消失了，倒挂的价格越来越少，摇号的价格也越来越少。沿着钱塘江附近的金沙湖板块，新房的限售价格已经高于该地区的二手新房。2021年开盘的一个限售板块，当时新房开盘价37500元/平方米，现在二手房市场的平均签约价格已经跌到了35090元/平方米。
2020年，杭州远洋西溪公馆位于未来科技城板块，距离阿里总部不到3公里，拥有959套房，但招募6万人参与抽奖登记，胜率不到2%。房地产之所以火爆，主要是因为限价导致二手房价格严重倒挂。开盘价每平方米2.8万左右，而当时周边二手房的价格一般在4万左右。现在西溪大厦二手房平均成交价格已经降到了28000元/平方米左右，差价不见了。考虑到资本成本，投资者是亏损的，前提是这个价位的二手房可以卖。
千万顶豪盘也一起走下神坛。前不久，一个中介朋友圈传言:“XX小区，亏本卖的很多，业主买了1450万，1250万没有大税带停车位...业主是两三年前二手买的。因为股票亏损，急需用钱，他含泪割肉。”
有人冷冷地评价说：
炒房者不值得同情，但杭州确实玩花。
作者 ｜ 房涛 宋虹姗
36氪作者 ｜ 房涛
36氪作者 ｜ 宋虹姗
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