港股“老登股”迎来春天了吗？

今年以来，A股市场热点轮动频繁，港股市场的热点同样出现了切换。

虽然今日恒生科技指数尾盘翻红，但从去年10月初的高点算起，该指数累计下跌幅度已接近20%。

与之形成对比的是，香港本土那些规模稳定、分红持续的巨头企业，近期却在持续崛起。

在港股近日的上涨板块里，能源、房地产、金融行业指数涨幅位居前列。

从去年开始，港股市场中的银行股、保险股、地产股乃至公用事业股，热度都有明显提升，估值也在持续修复。

要是把“老登股”定义为高股息和低估值的股票，那港股本土的金融和地产行业，无疑就是港股“老登股”的典型代表。

而根据过往经验，港股在农历正月期间，往往会出现一定程度的春季躁动行情。

那么，港股“老登股”的春天，真的来了吗？

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今年1月，恒生指数大幅上涨6.9%，成功终结了此前连续三个月的下跌趋势。

与此同时，港股市场的日均成交额同比激增90%，超过2720亿港元，市场活跃度和资金参与热情都急剧升温。

这样的强势表现，和全球资金配置的再平衡有着密切关系。

一方面，2025年美元指数下跌超过9%，人民币汇率走强，这推动国际资本从欧美市场流向以香港为代表的亚洲市场。

另一方面，香港金融市场展现出强大的韧性，银行体系总存款额已经超过19万亿港元，为市场提供了充裕的流动性基础。

从具体板块来看，此前备受关注的科技股板块表现相对温和，而金融、地产及公用事业等板块则接棒成为领涨主力。

金融股的强劲表现源于多重利好因素的叠加。

近期，人民币跨境支付系统（CIPS）新规正式施行，这一制度性变革将加速推动香港向“人民币离岸定价中心”的定位演进。

香港金融管理局的数据显示，当地人民币存款规模及跨境结算量都实现了两位数增长，中资银行在港分支机构成为清算枢纽，直接为在港金融机构带来了庞大的基础业务增量和中间收入潜力。

2025年港股市场活跃的IPO与再融资活动，也带来了一定的财富效应，带动投资者财富管理需求飙升，投资者认购热情高涨，这直接利好券商的投行与资产托管业务。

人工智能也成为银行业提升竞争力的核心驱动力，而专属于香港地区的数字资产托管、代币化产品等创新业务，也为传统香港金融股赋予了新的成长故事。

和金融行业不同的是，香港地产板块的上涨，要从内地房企和本土房企两个方面来分析。

一方面，内地频繁推出提振房地产的政策，改善和稳定房地产市场的预期较为稳定，因此近期港股市场中的内地房企表现优异。

另一方面，港股本土房企在经历数年调整后，随着香港房地产市场的回暖呈现出鲜明的转折信号。

香港特区政府土地注册处公布的数据显示，2025年，包括住宅、车位及工商铺物业等在内，香港全年整体楼宇买卖合约登记量达到80702宗，创下四年以来的新高。

与此同时，香港楼价连续多月上涨，私人住宅售价指数连升7个月，为近四年最长上升周期，带动2025年楼价全年累计上升3.25%，逆转了过去三年的下跌趋势。

伴随着香港房地产市场的转暖，港股本土房企或许将迎来新的投资机遇。

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如今的香港房地产市场，正受到多个方面因素的推动。

从宏观层面来看，全球主要央行加息周期结束，美国进入降息周期，这为高负债的房地产行业提供了一定的发展空间，直接降低了企业的利息支出和融资成本。

活跃的IPO和再融资市场带来的财富效应，推动金融行业持续繁荣，也刺激了高净值人群的豪宅购置需求，进而导致豪宅市场的复苏显著快于普通住宅市场。

再加上出口持续修复和旅游业的稳健发展，显著提振了整体经济信心。

而对于香港房地产行业来说，其供需关系也在自身周期下发生了不小的变化。

经过数年调整，香港住宅价格较2021年峰值已回落约四分之一，市场积压的购买力在相对可负担的价位开始释放。

2025年，香港整体私宅买卖登记量预计达到约5.72万宗，较2024年上涨18%，实现连续两年增长。

价格方面，香港楼市也在2025年成功止跌，并录得约3%以上的升幅。

值得一提的是，被释放的不仅有香港本土的购买力，还有内地买家的购买力。

2024年2月，港府全面“撤辣”，释放了不小的跨地区购置需求。

中原地产的统计数据显示，2025年全年香港楼市共有超过13500宗普通话拼音买家入市，同比增长16.1%，连续两年超过万宗，持续刷新1995年有记录以来的新高。

而近三年持续推进的高才通计划，在释放租房、购房需求的同时，还提高了香港住宅的租售比，进一步吸引内地资金流入。

数据显示，截至2025年底，香港高才通计划共收到超过15万宗申请，批出超过12万宗，其中约10.5万名高才抵达香港。

成功续签的高才中，约95%的收入高于香港收入中位数，其中一半人的收入更高出近一倍。

大量专业人士来港，创造了稳定的租赁需求以及租金上涨，再加上本地及非本地学生住房需求持续旺盛，以及“转买为租”的趋势持续，香港住宅租赁市场比销售市场更为火热，甚至一度出现“价跌租升”的现象。

差估署最新数据显示，2025年12月份租金指数按月环比再升0.10%至200.7点，连续两个月创下新高。

2025年全年，香港地区住宅租金累计上升4.26%，已是连续3年上升，并且较2024年的升幅扩大了0.77个百分点。

在租金持续上涨的情况下，2025年香港中高端住宅净租金收益率达到3.04%，老旧住宅达到3.59%。

相比之下，国内一线城市的租金收益率仅为1至2%。

再加上宏观的降息周期，租金回报率持续超过房贷利率的格局，加速吸引资金流入香港楼市，进一步促进房价企稳。

在高净值人群不断流入、需求不断增长之时，香港的房屋供给却出现了登顶回落的预期。

目前，香港潜在一手私宅供应量似乎已经见顶，截至2025年9月底为10.2万个，较2024年高位的11.2万个有所回落。

而消化潜在供应量所需的时间，也已由2023年底的102个月，减半至2025年9月的51个月，这反映出供应压力显著缓和，供需关系的边际改善为房价提供了底层支撑。

尽管如今的香港房企都已深度布局内地，但香港市场仍是这些港企的大本营。

香港本土房企仍旧和香港房地产市场紧密挂钩，香港的地产市场表现也代表了其估值预期。

以新鸿基为例，作为香港地区最大的房地产开发商之一，2025财年新鸿基在中国香港、中国内地的收入占比分别为83%、16.2%，香港地区是其业务发展的主场。

受到中国香港房地产市场的影响，2025年上半年公司收入280亿港元，同比增长43.5%，归母净利润88.7亿港元，同比暴涨10倍。

在亮眼业绩和稳健现金流表现下，新鸿基地产过去一年股价近乎翻倍，还创下了1991年上市以来的新高。

和新鸿基类似，如今香港本土房企中经营较为稳健的如恒隆地产、嘉里建设等，过去一年间股价均大幅暴涨超过70%。

不仅如此，在经历了过去一年的上涨之后，如今主要港资房企的平均市净率仍处于历史低位。如果复苏趋势延续，经营稳健的港资房企在估值上仍有一定的增长空间。

而且香港本地头部企业市占率高，在楼市上行期，业绩和股价都能收获较大弹性。

再加上龙头企业稳健的现金流表现以及较高的股息率水平，如今的香港房企或许已经迎来了转折。

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结语

在利好因素持续的前提下，根据美联集团预测，2026年全年香港地区楼价有望实现10%的涨幅，重回2023年8月的水平，这也将是自2017年以来九年间的最大年度升幅。

不过，市场也并非全无风险，地缘政治等外部不确定性仍是需要留意的变数。

而且在香港本土房企中，仍不乏像新世界发展这样债务岌岌可危的问题企业，其市值一度从千亿缩水至十分之一，但优质的龙头房企仍旧具备投资价值。

但值得注意的是，随着香港住宅、租赁以及商业地产之间热度和市场情绪的显著差异，经营模式的不同在未来或许会显著影响港资房企的未来业绩。

而这，或许将决定未来港资房企的走势。