高盛态度反转唱多楼市，两大关键信号揭示行业新动向

作者| 史大郎&猫哥

来源| 是史大郎&大猫财经Pro

楼市是否已触底？

过去五年的市场行情前所未见，关于这个问题的看法因人而异。

不过高盛最新发布的报告指出，楼市即将迎来复苏。

根据高盛的观点：

上海和深圳的房价将在今年触底，到2028年底，沪深两地房价预计上涨15%。

北京的房价见底时间可能比沪深晚3-6个月，之后是广州。

但就在5个月前，高盛还是坚定的看空立场，认为房价调整尚未结束，还有20%-25%的下跌空间，预计到2027年才可能出现实质性复苏。

是什么让高盛的态度发生了180度大转变呢？

先来看看他们认为沪深楼市将复苏的理由。

高盛认为上海的库存相对较低，去化速度维持在合理区间，同时需求正逐渐增强，二手房市场也开始回暖。

深圳本身的土地供应约束性较强，对土地的依赖程度历来不高，供地方面也较为克制，市场上还叠加了改善型的刚性需求，再加上一线城市政策的松动，复苏迹象比较明显。

总的来说，沪深房价15%的涨幅预期，是建立在低库存、弱供给、高需求和强政策支持的基础之上的。

这样的观点是否可信呢？

3月份的市场数据确实呈现出一些积极迹象。

以上海为例，3月份二手房网签量达到3.1万套，创下近5年来的单月成交纪录，3月28日单日成交1585套，仿佛回到了2021年的市场热度，而4月11日的单日成交量更是突破了1600套。

深圳的二手住宅成交量在3月份超过5000套，已经高于市场荣枯线，总价200-500万的刚需客户占比逐步提升，超过了3成，豪宅改善型客户占比也提高了1个百分点。

北上广深四个一线城市3月份的成交量环比涨幅均在100%左右。

还有一个被低估的城市——成都。

近日成都公布的常住人口数据显示，过去5年新增了60万人，常住人口仅比北京少26.5万，成为全国人口第四多的城市。

有了人口的支撑，成都的楼市成交量在全国处于前列，如果从成交面积来看，更是位居全国第一。

如果查看房地产企业的财报，可能会让人对市场更有信心。

碧桂园净利润16亿，旭辉净利润159亿，金科净利润300-350亿，佳兆业净利润更是超过500亿，看起来低迷已久的房地产行业似乎又重新振作起来了。

但真实情况究竟如何呢？

实际上，这些净利润中包含了大量的债务重组收益，其中碧桂园有935亿，旭辉有400亿，金科有700亿，如果扣除这些重组收益，房地产企业仍然处于大幅亏损状态。

不过这不能仅仅被视为一种财务技巧，其关键在于房企通过计提完成了债务出清，才有能力重启房地产的长链条。如果一直深陷债务泥潭，房地产的复苏将会更加遥遥无期，这无疑是一个积极信号。

几个成交量放量的城市也存在隐忧，虽然成交量有所上升，但从价格方面来看，情况仍然不容乐观。

例如，目前不少成交的是“老破小”房源，有些城市甚至掀起了争抢老破小的热潮，这其实是国企收储带来的增量，让不少人想要“抄底”，因为租售比已经跌到了低位，但从价格角度来看，百城二手住宅均价环比仍然处于下跌状态。

一句话总结，中介们依然在通过催促业主降价来促进成交，市场的系统性出清还需要时间。

那么这个过程需要多久呢？

猫哥认为，这需要成交量、价格和库存三个要素的相互验证。

单一的成交量增长难以支撑市场大周期的转折，而目前价格仍然偏弱，一线城市二手挂牌价指数继续下行，库存去化情况也没有超出预期。

而且未来房地产行业的增长模式需要与过去30年彻底告别，抛弃高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式，这一转变的标志性事件有两个：

1、许家印案的判决结果。

许家印和恒大的案件已经开庭，涉及的罪名包括非法吸收公众存款、集资诈骗、违法放贷、欺诈发行、违规披露、单位行贿等。

许家印当庭认罪悔罪，被判无期徒刑的概率很高。

2、万科事件的最终解决。

这两年万科亏损严重，累计亏损达1381亿，且债务压力丝毫没有缓解，一年内到期的有息负债超过1600亿，资金缺口依然巨大。

万科的多位领导被调查，这也是近期的热点新闻。

为什么要重点关注这两件事呢？

许家印是房地产“三高”模式的典型代表，通过疯狂造假和加杠杆，最终演变成了庞氏骗局；而万科多年来一直被视为行业内的“好学生”，但谁也没想到它一边喊着“活下去”，一边耗尽现金流，最终陷入债务危机。

市场对万科的态度也发生了很大变化，起初认为万科一定会被救助，但经过几年的努力，未来万科很可能会通过市场化方式出清，而非国家兜底。

这种态度的重要转变，也意味着过去的房地产模式即将画上句号。

这个转变过程需要多长时间呢？

大概率到2028年底会有分晓，这并不是在忽悠大家去买房，而是一个健康的经济体中，房地产行业的比重通常在30%左右，房地产不能再拖经济发展的后腿了。