广州SKP落定：闲置25年的赛马场，能否让世界目光聚焦羊城？

1993年，广州赛马场正式启幕。

当时珠江新城还是一片待开发的荒地，这座占地38万平米的赛马场，是仅次于香港沙田马场的亚洲第二大赛马场，也是那个年代广州最具雄心的城市项目之一。

然而它仅运营了7年。1999年12月，广州赛马场宣布停赛停业。此后二十余年，珠江新城东北角的这块地先后变身汽车城、家居卖场、餐饮美食城，经营效率低下，与周边日益成熟的CBD格格不入。

周边高楼拔地而起，地价逐年攀升，马场却一直闲置。

直到2026年2月25日，经过243轮竞价、近9小时角逐，越秀地产以236亿元拿下该地块，创下广州2010年以来单宗地块成交总额最高纪录。3月2日，越秀集团与北京SKP在北京正式签署战略合作协议。

越秀集团与北京SKP合作签约仪式

停赛二十余载的赛马场，终于在马年新春迎来了新的归宿。

一场迟到的携手

广州与SKP的缘分，酝酿了许久。

2021年8月，《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》在中国政府采购网发布，明确提出对马场地块改造，功能定位要“对标北京SKP等国际著名CBD地区”。

这是官方文件首次明确提及SKP，“SKP入穗”的传言由此传开。

2022年8月，广州市政府与北京华联集团签订战略框架协议，明确将在广州建设华南首个SKP项目——这是官方层面的首次确认。

但此后合作进入漫长等待期。

马场方面，推进迟缓源于复杂的利益格局。马场地块股权涉及市属国企、区属国企及周边石牌村、石东村两个村集体。多方博弈下，从广州国资委最早表态推进到实质动工，僵持近十年。

直至2025年，广州明确以货币方式有偿收回约36.2万平方米土地使用权，补偿总额100亿元，由越秀集团旗下越诚达有限公司作为做地主体，负责一级开发（承担地块前期土地整理、市政道路、地下空间开发等基建工程）并支付补偿款。

完成这一前置工作后，地块才具备公开出让条件。

SKP方面，2022年后也经历战略收缩。此前承诺落地昆明、呼和浩特的计划相继搁置，两地已获土地最终出售，杭州SKP开业时间从2025年延至2028年。

2025年9月，北京华联集团出售SKP部分股权，引入私募股权公司博裕资本。

不过双方的坚持，让合作的线未断。

2023年初，天河区官方透露将重点对接SKP项目推进；2024年，SKP连续两年出现在广州市政府工作报告中，SKP团队入驻广州IFC办公的消息同期官宣，马场地块同步加速清场：高尔夫球场停业，汽车城清空，2024年7月马会家居和马会酒店相继撤离。

2025年10月，广州印发《提振消费专项行动实施方案》，明确推动马场片区高端商业载体建设；12月，控制性详细规划通过市规划委审议，完成法定程序。2026年2月，土地出让；3月，签约落定。

从首份“对标SKP”的文件到签约，整整过去4年半。

这块地与这个项目

马场地块被称为“珠江新城的最后一块宝地”。

它位于珠江新城东北部，北临黄埔大道，西侧步行可达太古汇，地铁5号线潭村站直接接驳，规划中的13号线二期马场站设在地块东北角。

马场出让地块示意图

周边一公里内，是珠江新城密度最高的高净值居住区，侨鑫汇悦台、尚东柏悦府、凯旋新世界等顶豪林立，高消费人群高度集中。

政府对该地块的规划定位是“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”。要求在地块中央保留大面积公共绿地，打造约11公顷的城央公园，并规划连通珠江公园、临江带状公园的绿色廊道。

马场城市绿链效果图

此次出让的马场一期地块，出让宗地面积17.40万平米，计容总建面56.7万平米，包含住宅、商业、商务、酒店、中小学等多种功能。

SKP所在的商业核心地块AT111321，位于地块西北角。用地面积约2.99万平方米，容积率4.0，建筑密度65%，绿地率10%，限高55米——经计算规划建筑面积约12万平米。

加上地下商业部分，SKP在此次签约中官宣的总面积为12.5万平米，与北京SKP相近，略小于武汉和成都SKP。

根据出让条件计算，广州SKP地上建筑单层面积约20000平米，层数为6层。这意味着SKP广州大概率延续北京项目特点，是内向布局、室内紧凑的盒子型商业体。

马场城市规划效果图，下方L型盒子为规划阶段的SKP建筑示意

出让条件对建筑方案有特别说明：AT111321地块可不退让东侧绿线，鼓励设置立体绿化——这为建筑贴线而建、向公园界面延伸消费场景留出空间。

整个项目的落地模式是越秀开发建设并长期持有，SKP负责运营管理的轻资产结构。

越秀集团董事长陈强在签约仪式上表示，争取今年3月底开工，用3至4年建成国际一流城市综合体。

据此推算，SKP广州预计2029-2030年开业。

挑战切实存在

2029年才开业，意味着所有预测都是四年后的事。但一些结构性因素如今已可观察。

广州对SKP的期待，形成于奢侈品消费最热的几年。不过随后市场环境的变化，并非完全如人所愿。

根据贝恩公司1月初发布的《2025年中国个人奢侈品报告》：2024年，中国内地个人奢侈品市场下滑18%-20%，2025年降幅收窄至3%-5%，市场在第三季度开始显现复苏初步迹象。

贝恩判断2026年有望实现适度增长，但也指出“消费者变得更谨慎，更倾向选择质量、独特性和实用性平衡的高性价比产品”。

更深层约束在于：高端消费真正回暖通常晚于资产价格稳定——而后者的时间表，众人期待却无人能明确。

对于2029-2030年中国高端消费市场的水准，目前仍不明朗。

城市层面的竞争压力同样真实。

广州高端商业供给正迎来密集释放。太古汇拿下旁边文化中心后，总商业面积从13.8万平方米扩至约20万平米，预计2027年落成。聚龙湾太古里一期已于去年末开放首开区，高奢商业位于二期，预计2027年四季度揭幕。

白鹅潭广州万象城则将在今年9月末至10月开业。

到SKP开业时，它将面对商圈内更强的对手，以及商圈外加速崛起的白鹅潭CBD。

还有一层挑战，是人们对广州的顾虑：作为中国一线城市中高端商业密度最低的城市，广州消费者的性格。

在这座极度务实的城市，消费行为上，广州人普遍不为“品牌首入”的城市荣耀感买单；驰名的批发市场，让百姓对商品价格格外敏感。

华润万象城对广州的操盘策略，就是市场反馈：拿地时被寄予顶奢期待的项目，下半年开业的首发品牌阵容里，大概率没有Hermès、LV等顶奢。

据说项目将以万象生活内部的城市旗舰级别（F1）开业，用三年时间逐渐升级为重奢场。

广州万象城效果图

背后逻辑清晰：广州消费者对顶奢的接受需时间培育，激进定位风险大于分步推进。SKP所在区位或许更具“富贵基因”，但竞争和挑战客观存在。

除了大牌，SKP还能带来什么

在谈SKP能带来什么前，先看一个数字的含义。

出让条件中，6年300亿、年均50亿的销售额要求，初看是高门槛。但对照广州太古汇目前年销售额超百亿的现状会发现：

大家并未期待广州SKP成为全球店王，而是用培育期先做到太古汇年销售额的约一半。这是相对保守、强调可达性的底线约束，背后是各方对广州市场容量的审慎判断。

SKP能给广州带来的一个确定关键词是：首店。

成都SKP带来222个新品牌，包括Bottega Veneta全球首家新形象店；武汉SKP引入113家各级首店，还有K大道的华中首个高奢独栋街区。

但存在规律性递减——城市奢侈品生态越成熟，SKP能撬动的真正增量越少。

广州高端生态经太古汇十四年深耕，头部大牌基本在场。加上华润的竞争，由此预测，SKP能带来的品牌增量，大概率集中在高端香氛、小众珠宝腕表、设计师品牌等奢侈品细分领域。

习惯去港澳消费的广州高净值人群能否被拉回？

关键在于SKP的独特优势——会员体系和积分机制对核心VIC的消费粘性。这是高端百货区别于太古汇、万象城等重奢购物中心的运营逻辑，也是其在广州最具独特性的能力。

与其纠结能否拉回外溢消费力，不如换个角度：出去的人因近而走，能来的人也因近而来——广州人去港澳东南亚消费，那里的人来广州也同样方便。

这才是真正期待SKP在广州做的事：不只是带广州人看世界，而是吸引世界看广州。

深耕十四年达百亿业绩的太古汇，角色是把国际顶奢带进广州，让老广在本土买到顶级品牌和商品。SKP若只是重复此事，实为可惜。

但如果它能用百货招商特色引入更丰富的生活方式商品，还能多走一步：把广州品牌、商品推出去，格局和想象空间会更大。

广州目前有超5万名服装设计师，数量全国第一，也是中国时尚品牌重要发源地。而SKP自营买手集合店的基因，恰好具备做这件事的能力，有全球选品积累，也有迭代策展需求。

用顶级商场的渠道和流量，让来广州的国际游客买到独有的商品，也给本土品牌从批发市场“登堂入室”的机会与舞台。这才是对城市与时代更有意义的作品。

当然，前提是SKP是否愿意在成熟市场做出真正的差异化。

结语

广州高端商业的独舞时代，于2026年步入尾声。

太古汇用十四年建立稳定的高奢生态，却也让广州多年来只有一个选择。SKP的到来，加上聚龙湾太古里、白鹅潭万象城，广州将在几年内迎来史无前例的高端商业供给释放。

这对消费者是好事。对每个参与项目而言，也是真正竞争的开始。

但可以确定：闲置25年的赛马场旧址，终于不再只是未来的传说。

本文来自微信公众号“Mall先生”，作者：晓虎，36氪经授权发布。

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