多个热点二线城市频现“10万+”高价新房，核心高端市场逐步常态化

杭州、成都、武汉⋯⋯

撰文｜陈利 包晶晶 编辑｜董兴生

图源｜包晶晶 摄

近日，武汉外滩核心地段的绿城外滩玫瑰园公示了网签备案价格，项目最高备案单价达到9.9453万元/平方米，刷新了武汉新房备案价的最高纪录。

该项目的地块是2025年6月30日经过106轮竞价被绿城拿下的，成交楼面价为2.79万元/平方米，溢价率达到54.4%。

值得关注的是，武汉并不是第一个出现新房单价逼近10万的二线城市，成都、杭州等热门二线城市早就有项目突破了这一门槛，多个高端豪宅项目单价已经超过10万元，部分大户型房源的总价更是突破亿元。

如今房地产市场分化不断加剧，核心二线城市的核心地段优质地块越发稀缺，再加上高净值人群的改善购房需求持续释放，“10万+”单价的新房已经从个别特例，慢慢变成高端楼市的常见现象。

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多城核心区高端项目纷纷迈入“10万+”阵营

以上海闵行区的绿城玫瑰园来说，这个项目占地达到1205亩，容积率仅0.18，一共打造了227栋独栋别墅，户型面积区间在600平方米到2000平方米，项目最高售价达到1.2亿元。

除了上海之外，南京、成都、武汉等城市也都落地了绿城的玫瑰园系列产品。公开信息显示，2025年6月30日武汉土拍现场，绿城经过106轮竞价，接连击败中海、华润、保利等多家房企，最终以2.79万元/平方米的楼面价、54.4%的溢价率拿下武汉天地商圈的一宗地块，打造了绿城外滩玫瑰园项目，总共规划建设12栋住宅。

针对项目的定价，绿城在接受《每日经济新闻》记者书面采访时解释称，定价首先基于地块本身不可复制的价值，该项目位于武汉内环百年历史风貌区核心，区域内近30年几乎没有出让过纯低密住宅用地；其次在产品打造上，绿城拿出了品牌TOP级的“玫瑰园系”产品，建筑立面、园林景观、配套玫瑰会所等都按照行业标杆标准打造；另外项目也和武汉高端客群做了深度沟通共创，希望获得客户对项目价值的深度认同。

在绿城的年度规划中，将湖北和湖南一同定位为“长江中游”重点发展区域，2025年绿城在湖北的在建项目总建筑面积达到56.85万平方米，可出售面积约为41.71万平方米。

武汉并非首个新房价格逼近10万元的二线城市，在此之前，成都、杭州等热点二线城市的新房价格早已迈过10万元大关。

以成都为例，2024年麓湖生态城长滩（长湖阙）一套建筑面积约1763平方米的顶层大平层，单价突破10万元/平方米，总价约1.8亿元，刷新了成都新房清水取证价格的纪录；2025年6月，麓湖丽世缦华项目10号楼一套面积约256.07平方米的房源，取证单价高达约22.1万元/平方米，总价达到5661.33万元，再次刷新成都新房单价天花板。同时，建发海耀、招商玺、新绿色·J57半岛等多个项目，都有取证单价超过10万元/平方米的房源。

对于武汉市场，绿城方面认为，武汉经济总量常年稳居全国前十，经济增速持续高于全国平均水平；再加上“1+8”城市圈的辐射带动作用，周边高净值人群正在加速向武汉聚集。从成交数据来看，千万元级别的豪宅近几年一直保持着较强的市场韧性，整体需求稳中有升，高端市场的需求是真实存在的。

在杭州，今年4月25日，中海万潮玖序首次开盘，项目均价达到10.49万元/平方米，这不仅是杭州今年第一个“10万+”的高层住宅项目，也标志着杭州高端住宅正式进入新的定价区间，不过这个价格纪录很快就被打破。

4月27日取证的建发栖湖云庄，直接将项目均价抬升到15.4万元/平方米，单套住宅最高总价达到1.36亿元；杭州拱墅区的地王项目滨杭传麒府也在4月开放了示范区，大户型看房需要验资3800万元，刷新了杭州看房验资的最高纪录。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，热门城市新房市场分化在加速，也就是中心城区少数高端项目热度较高，这部分客群本身比较小众，对价格敏感度低，希望能买到品质过硬的高端项目，但这个细分市场本身规模很小，热度只集中在个别项目，对整体房地产市场的体量支撑很小，对刚需、刚改项目也几乎没有影响，基本不存在价格向下传导的情况。“10万+”项目只能是少数，不可能大规模出现。

“一方面有支付能力的客群规模有限，另一方面具备类似区位优势的地块也不多，同时区域内此前开盘的项目很多已经进入二手房市场，也会分流一部分需求。”李宇嘉补充道。

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核心区高端价格上涨趋势仍在延续

值得关注的是，目前核心二线城市的新房价格仍在持续上涨。

克而瑞四川的监测数据显示，今年4月成都商品住宅的套均总价和成交均价，同比、环比双双上涨，市场呈现“量降价升”的结构性温和修复态势。其中锦江区均价突破5万元/平方米，套均总价超过千万元，豪宅化特征非常明显。

另外根据中指研究院的数据监测，截至4月19日，2026年成都千万元级住宅累计认购量已经突破551套，占去年全年1340套总成交量的四成以上。其中今年3月成都总价1000万元以上住宅认购量达到154套，创下年内新高；4月1日到19日，认购量已经达到115套。

与此同时，今年一季度成都千万元级住宅成交均价已经突破5.5万元/平方米，和2025年底的4.85万元/平方米相比有明显抬升，创下历史新高。

在杭州，克而瑞的监测数据显示，4月杭州新房套均成交价为549万元，同比、环比分别上涨17.68%、11.57%；成交均价达到36315元/平方米，环比上涨6.05%，同比上涨7.19%，两项指标双双上涨，反映出改善型、高总价产品的成交占比正在持续提升。

实际上从2024年到2025年，以成都、杭州为代表的核心二线城市核心板块，就已经频繁拍出高溢价“地王”。

比如2025年3月27日，成都金融城三期H10地块被建发以41200元/平方米的楼面价摘得，刷新了成都楼面价的纪录，而就在半个月之前，成都楼面价纪录才刚被招商蛇口刷新到31700元/平方米。

类似的情况也出现在杭州，2025年3月28日，建发以34.34亿元的总价拿下蒋村地块，杭州楼面价首次站上8.8万元/平方米的高位，这一价格超过深圳，仅次于上海和北京，排在全国第三位。而在蒋村地块拍卖的三天前，滨江集团刚刚以52亿元总价、7.74万元/平方米楼面价拿下奥体水电新村地块，短短三天时间，杭州地王的楼面单价就上涨了超过1万元。

李宇嘉分析称，热点二线城市政府现在出让的都是中心区最优质的地块，甚至拿出了储备多年的核心地段资源，并且结合最新的建筑设计规范，从户型设计、建筑用材到社区服务都打造高品质住宅。过去高周转开发时代，土地供应大多集中在近郊和远郊，现在近郊远郊供地出让难度大，就把中心区的优质地块拿出来出让。而拿地的基本都是国央企，会打造高溢价产品，通过单个项目实现企业利润最大化。

进入2026年，核心二线城市的土拍热度依然在延续。中指研究院的数据显示，4月房企拿地仍然持续聚焦核心城市的优质地块，部分优质地块保持了较高的竞拍热度，带动全国300城住宅用地成交平均溢价率提升到8.9%。

以杭州为例，4月成交的11宗住宅用地中就有9宗产生溢价，其中4宗溢价率超过40%，萧山区市北单元XS070101-18、XS070101-19地块经过43轮竞价，成交楼面价约36170元/平方米，溢价率高达57%，创下了市北板块的地价最高纪录。